一二线城市现第二轮降价促销潮 围绕三个问题展开

　　今天早上9时央广财经观察约我连线，话题是日前新华网的两篇报道：《"深度降价"不是孤立个案 杭州楼市下行进入"窗口期"》，《 北京高积压楼盘已超过800个 业主出售意愿强烈》。前者是报道保利和世茂两大开发商大幅降价引起的反响;后者是北京二手市场成交冷淡。主要围绕以下三个问题展开：

　　一是杭州房价下降是否意味楼市下行进入窗口期?我的看法是，首先应该对窗口期这个概念有所了解。其实，窗口期是一个医学名词，主要是指被病毒感染但还未能被检测出来的期限，一般是2-3个月，也可能是6个月。楼市的窗口期是否指隐性降价到显性降价的过程呢?但我倒认为，杭州的降价的确不是孤立的个案，因为广州、深圳4-5月就已经开始有楼盘降价，如中海深圳楼盘低价促销和碧桂园凤凰城降价促销;8月初又有万科的万团大战和碧桂园十里银滩75折促销。或许将这一降价现象视为一二线限购城市出现第二轮降价促销潮更为贴切一些。

　　二是目前楼市假摔、打五折的噱头满天飞，何时天平才能向消费者倾斜?何时才是购房最好的时机?我认为目前的确楼市处于假摔阶段，主要是房价结构性下行的一种表现，是因为郊区盘成交放大、中心区成交低迷造成的。但这也是市场变化的一个必经阶段，只有出现假摔才能看到真摔。目前楼市的降价还只是一个前奏，还未进入高潮阶段。如果楼市进入下行阶段，就意味着进入买方市场，这时房价的天平才会向消费者倾斜。目前，房价依然处于高位，主要还是高收入人群购房，中低收入者还买不起，倒不如观望等候一段。

　　三是新盘走势不明朗，二手房价倒挂，成交低迷。究竟是什么支撑二手房价如此坚挺?我认为，目前国内房地产市场都还是以一手市场为主导的，二手市场处于从属地位。或者说，一手市场主要是由开发商定价，比较容易调整，而二手市场卖方分散，市场反应有所滞后;而且一手是大规模开发，不卖不行，而二手多为散户持有，可买可不买或可卖可不卖。因此，当一手房价出现回落，而二手房价尚未跟进时就会出现一二手房价持平或倒挂的现象，要有一个滞后期，两者才会重新回到正常的状态。

　　2011年9月12日