2017年上半年,武汉房地产行业在严厉的调控政策之下,表现出“量缩价平”的市场走势。就上半年而言,武汉市商品房销售面积同比大幅下滑,市场仍表现为供不应求的状态,同时在“限价令”的高压下,进入二季度后,新房的备案价格较为平稳。
业内人士预计,在武汉市严控房价的政策之下,下半年的销售价格将以环比小降或“维稳”为主。不过,供不应求格局不变,房价大幅下降几无可能。
调控下的武汉楼市面临断层
据浦江(中国)数据显示,截止到6月30日,2017年6月武汉12大主城区总计成交约159万方,整体成交16637套,6月份销售面积和2016年同期相比减少了36.08%,几近腰斩。从历月成交数据来看,进入2017年以来,武汉市成交量同比持续下滑。
数据来源:浦江(中国)
同时,根据国家统计局数据显示,武汉5月份新建商品住宅价格环比4月份上涨0.2%,二手住宅价格环比上涨1%。而在4月份,这两个数据分别为0.4%、1.1%,环比涨幅均呈现收窄的趋势。与去年同期相比,3至5月份,武汉新建商品住宅价格同比涨幅分别为21.2%、19.2%和16.8%,同比涨幅也在降低。
克而瑞数据显示,武汉为29城中商品房去化周期最短城市。截至4月底,武汉新房库存量仅剩下243万平方米,消化周期降至1.6个月。克而瑞武汉市场分析师谭尧分析称,目前武汉几乎没有商品房库存了。今年这半年来,基本上每推出一个楼盘都能卖到日光,不能日光的楼盘很少。
武汉市房管部门表示,当前武汉楼市供应的确不足,全市新建住房供销比为0.85:1,新增供应与销售有100万平方米的差距。虽然较2016年有所好转,但受房地产建设周期制约,短期内市场整体仍呈现供不应求局面,这是去年全市销售量超历史、库存偏少造成的。加之房管部门执行了最严厉的住房价格管控措施,部分企业放缓了上市节奏,也影响了市场供应。
可以看到,今年上半年,武汉楼市成交量锐减,商品房库存面临断层。一方面,各区域存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另一方面,“限购、限贷、限价”政策频频加码,投资性需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低。
房价信息难反映真实情况
值得注意的是,自今年以来,武汉各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面,房价现在尤为敏感,各大机构都心照不宣,几乎不主动披露价格信息;另一方面,价格信息不真实,新房价格是被控制的,房价信息已不具有参考意义。”一位房地产研究机构分析师告诉房掌柜。
比如,上半年4月份位于关山大道的某楼盘开盘,洋房备案均价仅24000元/平,但据房掌柜了解,该楼盘“捆绑”了6000元/平的精装修,实际对外售价达30000元/平。
而这也并非个例,上半年以来,不少楼盘开盘,因为政府批下来的价格比较低,而通过捆绑“装修”或搭配“车位”来销售,也有以内定房源的形式,通过“茶水费”、“指标费”各种名目让购房者补差价。开发商与购房者签订一份补充协议,购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。而另外交的一笔现金,即使贷款支付,利率也远远高于房贷。如此一来,网签数据上显示的价格既不会大涨,也不会大跌,始终保持“平稳”。
另一方面,也有开发商表示,为了更快的回笼资金,不接受购房者公积金贷款购房,更有开发商表示,不接受贷款,只支持全款购房。这些附加条款,无形中提高了购房者的首付款,增加了购房成本。
有业内人士表示:“目前武汉市政策调控仍在加强,贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本,政策仍有调整的空间。”
购房者:“拿钱都买不到房”
2017年以来,武汉各家房企推盘皆迎来喜人成绩,日光、夜光、时光、秒光层出不穷,再不济也能卖到七八成左右,成交量一路飙高。买房的需求越来越多,但地就那么多,不少购房者表示:“拿钱都买不到房。”
作为市场上客户占比最大的刚需族,小文已经在白沙洲片区物色了3个月,仍然没能顺利的买到房子,4月份初她看中的保利新武昌由于不用认筹,600多套房源吸引了4000多客户的竞争,小文没能顺利抢到只能放弃;随后小文看中了武昌工学院附近的喜瑞都,但该楼盘开盘时间预计在下半年,随着蓄客越来越多,小文觉得希望渺茫;6月份,小文在清能清江锦城交了15万的认筹金,15号清江锦城临时通知开盘,但幸运之神并没能眷顾她;现在她重新寄希望于东原启城,小文表示:“置业顾问说开盘完全公正公开,应该比较好买到。”
同样的故事也发生在了在北京工作的小陈身上,据小陈表示,他原本看中了位于黄陂武湖的彩云理想城,为了买房特地请了一个月的假回武汉,但到开盘的时候,置业顾问并没有通知他。
有业内人士表示:在目前市场供不应求的情况下,购房者可以多选择几个楼盘作为备选,不把鸡蛋放在一个篮子里,成功购房的几率会大一点;另外,购房时眼光不要只放在当前热门楼盘上,目前楼市上也存在一些不太热门,但比较好买到性价比也很高的楼盘,有待购房者自己去发现。
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