颜莉：展望2018年 上海楼市走势关键词是“转变”

　　2017年已经结束，经过一整年跌宕起伏的花样调控之后，楼市从年初的暴涨逐渐过渡到平稳甚至小幅度下跌，租购并举、房住不炒上升成为国家战略。而楼市调控也正式进入深水区，2017年上海楼市成交低迷、供应几度挂零、土地低溢价出让等状况不断的情况下，2018年上海楼市又将如何逆袭?房价又将呈现怎样的走势呢?

　　2017年12月26日，中估联数据研发总监颜莉接受采访，从专业角度为大家解读2017年上海楼市，并对2018年楼市进行展望，你想知道的有关2018上海楼市情况都在里面了，干货满满，不容错过~

　　导读:

　　1、2017年上海楼市调控不断加码，2018年政策调控的密集度、力度和侧重点会有所调整吗?

　　2、目前，全国50余城进入“五限时代”，上海限购、限贷、限价、限商独缺“限售”，2018年会跟风限售吗?

　　3、房住不炒、租售并举上升为国策，如何看待房企转型进军“不赚钱”的长租公寓行业?

　　4、2017年上海优质地块低溢价成交，2016年高价拿地的房企项目一旦入市，对市场会有哪些影响?

　　5、2018年上海新房均价走势如何?能够给刚需客或置换客推荐1个或2个板块以及您关注的新项目吗?

　　6、2018年上海楼市走势如何?

　　以下为采访正文:

　　2017年上海楼市调控不断加码，2018年政策调控的密集度、力度和侧重点会有所调整吗?

　　颜莉博士：

　　继2016年很多城市的房价上涨后，2017年的调控政策起到了非常好的作用，价格稳住了，但同时也出现了成交量下降的现象。

　　2018年，政策调控的密集度、力度和侧重点会不会有调整，要根据调控的目标来看。由于每个城市、每个地方的目标不一样，所以2018年一定会延续这种政策，同时会有区别性的调控政策出台。

　　先从第一个层面--抑制来看，就上海来说，开发商和金融机构的日子会延续2017年的状态，越来越难过。比如说，前几年一直提到“去杠杆”，但在2017年的经济工作会议上提的是“控杠杆”，很明显，基调已经做了一个很大的转变，开发商所能够借助杠杆的程度及模式就会越来越低。

　　第二个层面--鼓励租赁市场，这是一个很大的发展方向。比如上海的商办是不是会有所松动，是很值得期待的;长租公寓同样会有政策落地。另外，杭州已经跟阿里合作、深圳跟腾讯合作、北京跟京东合作。未来上海会跟谁合作，这块也会有政策，这些都属于调控，包括税收、财政方面的打通，都是值得期待的。

　　此外，国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划(2017-2035年)》，其中一点是到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。那么上海此后的一系列调控都会向包括人口政策在内的中央口径政策看齐。

　　所以总体来看，2018一定会延续2017的调控政策，但上海调控的侧重点会有不同，该收的收，该放的放，该支持的支持。

　　目前，全国50余城进入“五限时代”，上海限购、限贷、限价、限商独缺“限售”明年会跟风限售吗?

　　颜莉博士：

　　任何调控政策都有两个目的:一个是控制价格，另一个是控制成交。

　　2016年上海的月均住房成交面积大概是180万平方米，但在最严厉的政策出台后，截止到2017年11月，月均住房成交是50多万平米，成交出现了明显下滑。同时价格方面，继2016年暴涨后，2017年也得到了抑制。行政调控的目的已经达到了，稳定价格、限制成交。

　　从房地产作为一种投资品来讲，它很重要的一点就是，成交可以带动价格热度。不过，现在房价那么高，成交却那么低，很明显这个市场是非常畸形的，想卖房子的人卖不掉，想买房的人买不了，出现了结构性错位。市场的效率就很低，那未来的长效机制一定是要让市场往一个正常的方向走，效率要恢复，成交要正常，如果再出限售，就与原来的目标相悖了。

　　房住不炒、租售并举上升为国策，您如何看待房企转型进军“不赚钱”的长租公寓行业?

　　颜莉博士：

　　一个正常的房地产市场，当租和买的效应是一样的时候，也就是说，买房子n年和租住房子n年对购房者的效用是一样的。租和买是房地产市场的两条腿，缺一不可。但在中国的房地产市场中，买房子的权益和租房子的权益差别太大，市场不完备，所以中央提出租购并举，那它一定是房地产市场健康的一个重要的功能性、完备的方式。

　　长租公寓“不赚钱”，这是对租赁市场的一种误读。长租公寓市场是万亿级的市场，潜力巨大，中央近些年也在政策上进行了倾斜，政策红利空间是一直存在的。所以“不赚钱”这种提法不符合事实，至少长期来看，是不符合市场发展情况的。