“史无前例”的楼市体检：交叉检查成“杀手锏”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《中国经济周刊》记者，在二手房买卖中，虽然定价权仍然在业主手中，但中介机构的建议是他们重要的定价参考。这些情况表明，房地产中介机构也会在交易市场上占举足轻重的地位，在本轮价格行为检查中，《通知》将检查对象明确为房地产开发企业和房地产中介机构。

　　与市场份额一定程度上相对应的，是有关部门对中介机构违规行为的监管。记者在北京市住建委官网上查阅了2016年以来的官方新闻发布，在涉及房地产市场秩序整顿的全部信息发布中，关于对中介机构的执法和违规行为曝光的消息，数量上明显超过半数。

　　中介炒房历来都有，2016年5月和8月，住建部分两次共通报了14个房地产中介行业违法违规的典型案例，其中就有涉及价格行为的违规。例如在合肥，某中介机构门店经理和业务员，勾结社会人员同时冒充“卖家”和“买家”，分别与同一套房屋的实际业主和实际购房人签订存量房买卖合同，试图赚取差价2.5万元。

　　中介人员违规操作的手段有时并不高明，甚至就是直接造假。例如广州某中介机构未经房屋交易当事人同意，擅自伪造当事人签名，并办理存量房网上签约合同撤销手续。又如北京某房地产经纪人协理为招揽业务、收集房源，掩盖自身经纪人协理的身份，虚构了一则承租需求广告，在某小区门口进行宣传。

　　胡景晖告诉《中国经济周刊》记者，中介机构出现价格违规行为，甚至有中介人员参与炒房，他们往往利用自己所掌握的信息优势。

　　2016年有媒体报道披露了深圳的一个案例，某连锁中介机构的门店经理连同几名同事，利用信息优势买下高性价比房源，持有一段时间后再转手卖出;当单人资金不够用时，还会与同行联手操作，或找亲友凑钱入市。报道还指出，为了遏制这一现象，银行甚至出台了针对中介群体的措施，收紧面向这一群体的房贷政策，中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行，而此前通常是三成。

　　今年6年，《中国经济周刊》第24期刊发封面报道《霸主链家》，当中深入解析了“独家房源”是如何成为房价上涨的推手之一。所谓“独家房源”指房主将房屋独家委托给某一家地产中介代理，其他中介无法获得此房源信息，其间若房主将房屋信息透露给其他中介，将被视为违约。独家委托协议的性质是中介垄断房源，经纪人抬高价格满足了房东心理预期，但房东也因此要承担价格升高导致交易周期延长甚至卖不出房子的后果。一旦签订了速销房合同，其他中介不得挂牌该套房源，相当于减少了房源的销售渠道。对买方来说，要么以高价入手，要么错失心仪的房源。报道中提到，宣布“独家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委对某些房地产中介的突击检查行动。2016年9月30日北京市住建委执法队的一次检查，在某中介门店发现二手房交易中存在一些中介独家代理等独占房源信息的行为，当即责令其整改。房产中介正式取消“独家房源”服务是从链家开始的，很快便传递至全行业。

　　地方政府部门也多次组织针对中介机构的监管。例如北京市住建委曾于今年3月23日约谈当地十大中介机构，在座谈会上，相关负责人特别强调，中介机构不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等;禁止囤积房源，哄抬房屋价格;不得发布虚假房源和虚假价格;不能违规设立资金池，参与首付贷等违规金融行为。据了解，当时约谈的10家中介机构的签约量，占到了北京市存量房总成交量的八成左右。

　　胡景晖表示，一些中介机构和从业者的违规行为，会不利于房地产市场秩序的稳定，甚至可能出现劣币驱逐良币的现象，“所以这次价格检查，对于遵纪守法的中介企业是一个利好，从长远来看，也有利于促进这一市场持续、健康发展”。

　　规范价格行为成楼市调控重要手段

　　2017年是房地产市场集中调整的一年。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月底，今年以来全国各地发布的房地产调控政策累计246次，11月单月30天时间，合计有28个省市与部门发布了有关房地产调控政策36次，其中有多个城市是首次发布房地产调控政策。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：“2017年调控的最大特点是，手术刀式的精准调控，针对市场变化调整调控内容与加码力度。11月楼市政策的最主要特征是，继续落实十九大提及的‘房住不炒’，住建部等开始价格联合检查。”他认为：“这次价格检查是一系列楼市调控环节中的一个，促使过去其他政策的落地。”

　　事实上，今年出台的众多楼市调控政策中，除了限购、限价等“限”字头的政策，对于价格行为的直接规范也是重点内容。

　　例如北京在2017年出台的“3?17”政策中就提出，在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格;大力整顿、规范房地产市场秩序，严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为，并给予公开曝光。同时披露：2016年北京对全市199个在售项目和7171家中介机构门店进行拉网式全覆盖执法检查;停止了17家违规企业网签资格，对3家严重违法开发企业降低资质等级，立案处罚58起;开展房地产开发企业资质动态核查，注销了250家企业的资质。

　　再比如，同比涨幅一度位居全国70个大中城市首位的长沙，除“五限”外，其也推行了规范商品房市场，促进市场降温的举措。

　　9月28日，长沙市政府办公厅发布关于“加快在建商品住房尽快入市销售的通知”，剑指开发商延迟建设、拖延上市和捂盘不售，督促开发商拿证销售，引人注目的一条是：多层施工至正负零、高层施工至主体5层，可申办预售许可手续。此前，长沙房产项目申请预售证的进度门槛是：多层封顶，高层建至10层。10月27日，长沙市推行开盘摇号，要求限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，都应采取公开摇号的方式销售商品住房。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，价格检查相对更容易做到常态化和实时性，对于调控政策的落实到位很有帮助。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋告诉《中国经济周刊》记者：“楼市的调控政策出来后，地方结合实际还经常要‘打补丁’，类似价格行为检查等都是‘打补丁’的一种方式。我们说建立房地产市场的长效机制，限价、限售和检查违规等手段，不仅有短期效果，而且短期政策的持续推进也是建立长效机制的一种方式。当然，包括这轮价格行为检查，它也只是一个必要的中间环节，我们还希望在终端环节看到，检查出来的问题会有一个相应的处理和纠正，并且建立问责机制等等。”

　　郭毅则分析认为，调控政策的不断出台，使目前各个城市对于房价的控制已经达到了一个空前的高度;各类政策文件的出台和法律法规的完善，相关工作越来越细致，使各种督查能够做到有法可依、有章可循，也为这次全国的价格行为检查创造了有利条件。