傅士鹏：伦敦九榆树的困境 当过度开发遇上投机者离场

　　最近经常有读者朋友拿着在国内推广的伦敦楼盘项目问博主值不值得买，有中资开发商的、也有英国本地开发商的，可以说参差不齐。

　　而从区域来看，提到频率最高的地方就属九榆树了。这也难怪，九榆树区目前数得上来的楼盘就有20多个，供应量巨大。

　　九榆树区(Nine Elems)位置

　　九榆树区(NineElems)位于伦敦泰晤士河南岸，广义上指的是从巴特西公园(BatterseaPark)到沃克斯霍尔(Vauxhall)这一片伦敦市内仅剩的未完全开发的土地，对岸是伦敦顶级豪宅区——切尔西。

　　说到九榆树，有关注英伦投资客的读者一定不会陌生，8月23日万达突然放弃而后又被富力和中渝以4.7亿英镑临时接盘的伦敦大型开发地块NineElmsSquare就位于九榆树区，富力在购入万达地块之前，其实还花了1.5亿英镑在九榆树区买了一块名为VauxhallSquare的地。至于万达，卖掉NineElmsSquare地块后在九榆树区仍持有一个项目——万达伦敦One。总结来说，九榆树目前有三个大型开发地块归中国开发商所有。

　　不过千万不要因此认为九榆树就成为中国城了，我们再来看下面几张图：

　　过去的九榆树

　　未来的九榆树

　　九榆树区各大项目分布总览图

　　最后这张图清晰地标出了目前九榆树区所有的地产项目，总共53个，包括住宅和商业开发项目，其中住宅公寓项目是大头，有尚未动工的、有开发中的，也有正在销售的，博主这边先列举一部分：

　　1.万达的伦敦One

　　万达第一个伦敦项目，目前依然由万达持有，项目包括两栋56层和43层的塔楼组成，最高建筑达203米，新建439套公寓和五星级的伦敦万达文华酒店，目前在售中。

　　2.英国本地开发商MountAnvil打造的Keybridge

　　Keybridge于2015年8月开始发售，总计441套公寓，价格比较适中，目前在售中。

　　3.英国本地高端开发商伯克利的Vista

　　九榆树区内比较高档的项目，目前在售中。

　　4.中东财团联手范思哲开发的AYKONLondonOne

　　九榆树区内另一高端项目，中东财团与意大利奢侈品牌范思哲家居合作，楼高50层，目前在售中。

　　5.镇店之宝——巴特西发电站改建项目

　　马来西亚财团投资的巴特西发电站改建项目，一共7期，每期都与顶级建筑大师合作，目前在售中。

　　6.伯克利旗下StJames开发的Riverlight

　　也是高端项目，外形酷似海德一号，基本已经建成，目前尾盘在售中。

　　7.美国大使馆边上的EmbassyGardens

　　马来西亚财团和爱尔兰开发商Ballymore开发的高端项目EmbassyGardens，一共三期，以空中泳池为卖点，目前在售中。

　　8.英国开发商邦瑞的NineElmsPoint

　　英国大型开发商邦瑞所建的NineElmsPoint，定位中档，共计645套公寓，目前在售中。

　　9.英国开发商FrasersProperty的SkyGarden

　　靠近的规划中的九榆树地铁站，定位中高档，已经全部建成，目前由StrawberryStar进行分销中。

　　10.另一大地产巨头TaylorWimpey的BatterseaExchange

　　九榆树区里又一大英国地产巨头——TaylorWimpey，靠着铁轨不沿河，目前在售中。

　　11.伯克利旗下StWilliam的PrinceofWalesDrive

　　伯克利旗下StWiliiam的PrinceofWalesDrive项目，两边沿铁轨，目前在售中。

　　12.军情六处边上的VauxhallCross

　　VauhallCross位于Vauxhall核心位置，靠着Vauhall地铁站和军情六处，目前在建中。

　　13.伯克利的ChelseaBridgeWharf

　　又是一个伯克利的项目，已经建成入住。

　　14.小项目WestElmsStudios

　　以一居室和两居室为主的小项目，已经售罄。

　　15.Vauhall地标St.GeorgeWharf

　　St.GeorgeWharf一度是九榆树区的地标，已经全部建成入住。

　　16.英国皇家邮局的NineElmsParkside

　　皇家邮局的NineElmsParkside地块一部分卖给了Bellway正在开发楼盘TheResidence，还有一部分未开建，上图为已经取得的规划，总共将供应456套住宅公寓。

　　17.富力第一个地块VauhallSquare

　　广州富力地产今年4月斥资1.5777亿英镑买下的地块，将建设两幢50层的高楼，供应578套住宅公寓，1个酒店，27614平方米的办公面积和2737平方米的零售空间。

　　18.富力和中渝接盘万达的NineElmsSquare

　　富力和中渝刚刚从万达手中接下的地块NineElmsSquare，占地10.2英亩(约合4万平方米)，可以建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓，其中5%为政府福利房。

　　以上只是不完全统计，但结果已经足够惊人，印象中九榆树在售新楼盘很多，没想到真的有这么多，可以说汇集了各大知名开发商。再加上未列举出来的BatterseaView、MountCarmel、12-20WyvilRoad等项目，算起来至少有20个住宅楼盘，绝大多数是英国本地人负担不起的高档豪宅。

　　虽然价格不便宜，但九榆树的项目在前几年销售得其实挺不错。这主要得益于伦敦楼市对海外投资客毫无限制，甚至还有鼓励(比如在2015年4月前海外投资客甚至不需要缴纳房产升值带来的资本利得税，而英国本地卖家却需要在出售房产时为升值部分缴纳28%的税金)，开挂的海外买家由此大量涌入九榆树区。

　　数据显示香港、新加坡投资客买走了该地区40%左右的房子，九榆树区内的巴特西一度也被称为“泰晤士河上的新加坡”(SingporeuponThames)。

　　当过度开发遇上投机客离场

　　去年4月开始实施的印花税新政给九榆树这个由海外投机者支撑的豪宅市场泼了一盆冷水。新政规定购买第二套房时需多支付3%的印花税，加之大量供应导致九榆树区的上涨预期不够明显，许多海外投资客开始抽身离场，进入到总价较低、且伦敦本地人能够负担得起的刚需市场。

　　九榆树区一带大部分公寓将在明后两年建成，目前绝大多数短期投机者只是支付了10%的订金，项目完工之后才需要支付另外90%的尾款，他们中大部分不是为了在此居住，只是为了将“楼花”在项目完工前转手出去，用10%的订金“撬动”100%的利润。但突如其来的印花税新政使得这个击鼓传花的游戏戛然而止，许多投机客们抱着止血的心态希望在项目完工前把楼花顺利转卖出去，否则就要面临支付剩余尾款的现金压力。

　　事实上，愿意接受原价或者割肉楼花的买家还是大有人在，但九榆树因为开发量巨大，抛售的楼花遇上新楼盘集中入市，一下子造成市场难以消化，形成了目前的困境。

　　虽然苹果于去年宣布入驻巴特西发电站改造项目，但仅靠苹果员工难以租满这些公寓，高昂的售价也导致租金收益不甚理想。

　　不过话说回来，从最终效果图来看，当所有项目完工之后(需要十年左右)，九榆树区还是非常适合自住的，如果自己真的非常喜欢住在这个地方，还是可以入手，关键是下手前想清楚自己的购买目的，并在选择项目时擦亮双眼，找到未来涨幅还没被提前兑现的项目。

　　伦敦刚需市场依旧稳健

　　从长远来看，在下一个取代伦敦纽约的大城市出现之前，这两大城市的房价应该还是继续坚挺保值。如果说北上广深的购房需求来自于全中国，那伦敦纽约的购房需求便来自于全世界。即便伦敦九榆树豪宅市场因为暂时性的供过于求陷入困境，十年后的九榆树依然值得期待。况且，伦敦市中心许多豪宅地段的房价已经开始回升。

　　英国土地登记登记署(LandRegistry)数据显示，伦敦约80%的伦敦市中心豪宅已经从印花税新政的冲击中恢复过来，价格开始逐步回升。

　　豪宅市场之外，伦敦本地人的刚需市场非常稳健。伦敦2014年统计的平均工资就达到40,752英镑，高工资和高就业率依旧支撑着刚需市场。按照工资的5.5倍进行贷款的话，两夫妻能够轻松贷到45万英镑左右，加上一部分首付，刚需价位的房子依然非常抢手。

　　再者，印花税新政并不适用于首套房买家，伦敦政府近期重申了还会继续支持HelptoBuy政策，为首次购房者提供最多40%的首付权益补助(equityloan)，加上55%的银行贷款，伦敦购房者只需支付5%首付便可买房。

　　对于海外投资者来说，目前英镑处于又一个低位，兑人民币8.49，兑美元1.29，大大降低了海外投资者进入伦敦房地产市场的门槛，增加了投资者的利润空间。该不该把握这个汇率机会，海外投资者现在还能不能买伦敦的房子?如果之前一直有看过英伦投资客文章，特别是《和上海朋友聊伦敦房产》这篇，答案是肯定的，不过前提一定是找到合适的项目。是不是新房没关系，甚至豪宅也不是什么大问题，只要价格合适，区域供需正常，未来接盘侠可期，还是可以适当入手。