宏观调控不断加码下 上半年土地财政已缩水50%

　　北京前8月共成交土地157宗，土地出让金合计约672亿元，同比去年前8月的720.5亿元下降约7%，只相当于2010年全年出让金的四成。另据北京中原地产统计，前8月，商业用地成交金额达到417亿元，同比上涨110%;住宅地块出让金合计约205亿元，同比下调62%

　　中囯指数研究院发布数据，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%;而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。

　　据对全国130个城市的数据监测显示，2011年1月至今，全国130个城市土地出让金为7524亿元，去年同期土地出让金收入为7875亿元，今年与去年同期相比下跌了5.5%。前十城市上半年的土地出让金总额为3200.28亿元，占今年上半年总土地出让金额的38%。

　　去年全年全国土地出让金高达2.9万亿元，今年上半年土地市场持续冷淡，土地出让收入明显下降。土地出让金额最高的前十个城市中，上海位列第一位，土地出让金额为494.06亿元，同比下降达21.97%。

　　根据《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》显示，1-6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，同比增加24%;其中住宅类用地成交面积16179万平方米，同比减少6%。

　　中指提供的数据显示，1~6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。受此影响，全国不少重点城市前8月的土地出让金都出现了明显下跌。

　　另据广州市财政局局长张杰明在8月30日向市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。《2011年广州市财政预算报告》显示，2011年广州市国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，比2010年增加190.8亿元。这意味着2011年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。相比广州，深圳土地出让更是捉襟见肘。

　　　二，土地出让金剧降拖累保障房建设进度

　　比如广州市财政局局长张杰明在2011年8月30日向广州市人大常委会会议报告今年上半年财政预算收支执行情况时透露，上半年，广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。计算可得，今年上半年广州市土地出让金收入仅完成年初提出的全年计划目标的四分之一左右。

　　目前地方政府在中央宏调的压力之下，也在加快保障房建设的力度。按照计划，广州今年需在10月底前筹建8.5万套保障房。截至8月15日，这一任务完成了52.6%。为确保8.5万套的目标按时实现，广州市住房保障办表示要在剩余的60天内务必完成筹建4万套保障房的目标。对于广州市来说，8.5万套的建设任务并不轻松。今年是广州保障房建设历年来开工总量最大、任务最重的一年。而剩下4.03万套、约47.4%的目标任务量需要在短短两个月内完成。这意味着在接下来的两个月，广州每天平均要开建671.6套保障房。

　　目前，今年任务内还有27个保障房项目尚未开工，就项目数量而言，未开工的保障房项目仍占总数的3/4。按照倒排工期计划，所有未开工项目要在9月5日前招标，在10月15日前开标。 实际上，广州的现象并非个例。今年6月，全国保障性安居工程工作会议召开，随后的两个月，全国保障房新开工量猛增，达到380万套，平均每天新增建设6万套。而为了完成任务，近期广州市规划委员会一口气审议通过了四单保障房地块修改规划申请，其中广州保障房两大项目南方钢厂和萝岗中心城保障房项目都被允许增加居住用地和提高容积率，但是未来可能出现配套设施不够用的情形。

　　我认为，如果按照保障房从拿地到规划设计再到报建批准，最后开发，至少需要一年到一年半时间。根本没办法在今年完成开工4万套保障房。因为在赶工期的情况下，有些该走的审查程序会被省略，容易产生一系列后续问题。比如配套不全和绿化及建筑质量等手续问题。例如被称为广州市中心最大保障房项目的南方钢厂保障房项目，因未获环保部门批准提前开工而被广州市环保局勒令停工整改。

　　我认为，广州两个月开工4万套即使开工任务完成，但不代表完成保障房建设任务，因为开工率不代表完工率。况且开工率不能够为市场产生任何实际供应量。一方面，政府为了赶工期而出现的保障房的“大跃进”让人非常担心，一旦为赶工可能影响到保障房质量，甚至出现偷工减料的现象。另外一方面是为完成开工率任务，将出现弄虚作假的现象。其实，按照国务院温总理的规定，今年建1000万套是指保障房建设的完工率，而不是指开工率。所以才发现地方政府纷纷修改的现象。2011年7月份，住建部把保障房完工率改为开工率，从今年9月底前完成时间延迟到今年10月底前。