傅士鹏：伦敦九榆树的困境 当过度开发遇上投机者离场

　　皇家邮局的NineElmsParkside地块一部分卖给了Bellway正在开发楼盘TheResidence，还有一部分未开建，上图为已经取得的规划，总共将供应456套住宅公寓。

　　17.富力第一个地块VauhallSquare

　　广州富力地产今年4月斥资1.5777亿英镑买下的地块，将建设两幢50层的高楼，供应578套住宅公寓，1个酒店，27614平方米的办公面积和2737平方米的零售空间。

　　18.富力和中渝接盘万达的NineElmsSquare

　　富力和中渝刚刚从万达手中接下的地块NineElmsSquare，占地10.2英亩(约合4万平方米)，可以建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓，其中5%为政府福利房。

　　以上只是不完全统计，但结果已经足够惊人，印象中九榆树在售新楼盘很多，没想到真的有这么多，可以说汇集了各大知名开发商。再加上未列举出来的BatterseaView、MountCarmel、12-20WyvilRoad等项目，算起来至少有20个住宅楼盘，绝大多数是英国本地人负担不起的高档豪宅。

　　虽然价格不便宜，但九榆树的项目在前几年销售得其实挺不错。这主要得益于伦敦楼市对海外投资客毫无限制，甚至还有鼓励(比如在2015年4月前海外投资客甚至不需要缴纳房产升值带来的资本利得税，而英国本地卖家却需要在出售房产时为升值部分缴纳28%的税金)，开挂的海外买家由此大量涌入九榆树区。

　　数据显示香港、新加坡投资客买走了该地区40%左右的房子，九榆树区内的巴特西一度也被称为“泰晤士河上的新加坡”(SingporeuponThames)。

　　当过度开发遇上投机客离场

　　去年4月开始实施的印花税新政给九榆树这个由海外投机者支撑的豪宅市场泼了一盆冷水。新政规定购买第二套房时需多支付3%的印花税，加之大量供应导致九榆树区的上涨预期不够明显，许多海外投资客开始抽身离场，进入到总价较低、且伦敦本地人能够负担得起的刚需市场。

　　九榆树区一带大部分公寓将在明后两年建成，目前绝大多数短期投机者只是支付了10%的订金，项目完工之后才需要支付另外90%的尾款，他们中大部分不是为了在此居住，只是为了将“楼花”在项目完工前转手出去，用10%的订金“撬动”100%的利润。但突如其来的印花税新政使得这个击鼓传花的游戏戛然而止，许多投机客们抱着止血的心态希望在项目完工前把楼花顺利转卖出去，否则就要面临支付剩余尾款的现金压力。