武汉楼市如秋老虎般火热 金九银十成限购分水岭

　　台州率行出台限购,随后据说湖北的宜昌/荆州/襄阳将推限购.

　　这两则消息与标题的关联,得结合两个城市日前的冷热来看,一个是武汉,一个是北京.

　　武汉楼市新近如秋老虎般火热,北京楼市新近如三月般倒春寒,均与限购密切有关.

　　北京的圈子约等于武汉圈子的一倍,怎么讲?即北京的客户圈来自全国,武汉的客户圈来自全省.就因为这个圈子的层级不一样才导致金九银十前两地的冰火两重天.

　　武汉:

　　1/据市房管局统计，8月份武汉市13个区及两个开发区中，武昌区以10489.46元/平米的新住房成交均价，超过江汉区的9805.55元/平米，首次成为全市房价最贵的区.

　　--为什么呢?武昌为学区,覆盖鄂东南占据全省半壁江山的市场范围,与其最近的并且有可能被限购的城市当属黄石/鄂州,并且江汉平原的多数城市如荆门荆州宜昌,甚至远及襄阳,都有许多消费指望盼上武昌的学区资源,同时还不应该忘记武昌还是省府所在地,在此置业的学府与政府关联度甚大.

　　如果限购,前述的几个城市以及鄂东南的两个老牌城市,其消费会无限抢购于限购之前,或可解释为什么武昌火了.

　　2/中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周武汉楼市供应量大幅下降，成交量继续上涨。供应方面，新增预售项目9个，新增供应面积33.7万平方米，环比下降36.06%。成交方面，本周成交商品房4008套，环比增加11.09%;成交面积为37.03万平方米，环比上涨3.04%.

　　--武汉之热的第二个核心原因来自于刚需及其区域选择,原有的价格洼地,如武昌毗邻的纸坊成为光谷的近郊,有效吸引周边城市及外地人在武汉的置业需求;蔡甸因交通改革与碧桂园之流的进入,大面积推广低总价盘有效吸引了江汉平原及汉口汉阳出走的刚性需求,此外除盘龙城被吸引为投资消费的集中营外,黄陂阳逻及青山则因为吸引刚需的能力所欠,房价自然下滑,其它区域则呈现价量同涨的局面,当拜限购之功.

　　北京:

　　1/新浪乐居联合新京报启动中产阶层置业调查，首批12015名网友参与调查，其中41.9%的调查者认为年收入40%以上为中产阶层，77.6%的调查者自认为不属于中产阶级，被调查者中64.1%的网友为首次置业，70.9%的被调查者受到限购政策影响，67.9%的被调查者认为目前购房最大的问题是首付太高和购房利率太高，仅有12.2%的被调查者认为能承受二环以内的房子.

　　2/高积压盘超过800个之多,但多数意见认为五环内由于供应紧缺以及稀缺地段等综合原因,不存在降价促销之虑,但囿于限购限贷限价等诸多原因,跳水区域将集中于所谓卧城的通州以及周边县区.

　　--很简单的对比就是,北京目前所发生着的需求也是刚需,但其刚需被消化的范围有限,必然呈现两重境地,一方面主城的中高档住宅在全国范围寻求消费,价格自然不会低落,同时这些中高档盘的推出量有限,成本拐点低,地价不高,开发商并不会牺牲利润去谋求销量.

　　相反,区县及通州等地,由于限购限贷限价等诸多原因,导致正常刚需心存观望,并且这些区域过去所吸引或赖以生存的一些次生投资投机消费,均因政策调控所致远离,价跌量落不可避免.

　　从以上对比分析可以看到,政策的游移最终会导致市场的扭曲,但供求关系并不因为政策的提前实施或拖事而发生实质改变,这或可解释为什么调控总与反弹挂钩的现象.

　　伴随浙江衢州率先推广限购,加上随后增加的一些省会以下地级明星市推出限购,有些城市抓住机会捞一把,有些城市失去机会进入寒冬,不管最终限购与否,是否全国推广,最终结果都足以证明今年的金九银十会成为分水岭,无论成交还是价格变动.