"高价地闹剧"后大龙地产退地卖项目

　　因“高价地闹剧”而备受关注的大龙地产近日再有新动作。日前，公司公告称，将通过北京产权交易所公开挂牌转让公司持有的北京京洋房地产开发有限公司93.45%股权。

　　而据记者了解，京洋公司开发的王府井“西部会馆”项目盈利前景颇丰，本来该项目定于2010年6月开工建设，2012年6月竣工，但直到2011年4月仍没有开始建设。对此，有业内人士就认为，之所以“西部会馆”项目迟迟不开工建设，主要是因为其母公司大龙地产在去年遭受了2亿元土地保证金罚没和定向增发的失败，导致公司的资金链出现问题，没有能力继续开发该项目。本次出售“西部会馆”项目很可能是大龙为缓解资金压力的无奈之举。

　　公司也表示，挂牌转让京洋公司93.45%股权后，将退出王府井西部会馆项目的开发建设，公司将不再持有京洋公司的股权。出售该股权获取的收益将对公司未来业绩产生重大影响。

　　“顺义高价地”甩卖商业地产

　　根据公告显示，京洋公司净资产2914.38万元，评估值为4.47亿元，增值率高达1541.49%。其开发项目位于北京市东城区王府井大街黄土岗危改小区内，目前项目土地地上拆迁已经完毕，地上建筑尚未开始建设，土地已达到可开发利用程度。存货账面价值3.556亿元，评估增值率为125.99%。此次挂牌底价将不低于评估的市场价值。

　　在出售该项目前，大龙地产曾对这个项目的预期极为乐观。在其2009年7月20日公布的增发公告中就表示，该项目销售收入总额可达200750万元；税前利润总额可达56651.89万元，税前投资利润率为49.71%；净利润可达42488.91万元，投资净利润率为37.28%，销售净利润率为21.17%。

　　而随着近一年多政府对住宅市场的调控，大量资金涌入商业地产，使得商业地产的价格持续升温。对此，有业内人士就认为，大龙地产位于王府井的“西部会馆”项目地理位置十分优越，对于项目集中在顺义地区的大龙来说可谓其“明星项目”。加上其商业地产的定位，如今的价值肯定高于2009年的评估值，现在再以4.47亿元的评估价格挂牌，显然是一笔甩卖。对于大龙地产选在该项目地上拆迁已经完毕的情况下出售，很可能是公司的资金出现了问题。

　　现金仅为所需资金一成

　　而记者在查看公司2010年三季报时也发现，公司截至2010年9月30日的现金及现金等价物仅7970万元，但其建设“西部会馆”地上工程需求的资金却达到近7亿元，两者相差近10倍。

　　在其“西部会馆”项目的投资估算表中记者看到，该项目总投资11.39亿元，其已经完成的土地征用及拆迁补偿部分的费用为4.48亿元，而剩余的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费合计6.4亿元，再算上后期近5000万元的销售、管理费用，大龙地产还需近7亿元的资金来启动“西部会馆”地上建设。

　　对于“西部会馆”项目的资金缺口，大龙地产自己也心知肚明。2009年7月，公司就曾专门为该项目进行融资，拟非公开发行7000万股股票，募集资金不超过人民币8亿元。其中的6.5亿元计划投入“西部会馆”项目。

　　不过随着去年房地产调控大幕的拉开，几乎A股市场所有房企的融资增发都没有获得通过，这其中自然也包括大龙地产的8亿元融资计划。

　　而随着融资失败，开发“西部会馆”项目的11亿元资金全部需要大龙地产自己解决。这对于刚刚被北京市国土局罚没了2亿元现金的大龙地产来说无异于雪上加霜。并且该项目的《北京市国有土地使用权出让合同》早在2004年便已签署，距今已经有8年的时间，如果其继续闲置不进行开发，将很可能使大龙地产遭到“囤地“的调查。因此，迅速卖掉该项目无疑就成了大龙地产唯一的选择。