谢逸枫：中国房价统计数据究竟靠不靠谱？

　　文/谢逸枫

　　中国的房价，迷一样，涨跌难分。外界对房价的认识，大多通过新闻报道、自媒体文章、统计部门、民间研究机构的报告。由于房价的统计机构、统计口径、数据来源、计算方式、区域与产品的结构性、网签滞后性、限价限签政策、人为因素的影响，所以房价一直没有准确、客观、科学、权威的报告、数据。

　　首先是国家统计部门对全国684个城市（2020年最新的城市数量）房价统计数据，主要是以销售额除销售面积得出全国商品房成交平均价。这个全国商品房、商品住宅房价的统计数据，容易受到地区区域、产品结构、市场政策的影响。

　　2020年全国商品房价9860元/平方米，同比上涨5.9%，涨幅比1-11月小幅扩大0.1%。其中住宅成交均价9980元/平方米，同比上涨7.5%，商业营业用房成交均价同比下跌2.8%，办公楼成交均价同比上涨5.8%。东部和东北地区涨幅较高，为6.6%和4.6%，中部地区和西部地区分别小幅上涨3%和2.5%。

　　其次是国家统计部门对于70个城新建商品住宅房价，主要是以房价指数，容易受到网签滞后性、市场结构性、城市数量限制、面积大小限制的影响。房屋销售价格指数，是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

　　准确说法是“住宅销售价格指数”，这是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。房价数据是如何算出来的？由于“住宅销售价格指数”的基础数据，是由国家统计组织直属调查队在70个大中城市进行数据搜集。

　　这70个城市，分别为直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨)和计划单列市(共35个)，以及其他35个城市。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包含县。在搜集数据时，统计部门将住宅区分为新建住宅和二手住宅。关键是按住宅面积90平、90平-144平、144平以上分类。

　　而新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，包括房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合等方式。

　　按照70个大中城市一、二手住宅销售价格数据进行算术平均看，2020年12月，70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅均为0.12%，相比11月皆收窄0.01%。目前70城新房价格已经连续68个月上涨。一二三线城市新房价格分别上涨0.28%、0.13%、0.1%。二手房价格分别上涨0.57%、0.12%、0.08%。其中一二线城市一二手房价涨幅有所扩大；三线城市一二手房价格涨幅收窄。

　　而2020年12月，70城一、二手住宅价格同比涨幅分别为3.73%和2.12%，相比11月分别收窄0.15、0.12个百分点，一手房价同比涨幅延续下行趋势。同比来看，一二三线城市新房价格分别上涨4%、4%、3.5%，二手房价格分别上涨8.6%、1.9%、1.6%。其中一线城市一二手房价涨幅均有所扩大，二三线城市收窄。

　　总之，70城市完成数据汇总后，国家统计部门再对数据进行整理计算，最终形成反映70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的数据。在每次数据发布后，不少人还是会感到住宅销售价格指数与实际情况有出入，感觉“温差”还不小。原因在于不能完全反映市场实际房价。

　　其一是购房者，只关注等售的没有交易的房屋，不是会关注已经卖出去的房子。恰恰国家统计部门不会把待售的没有交易的房屋价格，纳入统计范围。由于房屋在买卖中存在优惠折扣等因素，实际成交价和市场标价往往存在差异。

　　其二是在价格指数计算中，不同类型的住宅权重不同。权重大的房屋类型，价格变化对指数结果影响更大。而公众对房价的感觉，一般只基于自己关心或想要购买的房屋类型。这样一来，公众对单一房价的感觉与加权平均下来的价格指数难免存在差异。

　　其三是与房屋买卖的销售、营销模式有关。房企在实际房屋买卖交易之中，楼盘采用分期、分批、多次的方式推出新房源。同一个楼盘，分期、分批的房子，因楼层、朝向、景观、面积大小、户型的住宅价格往往会有所不同。调查统计中，需要对各分类的平均价格进行评估，并剔除不可比因素影响。

　　其四是房价统计存在缺陷。2009年我国大中城市房屋价格比前一年上涨1.5%的数据不合理，无法反映去年我国多数城市大幅上涨的趋势。因为现行房价统计方式存在缺陷，国家统计局考虑对此进行改进，考虑建立房地产价格的定级机制。

　　目前一些社会机构在编制发布各自的房价数据。这些数据由于调查目的不同、数据来源不同、计算方式不同，结果与住宅销售价格指数会有所不同。因此，要准确全面了解房地产市场变化情况，可以根据不同指标的特点，综合运用分析，切不可片面理解指标，甚至错误解读数据。

　　其一是中指的房价数据。2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12%。综合来看，2020年百城房价涨幅仍处近几年同期低位。自2017年开始，百城房价结束此前的两位数增长(2016年为18.72%)，涨幅持续收窄，2019年以及2020年，房价平均涨幅维持在3%-4%之间。

　　2020年一线城市在各梯队城市中涨幅最大，较去年扩大3.32%。二线城市价格累计上涨3.67%，较去年收窄1.39%。三四线代表城市价格累计上涨2.49%，涨幅较去年收窄1.60%。其实一线城市房价是最抗跌的。尽管一线城市的上海、深圳、广州、北京加强了调控，2021年1月房价一线城市还是上涨的。

　　其二是数据宝追踪的《2020年316个城市房价排行榜》数据，来自于中国房价行情网站的二手房数据，该网站是由中房协的组织，以禧泰房地产大数据为基础。此外以二手房价来判断市场表现，在新房限价的背景下，更能如实反应市场真实情况，尤其是一二线城市。

　　根据数据宝追踪的《2020年316个城市房价排行榜》数据显示，深圳房价强者恒强，2020年12月底二手房均价同比上涨超34％，站稳8万元大关，蝉联全国榜首的同时再创历史新高，均价比北京贵23236元，比上海高近50％，2.2倍于广州2.6倍于杭州。2019年深圳人口净流入超41万，高居全国第二。

　　数据显示，深圳2020年12月底二手房均价达到87957元，同比大涨34.25%。与2019年底相比，深圳二手房价继续扩大其领先优势。目前，深圳二手房均价比北京贵23236元/平、比上海高近50%，是广州的2.2倍，是杭州的2.6倍。2019年12月，深圳二手房均价只比北京贵2000元左右，高出上海20%左右。

　　2020年全国房价前十的城市和2019年没有发生变化，依然是深圳、北京、上海、厦门、三亚、广州、南京、杭州、天津、福州。深北上厦居前四，广州三亚五、六名互换位置，杭州南京七、八名互换，福州天津九、十名互换。不仅是二手房价位居全国第一，深圳新房均价同样位居全国第一。

　　全国房价行情数据显示，深圳新房均价61543元，北京、上海新房均价分别为57560元和55803元，位居第二第三位。2020年一线城市的房价排名与2019年一致，维持着深北上广排位。新一线二手房价排行榜中，东莞二手房均价排名大幅飙升5位，从2019年底的第九位飙升至2020年底的第四位。

　　如何解决大城市的住房问题，主管部门给出了自己的解决方向。第一是住房保障体系完善。加快构建以保障性租赁住房（公租房和政策性租赁住房）和共有产权住房为主体的住房保障体系。第二是土地制度改革。人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房（单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房）。

　　第三是住房租赁立法。推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。第四是共有产权住房的购买对象调整。以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。第五是就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。不过缺乏实质性的配套政策与缺乏土地、资金的实施。因此，未来需要的在土地、资金上加大投入。

　　笔者认为，解决大城市住房问题，只有一条路，就是解决土地，盖更多的新房子，建立多元化的住房供应体系（商品房体系、共有产权房体系、人才住房体系、保障房体系、租赁住房体系）与双轨制的住房制度（商品房与非商品房的保障房、租赁房）。大城市解决不了土地来源，就盖不出房子，就无法解决住房问题。

　　往往城市更新获得的土地，都是高地价的土地，肯定建不了低房价的房子。房企不可能赔本给你建房子。而人才住房与共有产权房、保障住房及经适房、限价房的门槛高且房子稀缺、租赁住房租金高导致城市本地、外来人口覆盖人群有限。因此，解决大城市的住房问题，最好的办法是解决土地 ，建更多的房子。

　　来源：咚咚找房