张宇良：金九银十楼市将加剧分化 出现乱象丛生

　　有鉴于政策在区域和城市层级上的分化，迎来大陆特色市场经济向垄断经济过渡的大背景，考虑到金九银十传统楼市旺季的到来和始于09年12月的这场旷日持久的调控大转型，大收缩，2011年的9、10月，市场分化将会更严重。

　　2011 年 8 月份，十大重点城市中，6 个城市成交面积环比下跌，仅4 个城市成交面积环比上涨，其中深圳跌幅最大，共24万平米，环比跌幅达 34.48%。

　　北京也是如此，北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期下降64%。从住宅成交面积上看，8月住宅共成交67万平米，跌幅为32.03%，在十大重点城市中，跌幅屈居第二。

　　楼市整体成交量惨淡，导致部分开发商目前怠工托盘，推迟推盘计划，在某些城市原本主体建到正负零，就可以办理预售证的项目，已经建到快封顶还迟迟不肯面市。不管是资金链健康，不怕持久战，还是淡市隐身保存实力，总规是不看好市场。导致存销比温水煮青蛙式的上升，以二线标杆城市成都为例，大成都范围截止7月底的库存达到1394万平米，存销比已经连续7个月上升，达到自近2年来的第3高位，与2008年1月存销比接近。

　　另外，截至8月31日，124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%;总负债11681.3亿元，同比也增长了39%。即高库存依然成为压楼市的一座大山，虽不是历史最坏，但已经处在价格拐点的前缘!

　　金九银十，必经迎来秋季黄金季节。阶段性供应高峰必经到来，加上高位库存，必然导致要求现金流的企业“以价换量”。

　　为什么说是开发商会面临分化，因为楼市在经历几十年的发展，尤其是98年房改以来的快速发展后，逐渐从竞争走向垄断，目前开发商的资金链健康程度大相径庭就是例证。在银根收紧，金融调控连续发力的时候，部分开发商不能通过银行贷款获得土地款，被迫以近似高利贷的利率向民间高利贷借款。而截止8月底，124家房地产上市公司现金流有2119.8亿元，同比还增长了12%。开发商阵营的分化，是楼市分化的重要因素之一，也是乱象丛生的源头之一。

　　从政策的角度分析，全国楼市以限购和非限购城市为界;以限购区域和非限购区域为界;原限购城市和即将限购城市为界;以一、二、三线城市为界，将出现不同的政策影响效果。比如，二三线城市甚至量价齐升，而一线城市量价齐跌;限购城市如北京量价齐跌，而非限购的城市成交量依然可圈可点;同一城市的限购区域惨淡经营，而非限购区域迎来快速发展期……

　　政策是近十几年来对楼市造成最致命一击的影响因素，政策乱象也是导致未来楼市纷争的基础性因素之一。

　　从需求的角度讲，金九银十期间结婚的刚性需求将会集中入市，拆迁的刚性需求也会择机入市，房子再贵，毕竟还是需要有个住处。另外，结婚的刚性需求有多大，仅大成都目前1400万的常住人口城市，仅2010年登记结婚数就约13万对。加上未登记结婚的，这部分刚性需求，就更多。至于拆迁户，赔付的一大部分还是可以拿到高于市价的每平米付款，现金赔付的群体，也是耿耿的刚性需求。

　　但市场向来追涨杀跌，究竟多少会实际入市?确实是未知数。因为CPI已连续达到6%以上，而重点城市房价环比涨幅远低于通胀涨幅的情况下，在投资渠道单一的大背景下，究竟有多少人会选择买房来保值增值也不得而知。购房群体这个完成楼市交易和在生产的关键一环，他们的分化，将是造成楼市在今年金九银十乱象的最终显现者。

　　关于买房策略，早他妈老三段，实事求是，刚性必买，何时都是要买，无所谓时机是否特别合适，况且又拿不准;至于投资，看是否钱多人傻或者没有更安全的渠道，总之个体差异很大，没有普遍适用建议;

　　关于行业建议，早他妈战国纷争了，市场竞争在向市场垄断，甚至寡头垄断的大背景时期，最重要的不是跟风，而是了解你自己：从哪里来，要到那里去，从而对症下药，因为没有同一条通往罗马的捷径;

　　关于这个行业，一直以来就不怎么规范，大公司空手套白狼，大话满天飞，三个茶盖5个夜壶，更多的是一群自以为是的人和一个不自量力的公司，浑水摸鱼而已;代理公司有几家不是人贩子串串，不都是在完全不对等的甲乙方夹缝中生存，自封几个大师，或体系创始人，贩卖一些置业顾问和其他员工，长着黑乌鸦的皮毛如肾结石一般渐渐肥大……

　　金九银十的乱象，将一直持续，直到寡头垄断的那一天，所谓分久必合，我没准备好，你呢……