谢逸枫：拿地销售比40%红线能否禁止千亿房企未来攻城略地？

　　2020年8月20日开始，2021年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%。二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负。三是每月上报商票数据。

　　22城宅地集中供应的第一批已经结束，财大气粗、资源实力强、强强联合的头部千亿以上房企成为最大赢家，中小房企被挤到五六七八九线小城市。其结果是地价上涨、土地集中于少部分房企、一二线、三四线核心城市土地火热供不应求，其他城市供应过剩。

　　果不其然，笔者之前就说过，三道红线控制着千亿以上的房企销售、资金链、现金流、融资、债务、拿地，其目的就是防止爆发房地产金融风险，实现房地产实体、金融协调发展。可谓是2020-2023年最为头痛的金融监管政策。

　　按照CRIC数据显示，“集中土拍”下，TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块。其中碧桂园6宗、万科30宗、融创41宗、保利21宗、中海10宗，这些房企也在参加“三道红线”约谈房企名单之列。

　　问题是房企在三道红线、房地产贷款集中管理制度、严控保险、信托、基金进入房地产的高压之下，2020年-2023年的三年里面，如何实现融资、还债、拿地，保持业绩、市场份额，扩大市值，不被竞争对手超越。

　　去年、今年是债务控制年、拿地控制年，预计千亿房企最大的问题就是在于融资紧、降债务、难拿地。由于销售加快、支出减少，手上的现金部分用于还债，部分的现金用来拿地，投资开发项目，融资难会影响房企拿地速度。

　　2020年8月20日，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三道红线四档两观察”。“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。

　　“两观察”则指若连续三年经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额40%，房企需提供近半年购地资金来源和后续购地缴款资金安排。之前，新城控股等12家房企，均在业绩会上称“拿地金额基本控制在年销售额40%左右”。

　　供给侧压着房企投、融两端降杠杆、降债务，需求侧影响居民买房贷款利率，本质上是旨在稳定房地产市场健康秩序，最担心是供应下降，导致未来供不应求。因为过去20年调控，每次供应端 收紧，结果就是房价后面一轮大爆发。

　　其一是土地新规则，买地金额销售额40%红线。

　　所谓‘两观察’即房企拿地金额不超过销售额的40%、三年内经营性现金流为正。绿档房企不用考虑‘两观察’。这意味着，拿地销售比不超40%过去是观察指标，需要试点房企自控及上报，此后将加入考核标准。

　　值得注意的是，上述拿地销售比的计算依据为权益口径，而非全口径统计数据。按照中指院统计数据显示，2021年上半年，50家代表企业拿地销售比均值(权益口径)降至29.3%，低于40%红线，较去年同期下降12.3%，拿地强度明显下降。

　　在三道红线和集中供地背景下，房企拿地更趋谨慎。首批12家试点企业，拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，其中仅保利、华润、华侨城略高于红线。与上年同期相比，试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10%。

　　根据拿地金额看，2021年上半年行业前十名为万科、保利、建发、绿城、华润、招商、碧桂园、融创、金地、中海(7家为央企或国资房企。这些企业具备融资优势，若位于绿档则不用考虑“两观察”，因此，整体影响小。

　　拿地销售比40%红线可进一步约束大房企过度、高杠杆、高债务的投资行为，抑制土地市场非理性因素，矫正企业盲目扩张的行为，从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。整体来看，针对房地产的监管已全面进入深水区，尤其是金融层面。

　　按照克而瑞主流房企拿地销售比统计显示，2021年上半年超过40%的房企就有13家，其中有两家拿地最为生猛、超过90%，分别是卓越集团和越秀地产;建发地产紧随其后，超过70%。超过50%的，有绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地。

　　徘徊在40%~50%的有4家，龙光、融信、雅居乐、中国铁建。另有11家房企比例在30%~40%之间。7月20日，宋都股份宣布退地，这是“集中供地”以来的首个退地案例。可见高溢价、低利润地块，大部分房企都在承压。

　　根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。

　　另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团(拿地销售比93.8%)、绿城中国(65%)、中骏集团(57.9%)、中交房地产(52.1%)、新希望地产(52.6%)、融信集团(45.3%)、雅居乐(45%)等。

　　其二是房企如何突围，多元化融资拿地渠道。

　　下半年，房企更加依赖销售端，可以多考虑量入为出、审慎拿地、加大营销、紧抓回款。政策限制了公开市场和收并购拿地渠道，房企可拓展其他渠道获取土储。一是加大合作力度，尤其是与金融机构、房企合作。二是旧改将成为政策新风口。三是协议拿地，一级土地市场。

　　22城宅地集中供应与三道红线的土地拿地新规则之下，定会影响到房企第二轮、第三轮集中拍地的抉择。未来“另类”方法去规避拿地这道“红线”已经是不可避免，因为房企要发展，要业绩，要规模，有收入。

　　最简单的就是自己不拿地，然后介入其他房企的项目、土地合作、股权合作，代建合作，才能够通过这类合作的方式扩大业绩，保持市场竞争力。由于拿地方式没有完全堵塞，是没有被列入“限购”范围，城市更新、产业新城、小镇、养老、旅游等多方面获取土地。

　　房企寻求险资、内资、非房企的合作会增加，险资拿地，房企参股，全程操盘。除了投资买地的金额不超过年度累计销售的40%，监管层还有另一项观察指标：经营性净现金流为正。这是企业的自身造血能力，代表长期健康程度。

　　7月22日的报告，加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。“三道红线”是对不同档次房企的财务健康状况进行体检，帮助企业做好财务管理。一年下来，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善。

　　2021年下半年，被纳入“三道红线”试点的十几家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，还包括通过收并购方式获地的支出。意味着拿地金额超过销售金融40%，就不能拿地，不能拿地对于千亿房企是非常可怕的。

　　把拿地与销售挂钩，对“三道红线”的有力补充，倒逼房企主动降杠杆，防范系统性风险。可以起到对2021年第一轮集中供地模式打上补丁。按照克而瑞统计2021年1-6月房企拿地数据显示，百强房企在双集中供地带动下投资积极性虽然显著回升，平均拿地销售比达到0.3。

　　各梯队的平均拿地销售比仍均低于0.4。尤其31-50强、后50强的平均拿地销售比甚至未到0.3，而拿地积极性最高的21-30强房企平均拿地销售比仅为0.37。按照新规要求的拿地金额不得超过销售额40%，实际上对于行业整体影响并不大。

　　2018-2020年，百强房企的平均拿地销售比分别为0.38、0.34和0.3，均未达到0.4，新规留给大部分房企拿地的空间仍较充裕。2021年上半年拿地销售比超过0.4的占24%，主要包括两类房企，一是规模较大的国企、央企。另一类则是区域深耕型的规模房企。

　　2021年上半年百强房企中有41%的房企拿地销售比不足0.2，受到政策影响极小。保证现金流稳定和拿地成本可控的情况下，可以在第二、三轮集中供地中伺机增储，同时迎来优化土储结构的良机。由于三道红线均踩线的“红档”，企业还是应以调节自身财务情况、缓解现金流压力、加强销售为工作重心。

　　其三是融资收紧，加杠杆受限。

　　政策的不断收紧，前期加杠杆、盲目拿地扩张的房地产企业将受到巨大冲击，行业格局有所调整。2018年以来，到2021年上半年，5家千亿房企债务违约。“345”政策的出台，目的是控制房地产企业杠杆水平，防止因大肆举债出现违约风险。

　　房企融资“三道红线”试点推出，意味着房企融资渠道面临全方位监管。2020年-2023年部分千亿房企以降负债、慎拿地、销售为王。实际上，房企加强销售和回款，除了有保证现金流的考虑，还有降负债的目的。使得房企的资金越来越“宝贵”，前端投资的重要性大大提高。

　　2020年8月20日“345”的“三道红线”控制之下千亿上市民企。参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　特别是高杠杆、高债务、高周转(短平快)的12家千亿房企。以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。

　　12家房企中，“三道红线”位于红档的是4家房企，某大、融创中国、绿地控股、某梁。位于橙档的是阳光城、位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股。位于绿档的多位央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。

　　对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。企业需于2020年9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

　　其四是“三道红线”标准，12家房企。

　　2020年8月20日，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、某大、万科、融创、某梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。

　　2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

　　“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

　　根据监管部门2020年8月20日出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。房地产企业的“三道红线”为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

　　“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%。“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。