刘志强：完善市场格局 新房存量房租赁房应三足鼎立

　　“现在一些三四线城市，都没什么外来人口，新房单价居然能卖到接近两万元。老百姓(603883,股吧)投资经验不丰富，还在跟风买，风险挺大，我都为他们担心!”一位房地产企业负责人表示。据他分析，其中原因较为复杂，有可能是一线和热点二线城市市场收紧后，需求外溢到了环热点区域，也可能是三四线城市吸引力的增强激活了回乡买房的需求。目前，这些城市已经及时应对，像安徽滁州(楼盘)、江西赣州(楼盘)、河北涿州等地均出台了限购政策。

　　调控范围的扩大，也反映出我国房地产市场中泡沫与风险犹存。在任兴洲看来，短期内特大城市、热点大中城市的住房供需矛盾仍然存在，投机性需求仍有伺机进场炒作的冲动，推动房价上涨的因素尚未完全消除，挤泡沫、防风险仍是调控关键所在，实施限购和差别化信贷等调控措施仍有必要。而对于政府的严厉调控，不少房地产企业也表示理解。“在特大城市供求不平衡的背景下，开发商卖的其实不是房子，而是地段。政府当然可以对新房限价，不限的话，那就是"奇货可居"啊!”有企业负责人表示。

　　不管是发展租赁，还是打击炒作，都不能“误伤”甚至忽视老百姓的正常购房需求。“拥有一套有产权的住房是很多人的梦想。强调租购并举，也不能把住房所有权说得一无是处。”刘洪玉表示，一般说来，提高自有自住比例更有利于社会稳定，因此发达国家普遍倾向于鼓励居民拥有住房，获得住房所有权，房贷利息抵税就是典型的促进住房所有权的政策。

　　满足刚性需求，既要“堵”，也要“疏”。今年以来，各地相继加大了住宅用地供应，其平抑房价的作用将在今后几年逐步显现。近期，北京等城市还提出了一个解决供给不足的重要方案——发展共有产权住房。这一方式下，政府与购房人按份共有产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人，以降低房屋售价。按照北京的设想，今后分配房源时，非北京市户籍家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为，此举既可降低“夹心层”群体与新增外来人口的购房难度，也能减轻政府建设保障房的财政压力，从而调动购房者的积极性，更好满足住房刚需。

　　打造多元化的供应体系，是促进住房市场健康发展的必然之举。正如杨现领所说，一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”，新房、存量房和租赁住房同时起作用。

　　刘洪玉也认为，住房政策要为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道，而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续”。