杨光华：7月新房成交暴涨，武汉楼市8月又将爆发？

　　一次饭局上，几个搞工程的朋友谈起今年螺纹钢的价格。

　　7月份，高峰时期5672元。而1月份，4500元。涨幅超过20%。

　　工地上的大工，每天工资400元，也涨了不少。世间万物皆有联系，钢材等原材料上涨、工人的工资上涨、地价上涨，房价不涨吗?

　　但是，刚刚结束的高层经济工作会议定调：房住不炒、三稳战略、长效机制。从中可以推断，下半年楼市难起波澜，各地求稳，大涨概率为零。

　　7月份，武汉楼市“冰火两重天”：新房网签成交量，创历史新高;二手房市场，较冷。

　　7月份，武汉新房网签备案28712套，环比增长约26%，同比增长约24%。从同比、环比看，武汉7月单月新房暴涨。

　　这是今年武汉新房首次单月破2.8万套。

　　01

　　为什么新房市场体感较冷，而网签数据暴涨?

　　武汉7月新房网签暴涨，主要是6月份剩余的网签延迟。

　　7月1日-15日，仅4天，单日网签量低于1000套。

　　这4天时间，7月4日、5日，7月11日、12日，是两个周日与周一。

　　从6月份网签数据看，30天里，单日网签量过1000套，仅5天。

　　对比发现，武汉7月前20天的新房网签，多是6月外溢。

　　一些上市房企因为上半年超额完成任务，于是将一些业绩腾挪到下半年。

　　这也造成了新房在7月扎堆网签。从7月24日开始，单日网签套数300-500套，恢复正常水平。

　　其中，7月网签排行榜上的常客是融创。7月1日-30日，武汉新房网签排行榜前五强里，有4个项目都是融创的。

　　1-7月，武汉新房成交量约13.8万套，相比2019年同期的10.8万套，上涨约22%，说明今年1-7月新房市场非常火爆。

　　超过22%增长的购买力，来自于哪里?

　　武汉在读大学生的家庭、武汉周边城市群居民，还是杭州、深圳等地的投资者，或者三者都有。这是不是武汉出台“凭证买房”新政的导火索?

　　如果13.8万套加上最后5个月的成交量，不出意外，武汉今年新房成交又将是全国第一。

　　02

　　新房网签数据火爆，为什么还说7月新房市场并不好?

　　这就是矛盾的市场。很多抖音房产砖家从不看数据，而是拍脑袋看市场。

　　新房市场冷，主要看两大指标：

　　一是新房拿预证的数量“腰斩”。

　　武汉新房7月拿证36次(不包括商业、还建房等)，环比6月份的56次，几乎腰斩。新房供应较少，市场上还是以老盘去库存为主。7月武汉楼市，也进入休整期。

　　二是项目开盘首日的成交下滑。

　　7月第三周，15个项目开盘或平推，平均去化率33%。也就是说，市场上推出100套新房，卖掉33套。

　　7月，武汉新房市场两极分化严重，呈现“哑铃状”：10%的项目，去化率最低8%-20%。10%的项目，去化率70%以上，一个项目开盘“日光”。而6月份，“日光盘”四五个。80%的项目，去化率30%-50%。

　　再看二手房市场，武汉的新增二手房数量、经纪人带看次数，均处于下滑状态。这其中有炎热天气、二手房房贷审批慢、传统市场淡季等多重因素。8月份开始，二手房市场也将恢复热度，中介门店与经纪人不用慌张。

　　03

　　8月份开始，武汉楼市压力山大?

　　二环内，新房供应减少。三环外、三四环间供应增加，成为红海。中心区价格坚挺，市场依然向好;东西湖、蔡甸等远郊市场进入深度调整。

　　8月份开始，新项目将增多，疫情、新政等不确定因素，买家开始犹豫观望。

　　以二七滨江为例，在断档一段时间后，华润瑞府、仁恒滨江园、宸嘉100、光彩国际等新项目陆续上市，以及绿城黄浦湾三期、中信泰富滨江金融城等新品上市。

　　以光谷中心城为例，有多个地王托市，但对于品质改善来说，能选的项目少。这里的泡沫也是武汉最大的区域。

　　武昌内环滨江，以福星惠誉月亮湾、龙湖天奕、华润长江悦等为首选目标。

　　这三个片区，将是四季度武汉楼市最热的板块。另外，武汉CBD的绿城雲庐，汉街的万达御湖汉印，两大项目值得关注。

　　1-7月，光谷新房成交20094套，约占武汉总成交的15%。武汉每卖100套新房，15套来自光谷。这能看出光谷的火爆程度，但凡事有度，过犹不及。

　　同期，江汉、武昌新房成交分别是3729套、4273套，武汉新房成交最少的两个区域。

　　在中心城区，物以稀为贵，并且越来越贵。单价低于3万元的核心区、风景资源项目，将是四季度买房人看房的重点。

　　[后记]

　　每年的金九银十，往往是从8月下旬发力。这是过往十几年的经验。

　　7月份的预热之后，8月下旬起，新盘陆续上市。

　　同时，不要被三季度的新房清单所迷惑。很多区域一堆新项目，你可能一个都不喜欢。你要留意的是适合你的项目。

　　大战的序幕，即将拉开。各大新盘摩拳擦掌，激战难免;买房人见好就收，且买且珍惜。

　　来源：观点地产网