北京实行银行收取商品房预售金 中小企业被洗牌

     月中旬，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(下称《办法》)，规定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是要存入银行的专用账户。预售款受到“特殊”监管，这一个小小的变化，竟在京城房地产业内引起了不小的争议。

　　《办法》同时要求，商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行实行重点监管，优先保障工程建设。完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

　　一些房地产业内人士认为，预售资金监管更加严格，主要是为了防止开发商资金链断裂影响到房地产项目的开发进度，进而给购房者、银行等相关利益方带来损失，防止烂尾楼的出现。此外，《办法》通过要求企业实施专款专用，可以有效防止开发商携款外逃等现象的出现。

　　实际上早在2010年12月，北京市就出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《暂行办法》)。阳光100集团副总裁范小冲告诉《中国经济周刊》，当时《暂行办法》也要求商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户，但这一规定在实际执行中往往大打折扣。

　　时隔两年半，北京市出台《办法》，意味着北京市再度加大了对房地产宏观调控的力度，但这一政策真能有效调控房价吗?

　　严控预售金防止项目烂尾

　　范小冲：这个规定可以防止房地产企业在开发过程中出现风险。如果开发商挪用这项资金，导致这个项目不能如期交付或者烂尾，那么就会影响到购房者的权益，带来社会风险和金融风险。

　　现在发文严管这一款项实际是卡住了开发商的一条资金渠道。预售资金不能随意挪用，那么开发商就可能面临资金短缺的压力。但是，要想得到这一效果，必须要严格监督。

　　陈云峰：预售资金监管制度重在保证工程安全，预防房价大幅下滑时开发商卷款潜逃，保证了预售项目如期完工不烂尾，从这一角度来看，这一政策或将长期执行下去。

　　胡景晖：房地产预售条件趋严，意味着预售之前需要更多的资金投入，一定程度上加大企业的资金压力;预售资金监管政策“转正”将使得开发商的预售资金使用灵活度受限，影响资金的流动性。

　　而这项政策出台的意义更多在于对近期即将到来的新房市场交易高峰进行提前干预，增加房地产开发企业风险防范意识，进一步管理好房地产开发企业对房价的预期。

　　中小企业或被洗牌出局?

　　谢逸枫：预售资金大约占房地产企业长期资金的三分之一，预售资金并不会对其生存发展产生明显的牵制作用。但是对于中小房企，特别是小型房企的打击就会比较严重。

　　这些小企业自有资金本身就很少，既不能得到银行贷款，又无法登陆资本市场。信托、基金也不偏爱他们。所以中小房企的主要资金来源就是靠卖房子，也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了，那么他们必将面临资金考验。说严重了，他们甚至面临死亡考验。

　　范小冲：预售资金监管实际上是把这部分钱“锁在了笼子里”。那么一些资金渠道稀缺，资金链不稳定的中小型房地产企业会受到明显的影响。