颜莉：展望2018年 上海楼市走势关键词是“转变”

　　2017年已经结束，经过一整年跌宕起伏的花样调控之后，楼市从年初的暴涨逐渐过渡到平稳甚至小幅度下跌，租购并举、房住不炒上升成为国家战略。而楼市调控也正式进入深水区，2017年上海楼市成交低迷、供应几度挂零、土地低溢价出让等状况不断的情况下，2018年上海楼市又将如何逆袭?房价又将呈现怎样的走势呢?

　　2017年12月26日，中估联数据研发总监颜莉接受采访，从专业角度为大家解读2017年上海楼市，并对2018年楼市进行展望，你想知道的有关2018上海楼市情况都在里面了，干货满满，不容错过~

　　导读:

　　1、2017年上海楼市调控不断加码，2018年政策调控的密集度、力度和侧重点会有所调整吗?

　　2、目前，全国50余城进入“五限时代”，上海限购、限贷、限价、限商独缺“限售”，2018年会跟风限售吗?

　　3、房住不炒、租售并举上升为国策，如何看待房企转型进军“不赚钱”的长租公寓行业?

　　4、2017年上海优质地块低溢价成交，2016年高价拿地的房企项目一旦入市，对市场会有哪些影响?

　　5、2018年上海新房均价走势如何?能够给刚需客或置换客推荐1个或2个板块以及您关注的新项目吗?

　　6、2018年上海楼市走势如何?

　　以下为采访正文:

　　2017年上海楼市调控不断加码，2018年政策调控的密集度、力度和侧重点会有所调整吗?

　　颜莉博士：

　　继2016年很多城市的房价上涨后，2017年的调控政策起到了非常好的作用，价格稳住了，但同时也出现了成交量下降的现象。

　　2018年，政策调控的密集度、力度和侧重点会不会有调整，要根据调控的目标来看。由于每个城市、每个地方的目标不一样，所以2018年一定会延续这种政策，同时会有区别性的调控政策出台。

　　先从第一个层面--抑制来看，就上海来说，开发商和金融机构的日子会延续2017年的状态，越来越难过。比如说，前几年一直提到“去杠杆”，但在2017年的经济工作会议上提的是“控杠杆”，很明显，基调已经做了一个很大的转变，开发商所能够借助杠杆的程度及模式就会越来越低。

　　第二个层面--鼓励租赁市场，这是一个很大的发展方向。比如上海的商办是不是会有所松动，是很值得期待的;长租公寓同样会有政策落地。另外，杭州已经跟阿里合作、深圳跟腾讯合作、北京跟京东合作。未来上海会跟谁合作，这块也会有政策，这些都属于调控，包括税收、财政方面的打通，都是值得期待的。

　　此外，国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划(2017-2035年)》，其中一点是到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右。那么上海此后的一系列调控都会向包括人口政策在内的中央口径政策看齐。

　　所以总体来看，2018一定会延续2017的调控政策，但上海调控的侧重点会有不同，该收的收，该放的放，该支持的支持。

　　目前，全国50余城进入“五限时代”，上海限购、限贷、限价、限商独缺“限售”明年会跟风限售吗?

　　颜莉博士：

　　任何调控政策都有两个目的:一个是控制价格，另一个是控制成交。

　　2016年上海的月均住房成交面积大概是180万平方米，但在最严厉的政策出台后，截止到2017年11月，月均住房成交是50多万平米，成交出现了明显下滑。同时价格方面，继2016年暴涨后，2017年也得到了抑制。行政调控的目的已经达到了，稳定价格、限制成交。

　　从房地产作为一种投资品来讲，它很重要的一点就是，成交可以带动价格热度。不过，现在房价那么高，成交却那么低，很明显这个市场是非常畸形的，想卖房子的人卖不掉，想买房的人买不了，出现了结构性错位。市场的效率就很低，那未来的长效机制一定是要让市场往一个正常的方向走，效率要恢复，成交要正常，如果再出限售，就与原来的目标相悖了。

　　房住不炒、租售并举上升为国策，您如何看待房企转型进军“不赚钱”的长租公寓行业?

　　颜莉博士：

　　一个正常的房地产市场，当租和买的效应是一样的时候，也就是说，买房子n年和租住房子n年对购房者的效用是一样的。租和买是房地产市场的两条腿，缺一不可。但在中国的房地产市场中，买房子的权益和租房子的权益差别太大，市场不完备，所以中央提出租购并举，那它一定是房地产市场健康的一个重要的功能性、完备的方式。

　　长租公寓“不赚钱”，这是对租赁市场的一种误读。长租公寓市场是万亿级的市场，潜力巨大，中央近些年也在政策上进行了倾斜，政策红利空间是一直存在的。所以“不赚钱”这种提法不符合事实，至少长期来看，是不符合市场发展情况的。

　　房企进军的长租公寓有两点原因:

　　第一，适应市场的一个方向。因为房企现在的日子很难过，在上海拿地很难拿，竞争很激烈，二三线城市也是一样。而在四五线城市，则会出现在去库存的情况下房子能不能卖掉的问题，所以开发商自己会想出路。

　　第二，开发商对自己的预期进行调整。比如有些房企原来赚很多钱，现在会将预期调整到原来的一半，甚至三分之一，还有一些房企会去做一些别的转换。

　　总体来讲，不赚钱只是目前看到的一个现象，其实这些是可以突破的，比如说现金流。对房企来说，他们不缺现金流，但是很多长租公寓会缺。而REITs是很好的东西，一旦打通后，开发商如果有很好的长租公寓产品、自持的物业产品等，那就可以从REITs获得资金，实现轻资产运营并赚到钱。

　　再比如说运营，现在的很多开发商都是粗放型的，只要把房子卖掉就能赚钱，像上海现在很多人摇号码排队买房子，不存在房子卖不掉这个问题。但未来不一样，自持的这些物业怎么赚钱?那必须是实现精细的运营才能赚钱，这时候专业的管理队伍就很重要。

　　此外，从租售比来看，很多人会觉得租售比这么低到底怎么赚钱?实际上，未来一旦房价稳定，租金是可以回归到合适的位置的，同时老百姓的收入持续上涨，租售比可以达到一个合理的水平。当市场转变，开发商顺着这个逻辑走，那一定不会不赚钱。

　　2017年上海优质地块低溢价成交，2016年高价拿地的房企项目一旦入市，对市场会有哪些影响?

　　颜莉博士：

　　关于“低溢价”，从我们房地产评估大数据的角度看，是要解读一下的。首先这种“低”不是真的低，在经历了2016年的暴涨行情后，土地起拍价的制定，从评估的基本理论来看，是会比2016年初高出很多，所以所谓“低溢价率”只是比16年涨的少一些，并不是绝对值会很低。

　　这个概念弄清楚后，再看这个问题，因为只是涨幅受限，所以房企项目入市，价格不会比“低溢价”的企业价格高出很多。

　　另外，从两个层面来看开发商。开发商是要赚钱的，那么赚钱的点在哪?开发商一定会去做很精细的计算，就算在上海不赚钱，别的地方也一定能赚钱;就算在上海亏损，那也有他战略性的考量，否则开发商的整个投资战略布局就是有问题的。所以不用担心开发商利润有问题，他们一定会做最快的调整。

　　其次，要看的是主体是购房者，对购房者会有哪些影响?其实从整个市场来讲，会出现转变。需要提的是北上广深，尤其是北上深，已经迈入了存量房的市场，这个转变意味着购房者有定价权了。原先是开发商定价，现在是二手房房东可以定价，也就表示了双方有了更大的议价空间。

　　那这时候，高价房入市会对市场产生怎样的影响?很有可能对预期产生影响。这个预期就是购房者对市场的一个综合判断，如果开发商卖了很贵的房子，那购房者肯定会到二手房市场去做比较。从市场角度来讲，开发商会有一个算盘去算，消费者也会根据二手房市场情况来判断，而政府则是起到了“水闸”开和关的作用。所以整体看来，高价拿地的房企项目入市，影响不会很大。

　　您认为明年上海新房均价走势如何?能够给刚需客或置换客推荐1个或2个板块以及您关注的新项目?

　　颜莉博士：

　　房子是非标，我们(中估联)把房子标准化，对一个小区、某个板块的情况做整体评估，用现在的数据包括交通、轨道、医院、商业配套、娱乐设施等，就可以算出这个小区、板块整体的支撑度。

　　朝向、楼层、面积、主力户型、开发商等构成了实物信息，我们还有他们的权益信息，就能说明这个板块合理的价值区间在哪里，和其他的板块去做一个比较，价值洼地就出来了。

　　未来这个房子建在哪里?靠什么知道?这个很难。当我们知道轨交已经建到这里的时候，很多人都已经知道了，所以我们还在做的一件事把规划放到我们的板块，把小区放到城市的分析当中去，判定这个房子未来的价值，没有那么具体的推荐，上海传统的话分100多个板块，现在大概是170多个板块，)会推送哪些板块值得关注，还有哪些板块值得将来去跟踪，规划方面提到哪些板块值得去关注。

　　2018年上海楼市走势如何?能否宏观预判一下?

　　颜莉博士：

　　2017年有个很大的风向转变，“黑天鹅”没有，但“灰犀牛”是有的，所以这种转变是一定存在的，无论是对整个中国的经济、房地产市场，这个转变都是基调。而这种转变2017年在进行，2018年还会继续。

　　未来，房地产大数据用于价格判断和风险分析的作用将进一步凸显，上海楼市乃至全国房地产市场的转变，比价和量更重要的数据是结构，一手和二手房的结构、交易市场和租赁市场的结构。这些结构问题的解决，长效机制是关键，所以“转变”的更深层次意义在于，市场资源配置方式是否转变。

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