碧桂园长租公寓的谋略与野心：三年100万间 0押金入住

　　碧桂园不只造房子，还租房子。”碧桂园集团商业管理中心总经理黎婉媚声称，“长租公寓是碧桂园另一条重要的产品线，三年内要在全国拿100万间房。”

　　在长租公寓欣欣向荣的发展态势下，入行刚过半年的碧桂园野心勃勃。

　　碧桂园长租公寓BIG+碧家国际社区深圳三大项目亮相

三年要拿100万间

　　在市场和政策的双重驱动之下，万亿级租赁市场俨然成一片蓝海，各方资本纷纷进入租赁市场，特别是长租公寓领域，长租公寓品牌不断涌现。在TOP30开发商中，过半已布局长租公寓。

　　以5500亿业绩一举成为2017年房企销冠的碧桂园，正培育另一条产品线——长租公寓。

　　2018年1月5日，黎婉媚在碧桂园旗下长租公寓品牌BIG+碧家国际社区项目开放嘉年华活动上，宣布碧桂园长租公寓三年内要拿下100万间。

　　两个月前，碧桂园首次公开三年目标。碧桂园集团总裁莫斌在美的集团与碧桂园集团战略合作签约仪式上透露，“碧桂园将积极布局长租公寓市场，计划未来三年内提供100万间房。”

　　在进入长租公寓的房企中，目标最大不过三年10万间。当碧桂园喊出三年100万间的目标，外界不免质疑其是否过于激进。

　　面对媒体提问，黎婉媚显得底气十足。在她看来，“碧桂园作为全产业链房企，将会整合居住、物业、设计、金融、商娱、健康等资源平台，支持长租公寓发展，在房源拓展、产品设计、成本管控、管理运营方面经验丰富。碧桂园长租公寓事业部成立半年，就完成了IT系统、产品线、运营系统等平台的搭建，速度惊人。”

　　长租公寓对应人口导入型城市。而过往碧桂园扎根三四线城市，近些年才将一二线和环一线城市作为战略布局要地，因而其在一二线城市的储备项目并不多。

　　于是碧桂园采取一种有别于深业集团的长租公寓房源获取模式，“20%靠自有物业，80%靠租赁物业”。

　　黎婉媚表示，“碧桂园会拿出一部分符合条件的自持物业做长租公寓，但(100万间的)目标这么大，也会多渠道去拓展第三方物业。深圳今年推出的三宗自持用地，碧桂园也会参与竞拍，但会理性出价。”

　　目前碧桂园长租公寓布局上海、北京、广州、深圳、厦门、武汉等多个城市，预计2018年全国开业8万间。

　　在一二线城市中，深圳外来人口多，人口整体结构偏年轻化，数据显示，深圳高达78.2%的年轻人租房住，粗略估算，深圳租房市场规模在1000亿以上。

　　碧桂园在深圳积极布局长租公寓，发展势头迅速，1月中旬，深圳东门店、塘坑店、坂田天安云谷店将开业，租金1000-4000元不等。三家店内部装修基本完工，外立面包装进入收尾阶段。

　　此外，碧桂园还储备了宝安石岩店、宝安沙浦店、坂田荣汇店，这三家店也将于年内开业。

出租率90%+才能盈利

　　在碧桂园集团深圳区域总裁助理兼长租管理部总经理白洋看来，碧桂园进入长租公寓市场基于三个层面考虑。“第一，从2016年开始，国家出台一系列政策规范住房租赁市场;第二，深圳可开发利用土地越来越少，想在拿地越来越难，但存量房市场比较大，这块可以做;第三，就碧桂园战略规划而言，长租公寓是一个新方向，非常有必要进入。”

　　“长租公寓作为一个新兴产品，整个行业盈利模式在探索中，没有谁能告诉你盈利模式是什么。我们入行时间不长，也在探索中。”白洋坦言。

　　在高房价和低租金回报率的情况下，长租公寓面临盈利难的问题。随着资本介入和租赁住宅融资渠道的打通，长租公寓盈利模式有望得到破解。

　　碧桂园长租公寓在融资方面取得初步成效：获得江苏银行2500万融资，与中信银行签约成立300亿长租住宅保障性基金，与建设银行签署住房租赁战略合作协议，为建设银行长租平台提供房源。

　　但三年开业100万间，即便有外界资金支持，碧桂园仍需投入大量真金白银，特别是在项目前期启动阶段。

　　黎婉媚表示，“不同城市、不同类型产品，成本投入不一，目前很难透露具体数字，在成本管控、经营管理方面，也会尝试做出一些创新，预计五年能回收成本。”

　　高空置率是件很危险的事情，为吸引租客，碧桂园长租公寓提供一系列增值服务，包括业主子女优惠住、无忧搬家、健康服务、信贷租金、电子钱包、房租抵房款、国外游学、酒店入住以及信贷租金等。

　　租客在碧桂园长租公寓旗下门店入住满一定时间后，可免费入住碧桂园旗下任意一家酒店，享受博实乐教育集团(原碧桂园教育集团)提供的国外短期游学活动。更为重磅的是，租客若购买碧桂园房子，前期租房租金可抵扣部分房款。

　　关于租金抵扣房款实施方案，白洋回应，“碧桂园长租公寓项目和地产项目遍布全国，项目标准不一，集团还在探索租金抵房款方案，后续会对外释放。”

　　如果租客签约时间足够长，碧桂园承诺不涨租金。从一个门店搬到另一个门店，不需转租，续签即可。

　　此外，碧桂园联手汇联金融，推出0押金租房优惠活动，不用押金也能租房。

　　“出租率至少要达到90%，甚至95%以上，才能盈利。”黎婉媚认为。

　　链家北京研究院认为，租赁市场人以20-45之间的年轻人居多、多为白领上班族。这部分人居住结构多为单身或两人，对第三方服务需求度更高，也乐于接受新事物，各类公寓实质上成为了一个个青年社区，以此为入口提供搬家、保洁、维修、无人超市、外卖等各类生活服务，将是一个很大的市场。

　　当然，碧桂园并不满足做租客的生意，而是在寻求资源的链接与转化。“租客具备一定的经济条件后，将会成碧桂园购房的主力军，这是非常好的一件事。”黎婉媚称。