国内楼市投资趋于匮乏 出国买房建房热潮近涌动

　　近日，大量国外楼盘来中国抢客，上周在广州举办的某大型房博会，就有来自美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、葡萄牙、英国、德国、马来西亚、泰国、塞浦路斯、菲律宾等11个国家的近300个楼盘参展。另一边厢，中国的房地产企业也纷纷走向国际，2012年以来，碧桂园、颐和地产、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。　　

    市场现状

　　近300个国外楼盘来穗抢客

　　近日，珠三角房博会在广州国际会展中心举办，令人惊讶的是，现场有来自美、加、澳等11个国家的近300个楼盘参展，展区面积占了总展出面积的一半以上。记者在现场采访发现，一些海外楼盘以购房获居住权为噱头推介，而在展会期间报名参加境外看房团的诚意买家，都可以享受买房高额“返现”及赠送出国往返费用的优惠。海外楼盘在营销上可谓狠下血本。

　　去年珠三角房博会的海外参展楼盘还寥寥无几，今年却暴增至近300个，背后有何原因呢?据业内人士分析，随着中国经济飞速发展、人民币升值，中国买家的经济实力不断上升，国内买家出于投资、移民、留学等需求，热衷购买海外物业，时常有动辄上千万元的大手笔交易，让海外的开发商瞠目。根据来自Dealogic的数据显示，中国人在海外的房地产交易规模去年急剧上升，达到18.6亿美元，相比之下，2011年为5.47亿美元，2010年为9000万美元。不包括香港在内，去年的交易总额为4.5亿美元，比2011年增长了近47%。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志指出，国内对住宅投资控得太死，而国内又缺乏投资渠道，迫使国内的资金流向国外的不动产。国外的房地产项目也看中了中国对住宅产品强大的消费力，纷纷来华吸引投资。

　　一名海外楼盘的销售人员告诉记者，经过欧债危机，塞浦路斯等许多欧洲国家房地产行业非常不景气，现在中国买家去那边买房，就等于借了救命钱给他们，因此这些海外楼盘在中国做宣传十分卖力。

　　针对本次海外物业展区规模大幅增加，广东省房协秘书长王韶分析，这说明金融危机对西方发达国家和新兴国家的影响仍未完全消除，他们迫切需要中国富人阶层的消费刺激。而中国房地产宏观调控的限购、限贷政策也给他们带来了机遇。

　　消费者到国外买房，大量税收都送进了国外政府的口袋。“这是我们调控房地产一直以来没有想过会出现的情况。调控了这么多年，房价没有降下来，钱倒给外国人赚了，我们的调控制度亟待反思。”邓浩志进一步指出。

　　国内房企纷纷出国建房

　　近年来中国房企大规模“出海”建房。据了解，颐和地产在悉尼大学附近推出的公寓项目Summer Court，最近已卖剩尾货。颐和地产有关负责人表示，销售对象主要是悉尼大学的留学生家长，不少家长在此买房，是为了子女读书时可就近居住。Summer Court的价格大约为300万～400万元人民币/套，使用面积大概在50～100平方米。

　　而碧桂园马来西亚金海湾项目正在举办海外投资考察团，吸引了大量的珠三角投资客报名。甚至有众多客人在国内已下定。据了解，该产品分现代公寓及观景型洋房两大类，其中，现代公寓面积段40~70平方米，观景型洋房面积段78~140平方米，顶层大平层单位为200~280平方米。广州市民李先生近期在该项目定了一套60多平方米的产品，总价仅为100万元左右。对于选择碧桂园海外项目，李先生表示，买熟悉的品牌比较放心，另外，开盘首批产品性价比特别高，他买来用于长线投资，既可保值升值又可以用于度假。

　　此外，在纽约证券交易所上市的鑫苑(中国)置业有限公司在纽约布鲁克林区威廉斯堡购买了一块地皮，将建造一栋有216套公寓的公寓大楼，这是该公司在美国的第一个开发项目。鑫苑计划把40%的住宅卖给中国投资者。

　　邓浩志分析，国内房企纷纷出国建房，主要原因是中国房地产业发展环境恶劣。土地供应稀少、地价昂贵、税收繁多、融资受限等让房地产业已经成为了高风险、低收益、社会评价负面的行业。加上限价、限购、限贷等众多行政手段干预，楼市的不确定风险比较突出，在这样的情况下，房企只能选择大规模出走国外。

　　从另一方面看，目前国内越来越多的中国人前往海外投资、留学、移民等，这也让房企看到了商机。万科总裁郁亮曾表示：“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”中国有35%的移民涌向美国，而在美国旧金山，华人的数目也相当多。这也可以解释为何万科首先选址旧金山。

　　专家提醒出国买房有风险

　　据悉，相对于国内房产，国外房产优势明显，第一，不限购，有些国家如澳大利亚，签合同后不用立即还贷，交房收租后才开始还贷。第二，贷款利息较低，如新加坡贷款利率为1.2%~2%，外国人可享受60%~80%的贷款，租金回报率约为5%;第三、永久产权，目前国内商品房只有70年产权，公寓只有40年产权，而国外房产是永久产权，并且无遗产税，可以传承给子孙后代等。邓浩志表示，这么大规模的国外投资是个新课题，可以预见未来将会碰到很多新的问题，所以买家首先必须了解关于当地的法规、税收等问题，同时不能简单地将对国内楼市的理解套用到国外的房地产项目上，如果是投资的话更要对市场承接能力、套现渠道等有深入的了解。

　　另有行内人士认为，海外很多国家土地为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久性的，也有一些物业仅拥有有年限的土地租赁权，如泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给政府。

　　记者观察

　　海外置业，小心馅饼变陷阱

　　据媒体报道，中国大陆客当前正兴起一股新的美国投资购房热潮。美国的三大主要华裔聚集区，即纽约市区、洛杉矶周边地区和北加州一带的房地产市场，近期刮起了一阵现金抢购风潮，其中来自中国的购房投资金额，已经超过了原先排在第一位的加拿大购房者的投资金额。曾吸引世界资金涌入的中国，现在却眼睁睁地看着有钱人的资金如水般流向海外。

　　那么，海外置业到底是馅饼还是陷阱?

　　早在上世纪80年代，日本在货币上升三倍后，曾经历过“买下美国”却经营不善而亏损的惨痛结局。经验告诉我们，每当一个国家的经济发展出现瓶颈时，都会放宽投资移民政策来救市。美国、加拿大、德国、英国这些传统移民大国如此，塞浦路斯、葡萄牙、希腊等一些欧洲国家也不例外。以塞浦路斯为例，这个国家也正是在2008年遭遇经济危机后，采取宽松的买房移民政策，房价才开始走出低谷。因此，从这个意义上来说，出国买房等同于帮外国救市，低利率、买房移民、学位等成了国外房产的优势。

　　但是，我们也要看到，也有不少买家上当受骗：在美国“买房却养不起”;在塞浦路斯买房，却没拿到绿卡;在加拿大购置地块，却被迫闲置……所以说，到国外买房要小心，以免馅饼变成了陷阱。