刘世锦：三只靴子落地的话 房地产已基本触底了

　　11月08日在清华大学开讲，论坛成员、中国发展研究会副事长刘世锦出席并演讲，演讲主题为《经济增长的平台、周期与动能》。其表示目前房地产基本上触底，或者接近触底。

　　一是房地产投资基本触底。从国际经验来看，当房地产达到一万一千国际元以后，基本上就会出现负增长，大概中国构成房地产投资70%的城镇居民住宅历史需求峰值是一千二百到一千三百万套住房，这个峰值大概在2013年左右就达到了，达到了以后逐步是回落的态势。

　　2016年一季度房地产投资又有所回升，原因是一线城市房价上涨，带动了房地产投资。但刘世锦表示这是暂时的现象，房地产投资总体回落的态势是不会改变的，逐步就会达到一种常态。“这个常态大概是2%、3%的增长速度，甚至将来出现0增长甚至负增长也是可以理解的。”

　　二是住宅需求基本触底。住宅实际的增速在2013年的时候出现高点，2016年房地产投资往上拉了一下，但是最后还是会下来，刘世锦表示，房地产投资增长速度将来会出现负增长的。

　　中国经济一定要考虑增长阶段问题

　　我们已度过高增长阶段到了转换期，这时增长速度往下走符合规律。

　　到目前为止世界对中国经济的变化持有不同观点，但是事实是最主要的，其实在过去六七年中国经济已经发生了增长阶段的转换。由过去的增长速度10%以上，最近几年都是7%以下了。

　　另外从认识这个角度来讲有变化，特别是中央提出中国经济进入新常态这样一个重大的判断以后，应该说对中国经济增长阶段的转换的认识也是逐步地形成了共识。但是这个思想真正要转过来也不容易，因为中国高增长是一种惯性，其实高增长是好事，能高增长为什么不行呢?问题是规律还要不要认可和服从。

　　我想说的中国到了这个阶段以后出现这种阶段的转换，用经济学的各种周期理论是没有办法解释的，而且这种现象就是类似于像中国、东亚这种经济体到了这个阶段特有的经济现象。

　　我曾经写过一本书《陷井还是高墙》，我们当时分析了类似于中国这种高速增长叫挤压式的增长，这种增长到一定程度以后是要回落的，为什么会出现比较大幅度下台阶的现象，由高速增长转入中速增长?理论上进行了探讨。

　　大体上三个方面，一是中端需求，比如说像房地产和重要的工业产品，比如像钢铁、煤炭，还有水泥、建材等等，重要的工业产品在这段时间都出现了历史需求峰值，到目前为止经济学界好像都没有强调这个概念，但是我认为这个概念非常重要。在人类工业化和历史化的进程中，某一种产品的需求总量，或者说它的需求增长速度最高的那个点已经出现了。

　　第二个因素就是人口和劳动力总量发生了重要的变化，最典型的是劳动力，中国15岁到59岁的劳动力从2012年开始每年大概减少200万人，劳动力总量减少了，结果是工资就要上涨，包括最近几年从农村农民进城人数也在涨。各位同学学过刘易斯拐点，这个时候就出现了，当然对这样的命题也是有一些争议，但总的来讲这个变化出现了。

　　三是资源环境约束边界的临近。最突出的就是雾霾，这个雾霾怎么产生的?主要就是我们生产活动排放出来的东西，现在已经到了什么程度?这雾霾这么严重，各位可能要出去运动运动吧，你是不是要看空气质量怎么样，如果PM2.5到了200以后还要出去吗?不会出去了吧。就会有一个问题，说我们搞经济增长，搞GDP，搞到门都不能出了，我们搞经济增长到底为了什么?你要呼吸一个新鲜的空气都不可能了。

　　我们相当多的资源和环境底线已经接近了或者现在已经超过了，高速增长还可能保持下去吗?

　　更具有重要意义是结构性的变化。如果放在七八年前，也就是我们在高速增长的时候，如果来一个国外的经济学家，包括国内的一些经济学家，都会讲中国经济发展是从不平衡、不稳定、不可持续的因素是比较的，最重要讲四个结构性的问题。

　　一是工业比重，工业比重过高，投资的比重过高，过多依靠外需，过多依靠低成本的劳动力。但是在过去几年时间，我们这几个最重要的结构性的指标已经出现了具有历史意义的转折性的变化。第三产业已经超过第二产业，服务业现在已经成为经济增长总量中间超过70%以上了。消费比重现在持续逐步在提升，相应的投资的比重是在下降。出口我们过去经常增长20%以上，前几年负的了，今年有所恢复，但是出口要想增长到两位数的水平难度很大了，几乎不可能了，以后出口也就是5%左右的增长速度了。