丁祖昱："三孩"较高预计可增加约百万人，对房地产影响有限

　　2021年5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

　　会议指出，党的十八大以来，党中央根据我国人口发展变化形势，先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署，取得积极成效。同时，我国人口总量庞大，近年来人口老龄化程度加深。进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

　　“三孩政策”一出，社会各界议论纷纷，总体来看，一对夫妻可以生育三个子女政策有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

　　数据显示，2018年我国三孩及以上占新生人口比例约为7.4%，若该比例能达德国18%水平，在一孩、二孩人数保持不变的前提下，以2020年出生人口1200万人为基础计算10.6%的增额，可增加约127万人，这一人口数据增幅对整体房地产行业的影响可谓杯水车薪。

　　长期来看，随着社会家庭结构比例中二孩、三孩比例的上升，产品需求结构上三房、四房的需求占比或将进一步上升。

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　　“三孩”较高预计可增加约127万人

　　国家统计局数据显示，2019年出生人口1465万人，其中二孩及以上比重达59.5%，比上年提高2.1个百分点，前一年数据显示2018年出生人口1523万人，二孩占比保持在50%左右，计算可得2018年三孩及以上约占出生人口数量的7.4%。

　　中国台湾地区数据显示，从2012到2016年期间，独生子女家庭的人口比例约为50.9%，二孩约为37.8%，三孩约为11.3%，这一数据比我们2018年三孩约7.4%的数值要高出约3.9个百分点。

　　近年来，我国新生总人口数据呈下降趋势，2018年新生人口1523万人，2019年新生人口1465万人，到了2020年，新生人口仅为1200万人。若以2018年三孩及以上占出生人口数量7.4%为“三孩占比”数据参考，以2020年最新出生人口1200万人统计，如果我们的三孩占比能达到台湾地区约11.3%的水平，那么可增加约46.8万人。

　　从同为亚洲地区的日本生育数据来看，2018年日本统计局发布了由国家社会保障和人口问题研究所进行的社会保障和人口问题基本调查(出生趋势基本调查)，数据显示2009年日本出生率是1.92，三孩及以上的出生率是0.26，占比约13.5%。

　　若以日本13.5%的三孩占比来估算，同样以2020年出生人口1200万人为基础计算，那么“三孩政策”后约可增加73.2万人。

　　从西方国家来看，联邦统计局数据显示，2020年德国共约77万名新生儿出生，其中一孩36万人，二孩27万人，三孩约14万人，约占新生人口的18%。若以德国18%的三孩比例来估算，那么“三孩政策”后我国约可增加127万人。

　　这一人口增幅对于整个房地产市场而言，可谓杯水车薪，并不能造成较大影响。

　　表：“三孩政策”可能增加的新生人口

　　注：以2018年“三孩占比”7.4%为三孩占比参考计算

　　来源：国家统计局、日本国家社会保障和人口问题研究所、联邦统计局

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　　高出生率地区或将支撑房价上行

　　事实上，从“二孩政策”来看，由于生育观念的差异，不同城市的出生率水平也有所不同，这种差异进而影响了城市房地产市场发展之间的不同。

　　从我们选取的《2020年中国城市发展前景排行榜排名》TOP50城市，再加上10个高出生率的人口大市，包括临沂、阜阳、周口等样本数据来看，在“二胎政策”的影响下，典型城市均在2016年或2017年迎来了生育小高峰，但其后出生率基本均呈现下滑趋势。不过，由于生育观念的差异，不同城市的出生率水平也有所不同，下降幅度也存在差异。

　　结合样本城市2019年户籍人口出生率和2016-2019年间商品住宅成交规模变动来看，对于调控政策比较严厉的城市来说，出生率高的城市，商品住宅成交规模的下跌幅度也往往比较窄;而对于政策相对较为宽松的弱二线和三四线城市来看，出生率高，其商品住宅成交规模的上涨幅度也相对较高。

　　图：典型城市2019年户籍人口出生率和近三年商品住宅成交量变动相关性分析(‰，万平方米)

　　注：由于西安、太原、郑州、石家庄、昆明、惠州等城市户籍人口出生率缺失，因此以常住人口出生率替代，下同。

　　数据来源：各城市2020年统计年鉴

　　从房价变动方面来看，各城市统计局公布数据显示，大部分样本城市的房价在2016年至2019年三年间涨幅都超过了20%，结合出生率来看，一二线城市中，出生率越高的城市，房价上涨幅度也越大，典型如西安、贵阳，房价涨幅均在8成以上;而出生率比较低的天津、哈尔滨，其房价涨幅均未超过25%。

　　图：典型一二线城市2019年户籍人口出生率与近三年房价涨幅关系(‰)

　　数据来源：各城市2020年统计年鉴

　　我们认为，“三孩政策”推出后，原本较高出生率的地区，依然可能拥有较高出生率，这些地区也将继续延续高出生率对房价的支撑托底作用。

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　　三房、四房需求占比或将上升

　　相比于量价，多孩家庭对住宅成交结构的影响相对更为明显，近年来随着二孩家庭逐渐增多，叠加潜在购房消费持续升级，三房、四房需求占比持续上升。

　　CRIC数据显示，在112个重点检测城市中，2020年三房成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.32个百分点;四房成交占比也是稳中有升，较2019年净增长0.85个百分点至20.2%。与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年净减少2.33个百分点。

表：112个重点监测城市

　　普通住宅分户型成交套数占比

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　具体来看，100平方米以上中大户型成交占比皆升，刚需退坡，100平方米以下小户型成交占比皆降。112个重点监测城市100平方米以上户型成交占比66.8%，较2019年净增加1.35个百分点，其中120-140平方米户型暂以0.78个百分点涨幅居首。100平方米以下户型成交占比33.2%，较2019年净减少1.35个百分点，其中80-90平方米户型暂以0.68个百分点跌幅居首。

　　表：112个重点监测城市

　　普通住宅分面积段成交套数占比

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　我们认为，随着“三孩政策”的实施，社会家庭结构比例中二孩、三孩比例的上升，产品需求结构上三房、四房的需求占比或将进一步上升，针对多孩家庭的户型设计也将越来越多。

　　总体来看，“三孩政策”对新生人口的增量较为有限，对整体房地产市场的影响可以说是微乎其微，但随着多孩家庭比例的提升，在项目的产品设计上可能会发生变化，比如面积、户型等，对于多孩家庭来说，房间的数量要求与以往三口之家区别较大，尤其是在中高端市场，需要考虑更多。