详解写字楼价值体系——大家顾问董事长尹香武演讲实录

　　在所有的房地产书籍中，相关描述最少的就是写字楼。那么，对于写字楼，你又真正了解多少呢?今天，大顾君整理了董事长尹香武先生在武汉首例E-WORK商业服务写字楼——和昌中心5A甲级写字楼产品发布会上带来的，关于写字楼物业价值体系的演讲。里面提到的1+N工作模式、住地经济，都是很新鲜的概念，不妨来细细看看。

　　什么叫办公楼，在里面进行人力资源配置，做出决策，人才调配的场所就叫做办公楼，真正应该叫的是办公楼，而不是写字楼。我们国家市场经济是从什么时候开始的呢?是从殖民时候开始叫的，写字楼目前已经叫习惯了，所以我们对这个物业未曾了解过，今天想从这个方面做一个汇报，三个内容：1、认识写字楼，与其他产品的区别;2、看清写字楼的趋势;3、看透写字楼的价值。

　　第一个内容，写字楼归为办公楼来讲，我们不是殖民，不是做买办了，我们有自己的公司有自己工厂，哪怕公司再小，也是搞创业、创意，香港习惯于叫办公楼为写字楼，上海已经改口叫办公楼了，早期也是叫写字楼的，写字楼是什么东西呢?

　　比方说住宅，住宅是一个生活资料，我们拿来生活用的，写字楼是一个生产资料，住宅对应的价格和写字楼对应的价格是不一样的，比如说买住宅对应的是生活开支，是投资资本的支出，写字楼是进行生产场所的购置，它是一个生产资料，生产资料和生活资料表现出来的特征不一样。就好比说这个家庭买了一个住宅，买了住宅后家人住进去，那家人住进去了就要生孩子，那时候生的孩子聪明一点，那这个家里生产力就高了，万一生到一个跟自己一样的，那这生产力就是数量叠加而已，万一生到一个大笨蛋呢，那么这个家里的生产力就下降了，所以家庭对生产力的维系风险比较高。

　　办公楼不一样，比方说，一家公司招人，公司是实行人种歧视的，比如说老弱病残我是不要的，生产力不够的我是要炒鱿鱼的，乃至于有些公司你长得不好看我也不要的，你看他是有歧视政策。有歧视政策，你看你在家里能不能搞歧视，说这个儿子笨一点，算了，你不叫我爸爸，那还是不可以，对吧，家里面的生产力天生是注定的。但是办公楼不是，办公楼通过人员的歧视和挑选，他把这个社会上最优人力资源调过来，调过来以后呢，比如说我们同样的空间都做成3米9的挑高，家里也做3米9的高，面积也一样大，你就发现住宅和写字楼生产力不一样，写字楼是所有房地产产品里生产力维系水平最好的品种，是他非常不同的特点，是能进行生产力高水准的维持，维持的途径实行人力资源的歧视政策，公司没有自由与平等，是一个独裁机构，独裁效率高，决策快才能实行歧视政策，一歧视就有好处，就能挑人。所以从频效上来看，一旦运行起来，写字楼的租金现金流一定比住宅要高。原因是办公楼可以挑人，住宅不能挑人，住宅就是你找老婆或找老公的时候你挑好基因，那你的生产力高起来，万一，基因有看不见啊，你怎么知道他基因就一定好了，那个这个时候，家庭的生产力是一个变数，如果一个地方全是住宅，没有写字楼是不利的，我们有个说法，在地产界，买房子、真正的投资，长远来看，印钞票的王者是生产力维系水准最高的办公楼，香港、曼哈顿最繁华的地方不是商业区，最有活力的地方是写字楼，所以生活质量和生产质量是有差别的。

　　住宅分两种看，买住宅要支出一笔房款，不买房子要租房子住，有一个租金支出。租金是一个消费价格，租房子给房东租金，这是房子的消费价格，而买房子是资本价格，资本价格大家都一样。租金的性质是不一样的，办公楼的租金不是消费价格，是一个利润价格。比如一个公司租一个写字楼，是按利润支付办公租金，家里是按消费能力来支付消费租金。所以，住宅的租金是消费信号，办公楼的租金是利润信号。

　　现在经济发展，货币在扩张，银行在印钞票，不但银行在印钞票，在座各位所有的国民也在自行发钞票。开车要办油卡，你把钱给石油公司，石油公司把钱给银行，同时你拿到加油卡，加油卡就是货币，你的飞行里程、积分卡、美容券及购物卡，都是民间自发印钞票。在专业界有一个估计，全国使用现钞是六万亿，我们自己发行的钞票大概是1万亿到两万亿。中央银行印钞票，我们自己在创造钞票，这个时候通货膨胀，钱越来越不值钱。多印钞票，第一个受益的是政府，然后是企业，然后才到个人，个人就是消费，消费就是最后受益的，利润第二受益人是企业，通货膨胀受益先是政府，然后是企业，老百姓是最后受益人，我们天然不是政府，我们要占据第二收益人，我们能不能把投资变成不要局限于消费领域，不要在房地产市场的局限于消费信号，要前进一步，把自己的投资变成利润型的，把原来徘徊在最后的受益人级别，变成利益型级别。

　　写字楼为我们个人带来的利润信号应该讲是比较少有的品种。所以，看待写字楼，第一个要看到它是生产力维系最高的品种，这是其一，其二，办公楼带来的是利润信号，而不是消费信号，对于所有品种似乎都很了解，但是最不了解的是写字楼，你要买房地产的书，论述的一大堆，但是写字楼的书绝无仅有。所以了解的不多，大家都不敢进来，这恰恰为想投资的个人和企业找到了机会。第三个不同，我们认识的不同。比如说，您是一个企业家。如果你是一个中小型企业，做个5000万的生意，净利润500万，如果你要做5000万的生意，对应的写字楼面积，一般来讲的是1000平方米，两种方式来解决办公需求，一种租，一种买。我们假设武汉的这个平均的办公租金，按80元来算，1000平米一个月，大概是8万块钱，一年租这个100平米，将近100万的租金。100万租金是用你企业的利润去付的，不能用生意去付，生意不是你的，国家还要征你的税，那这个时候，你要付100万租这个写字楼，你用100万租写字楼的时候，意味着你要多做1000万的生意，你才能多做1000万的生意。1000万就相当于你开了一家分公司。

　　另一种方式就是买写字楼，买写字楼有几种方式，第一，我买了写字楼，买了和昌中心，那和昌的周总就要开发票给你，这个发票叫什么，摊成本，摊了成本你的税就减少，这个具体的公式大家去算一算，一年比如说减少5万元的税，不用付租金，同时，还可以享受资本的增值，这几个层面加起来，大家算一个账以后，有一个非常令你不敢相信的发现，就是在合适的价位买写字楼，就相当于在你的公司之外开了一家公司，你就省了税收，你就省了租金，你要多开一家公司你才能挣回来，那再换一个说法，也就是说，你维持原来的产值或者经营收入，也就意味着你的企业进行了扩张，这是做企业家不能不去算的一个账，而很少人去算这个账，他跟家庭是不一样的，家必须得买，不买房东他会赶你跑，写字楼租和买的账，算是这个样子的。

　　所以，认识写字楼大概从这三个层次。

　　第一，它是生产力水平维系水平最高的物业品种;

　　第二，写字楼是一个利润信号，而住宅是一个消费信号;利润信号在通货膨胀时间处于第二胜利，是提升自己价值链的比较好的一个空间品种;

　　第三，对于企业家来讲，就是自己在合适的价位里买写字楼，你不要买一个特别高位的，那你也没救了;在合适的价位里买了写字楼，就相当于你自己，在公司之外新开了一家公司，在座的也有企业家。

　　做企业家最痛苦的就是管理，人才的管理是非常麻烦的，买写字楼不用管理，它也不会给你捣乱，它就是很乖，从这个层面上来讲，企业家一听，心里是有数的，这是我们认识了写字楼。

　　第二我们来认识它的趋势。

　　我们看办公楼、写字楼，不能静态的看，如果静态的看，我们得出的结论是不一样的。我们如果动态的看的话，那现在有些变化了。早期的时候，规划高峰，重工业化，高峰时期，在那个时候工业化高峰时期，最好的办公楼一定是扎堆的。所以那个时候叫CBD(中央商务区)，中央商务区实际上是什么呢，是一个工业化的概念。就是因为我们的通讯手段有限，管理的半径不能太长，所以我们一定要扎在一起办公，但是信息手段的解决了以后，现在我们的办公是有变化的。

　　就好比我刚才坐在下面的时候，我还处理了4件公事。为什么呢?我的同事在终端给我汇报工作，或者请示哪个行不行啊，我直接在手机上就可以批。那这个时候，我离他们是很远的。

　　这个商务模式跟原来是不一样的，原来的人必须要靠近他的决策地点不能远离，远离就失控了。因为终端的通讯手段和条件发生了巨大的变化。那这个时候，对于工业时期的扎堆的商务进行了一定程度的肢解。而肢解以后进入一个模式，我们称它为泛商务。

　　原来是CBD，CBD说一句大白话，叫扎堆扎在一起办公。泛商务它就是一种表现形式。第一呢，区域上表现，他开始分散，哪里人多他在哪里办公，这是一个趋势，这个叫泛商务。

　　另外一个呢，就是同一家公司的办公，也开始开窗口。就好比说，在国外，出现了两种这样的办公模式。一种是大家说的比较多的wework，wework就是我不买写字楼，我的公司就2个人，那我和别人合租，这种模式在国外比较行的通，因为国外的比较开放、合作。中国人相对来讲，因为刚从农业洗脚上田，大家喜欢搞自己的田地，做得不太好。但是有一个模式，中国必将兴起，也必将蔓延到武汉，这个模式叫什么呢?叫1+N。1就是总部。

　　特别像武汉，武汉一个城市三个镇。武汉就是汉口是一家，武昌是一家，汉阳是一家，三个城市加起来等于一个大武汉。在这种情况下，如果你在武昌办公，那汉口的生意不好照顾，在汉口办公呢，武昌的生意也不好照顾。武汉的桥还分单双日。所以在这种情况下，在武汉很好出现这样一种跟国际结构的模式，叫1+N，就我一个总部，总部就是后勤的人。行政的，财务的，决策的在总部，同时把公司分几个区域，比如武昌区、汉阳区、汉口区，各个公司之间实时直播，大家知道对方在干什么，这就是所谓的1+N的办公模式。

　　如果大家想一想，在武汉实行这样一种模式，那可以节约多少的旅途的往返。也可能成为武汉最大的一场环保的活动。这个1+N模式我预感在武汉很大的天地。所以，泛商务潮流来了以后，给我们一个这样的提醒，原来工业时期，我们进行办公的投资和布局必须要扎堆，而现在呢，必须要符合1+N的潮流，而1+N就是泛商务，而不是扎堆式的商务。

　　所以，整个大趋势，在信息传递和管理手段实现了革命以后，这样一个大幕事实上已经拉开，从趋势上来讲，有这样一个趋势我们现在大多玩微信，只要我们坐在一个地方，大家都不讲话，看着手机就OK了，所以，大家有一句玩笑话，微信来了以后，生育都会下降了，生孩子太麻烦，你还得照顾他，不能玩微信。大家多余的动作都没有，大家玩微信就可以了，也不用吃饭，吃饭干嘛，玩微信就可以了。这个微信来了以后，把大家的多余动作都给肢解了。

　　而且在人类社会发展历史上，存在这样一个很诡异的现象，就好比说，我们一般认为，科技越发展，GDP会越好，这是错误的思想。GDP继续越发展，GDP会被消灭掉。我举个例子，原来我们用那个手机，这个手机原来是很大的大哥大，大哥大的机身要很多塑料，塑料厂的生意就很好，塑料厂就支撑GDP，手机里面还有二极管之类的，很复杂。所以，原来的科技落后，但是GDP会更高，为什么呢，它要支撑这个复杂的东西，现在大家看看各自的手机，他就是一个电路板，原来可能要三十家工厂来做一部手机，现在可能5家工厂来做一部手机。原来一部手机三万元钱，现在一部手机呢，两千块钱。所以，科技发展是去GDP，也是去物质的，这个可能跟大家的想象是有点不同的。现在不是有一个3D打印吗，连别墅都可以3D打印了。别墅3D打印就意味着建筑领域的GDP要下降了。所以，科技越发展，GDP会越降。而科技发展了，在GDP下降，物质需求下降的时候，同时带来了集中，就越来越集中，还有掌握技术的机构和个人越来越重要。而这些人，为了创新，为了交流信息方便，这些人要扎堆。

　　微信使我们距离越来越远。但是正是因为微信和新的技术使得物质需求下降了。人是闲不住的，物质需求下降。哪一种需求会起来?就是这个需求就起来了。所以，精神需求，头脑需求，心灵需求，突然就爆发出来了。

　　而这个时候，这种需求，需要一个总部去调配。要有一些精英去洞察这样的趋势。来满足老百姓的精神的、文明的、文化的、非物质的这样的需求，而这些需求就汇聚到哪里?就是办公楼。不会汇聚到工厂去，因为工厂被技术给消灭了，不需要太多工厂。但是产业升级，说的最直白的话是什么，就是从工厂到办公楼的过程。它就叫产业升级。所以，在这个意义上讲，就是科技发展了，我们距离越来越远，距离靠近的需求就增加。

　　所以，写字楼——需求专家。举个例子，在深圳、北京、上海、广州最近这十年，创造了一个奇迹，这个奇迹我们叫它地产之谜。这个谜是什么意思呢，就是写字楼的开工量创了记录，写字楼的竣工量也创了记录，写字楼的投入使用量也创了记录。但是，写字楼的空置量到最低。写字楼的租金翻番的在涨。

　　按道理，工业量大了，价格下降了，租金下降才对，何况你现在的供应量是翻番的往上涨。那也就是说，这十年来，中国的一线城市。表现出一个很诡异的现象，就是写字楼破坏了供求定律。表面上是破坏了，但是实质上没有破坏。为什么呢?产业升级，工厂的租金下降了，大家往回撤，撤到哪里呢。撤到写字楼，写字楼的租金往上涨，这就构成了所谓的地产之谜。

　　所以，从这个意义上来讲，就是技术的发展使得，有一个专业的名词叫接近性价值，前所未有的宝贵。原来是工业化时期，我已经很忙了，我在工业生产期的时候，像个机器一样的。下了班以后，不要接近，现在需要的就是谈话，聊天，沟通，头脑碰撞。而这种需求呈现了迸发之势。所以，办公类的需求开始迸发。一迸发以后，泛商务就来了。当然你要问了，为什么泛商务会来?刚才的解释可能不一定特别能说服你。我们来看看，第三个，我们看完了写字楼的趋势，我们看看写字楼的价值。美国有一本书，他的名字很朴实，叫房地产营销。中国的房地产营销，是写诗歌，写形容词。我这里很牛，我这里······大概是这一套。美国的房地产营销是专业。是价值网络系统，是一本非常专业的教科书。就是教科级的专业书籍。大概是这样的，这里面论述了一个定律。就是提出了一个名字叫住地经济，什么叫住地经济呢?当一个区域居住的人口，到了十万人口到十五万人口之间。一些企业就必须要在这个地方设立窗口。而且，为了设立窗口，窗口就是形象，他必须要在这个地方的最好的办公楼设窗口。我举个例子，比如说我是一个保险公司。这一块，它现在有了15万人。这15万人，我得设一个办公室。好了，比如说是中国人寿四新办公室，中国平安保险四新办公室。 别的呢，还有美容机构，非毛坯公司，小孩的培训机构，这些机构必须要以这15万人左右，为一个客户的圈，由这个圈来发展他的住地经济。每一个圈里边，都有一个好的办公楼，来供应他们的需求。而这个就是所谓的住地经济。驻地经济呢，他的高峰期什么时候来呢。从工业化时期，升级到内需和服务化时期。那么，这个需求就爆发出来了。如果不搞工业化，那大家还是集中，不需要这个;但是如果搞内需，搞服务，住地经济的需求就开始迸发了。

　　那原来工业化时期，是人去追钱，钱在哪里，我们追到哪里去。信息时期和内需时期和服务化时期，是钱追人，就是人在哪里，钱就追到哪里去。所以，原来人追钱，钱集中在哪里呢?集中在生产线上，集中在出口上，所以，人就去追那个了，以后呢，要追人了。人在哪里，商业机会就在哪里?所以呢，住地经济就起来了。四新这个地方规划，可能十万人左右，但是四新这个片区竟然还没有真正的上档次的办公楼的供应，从专业上来讲，或者说从理论上来讲，起码这是不符合城市布局的定义的。从这个角度上来讲。

　　和昌中心要承担这样的一种使命，这个使命就是推高住地经济的窗口，把这个城市对于住地经济的想象，这个窗户给他打开。使得整个武汉的投资客和武汉的企业，能够享受到跟国际潮流一致的，对写字楼的把握。也是在一本书，他这里面有一个问题。他说所有的会下蛋的动物里。只有一个动物一年可以下300个蛋，那个动物就是母鸡。这个写字楼，就像大母鸡差不多。通过人力资源的选择，老弱病残的不要，长的丑的不要，结。来维系他的生产力。就像那个老母鸡一样，一直生蛋，一直生蛋。

　　而住宅，更像和平鸽，好看，好用，必须得拥有，但是他不能下蛋。厂房可以下蛋，像鹅，像大水鸭，一年下个四五十个蛋，已经丰收了。从这个角度上来讲，我们的企业家应该要补上写字楼办公这一课，我们最不了解的是办公楼，但是办公楼恰恰是房地产价值序列中现金流最稳定，最接近于母鸡的品种。

　　谢谢大家!