颜莉：展望2018年 上海楼市走势关键词是“转变”

　　房企进军的长租公寓有两点原因:

　　第一，适应市场的一个方向。因为房企现在的日子很难过，在上海拿地很难拿，竞争很激烈，二三线城市也是一样。而在四五线城市，则会出现在去库存的情况下房子能不能卖掉的问题，所以开发商自己会想出路。

　　第二，开发商对自己的预期进行调整。比如有些房企原来赚很多钱，现在会将预期调整到原来的一半，甚至三分之一，还有一些房企会去做一些别的转换。

　　总体来讲，不赚钱只是目前看到的一个现象，其实这些是可以突破的，比如说现金流。对房企来说，他们不缺现金流，但是很多长租公寓会缺。而REITs是很好的东西，一旦打通后，开发商如果有很好的长租公寓产品、自持的物业产品等，那就可以从REITs获得资金，实现轻资产运营并赚到钱。

　　再比如说运营，现在的很多开发商都是粗放型的，只要把房子卖掉就能赚钱，像上海现在很多人摇号码排队买房子，不存在房子卖不掉这个问题。但未来不一样，自持的这些物业怎么赚钱?那必须是实现精细的运营才能赚钱，这时候专业的管理队伍就很重要。

　　此外，从租售比来看，很多人会觉得租售比这么低到底怎么赚钱?实际上，未来一旦房价稳定，租金是可以回归到合适的位置的，同时老百姓的收入持续上涨，租售比可以达到一个合理的水平。当市场转变，开发商顺着这个逻辑走，那一定不会不赚钱。

　　2017年上海优质地块低溢价成交，2016年高价拿地的房企项目一旦入市，对市场会有哪些影响?

　　颜莉博士：

　　关于“低溢价”，从我们房地产评估大数据的角度看，是要解读一下的。首先这种“低”不是真的低，在经历了2016年的暴涨行情后，土地起拍价的制定，从评估的基本理论来看，是会比2016年初高出很多，所以所谓“低溢价率”只是比16年涨的少一些，并不是绝对值会很低。

　　这个概念弄清楚后，再看这个问题，因为只是涨幅受限，所以房企项目入市，价格不会比“低溢价”的企业价格高出很多。

　　另外，从两个层面来看开发商。开发商是要赚钱的，那么赚钱的点在哪?开发商一定会去做很精细的计算，就算在上海不赚钱，别的地方也一定能赚钱;就算在上海亏损，那也有他战略性的考量，否则开发商的整个投资战略布局就是有问题的。所以不用担心开发商利润有问题，他们一定会做最快的调整。

　　其次，要看的是主体是购房者，对购房者会有哪些影响?其实从整个市场来讲，会出现转变。需要提的是北上广深，尤其是北上深，已经迈入了存量房的市场，这个转变意味着购房者有定价权了。原先是开发商定价，现在是二手房房东可以定价，也就表示了双方有了更大的议价空间。

　　那这时候，高价房入市会对市场产生怎样的影响?很有可能对预期产生影响。这个预期就是购房者对市场的一个综合判断，如果开发商卖了很贵的房子，那购房者肯定会到二手房市场去做比较。从市场角度来讲，开发商会有一个算盘去算，消费者也会根据二手房市场情况来判断，而政府则是起到了“水闸”开和关的作用。所以整体看来，高价拿地的房企项目入市，影响不会很大。

　　您认为明年上海新房均价走势如何?能够给刚需客或置换客推荐1个或2个板块以及您关注的新项目?

　　颜莉博士：

　　房子是非标，我们(中估联)把房子标准化，对一个小区、某个板块的情况做整体评估，用现在的数据包括交通、轨道、医院、商业配套、娱乐设施等，就可以算出这个小区、板块整体的支撑度。

　　朝向、楼层、面积、主力户型、开发商等构成了实物信息，我们还有他们的权益信息，就能说明这个板块合理的价值区间在哪里，和其他的板块去做一个比较，价值洼地就出来了。

　　未来这个房子建在哪里?靠什么知道?这个很难。当我们知道轨交已经建到这里的时候，很多人都已经知道了，所以我们还在做的一件事把规划放到我们的板块，把小区放到城市的分析当中去，判定这个房子未来的价值，没有那么具体的推荐，上海传统的话分100多个板块，现在大概是170多个板块，)会推送哪些板块值得关注，还有哪些板块值得将来去跟踪，规划方面提到哪些板块值得去关注。

　　2018年上海楼市走势如何?能否宏观预判一下?

　　颜莉博士：

　　2017年有个很大的风向转变，“黑天鹅”没有，但“灰犀牛”是有的，所以这种转变是一定存在的，无论是对整个中国的经济、房地产市场，这个转变都是基调。而这种转变2017年在进行，2018年还会继续。

　　未来，房地产大数据用于价格判断和风险分析的作用将进一步凸显，上海楼市乃至全国房地产市场的转变，比价和量更重要的数据是结构，一手和二手房的结构、交易市场和租赁市场的结构。这些结构问题的解决，长效机制是关键，所以“转变”的更深层次意义在于，市场资源配置方式是否转变。

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