调控下武汉楼市面临断层 被政策压下去的房价由谁买单？

　　2017年上半年，武汉房地产行业在严厉的调控政策之下，表现出“量缩价平”的市场走势。就上半年而言，武汉市商品房销售面积同比大幅下滑，市场仍表现为供不应求的状态，同时在“限价令”的高压下，进入二季度后，新房的备案价格较为平稳。

　　业内人士预计，在武汉市严控房价的政策之下，下半年的销售价格将以环比小降或“维稳”为主。不过，供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能。

　　调控下的武汉楼市面临断层

　　据浦江(中国)数据显示，截止到6月30日，2017年6月武汉12大主城区总计成交约159万方，整体成交16637套，6月份销售面积和2016年同期相比减少了36.08%，几近腰斩。从历月成交数据来看，进入2017年以来，武汉市成交量同比持续下滑。

数据来源：浦江（中国）

　　同时，根据国家统计局数据显示，武汉5月份新建商品住宅价格环比4月份上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨1%。而在4月份，这两个数据分别为0.4%、1.1%，环比涨幅均呈现收窄的趋势。与去年同期相比，3至5月份，武汉新建商品住宅价格同比涨幅分别为21.2%、19.2%和16.8%，同比涨幅也在降低。

　　克而瑞数据显示，武汉为29城中商品房去化周期最短城市。截至4月底，武汉新房库存量仅剩下243万平方米，消化周期降至1.6个月。克而瑞武汉市场分析师谭尧分析称，目前武汉几乎没有商品房库存了。今年这半年来，基本上每推出一个楼盘都能卖到日光，不能日光的楼盘很少。

　　武汉市房管部门表示，当前武汉楼市供应的确不足，全市新建住房供销比为0.85:1，新增供应与销售有100万平方米的差距。虽然较2016年有所好转，但受房地产建设周期制约，短期内市场整体仍呈现供不应求局面，这是去年全市销售量超历史、库存偏少造成的。加之房管部门执行了最严厉的住房价格管控措施，部分企业放缓了上市节奏，也影响了市场供应。

　　可以看到，今年上半年，武汉楼市成交量锐减，商品房库存面临断层。一方面，各区域存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素;另一方面，“限购、限贷、限价”政策频频加码，投资性需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。

　　房价信息难反映真实情况

　　值得注意的是，自今年以来，武汉各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面，房价现在尤为敏感，各大机构都心照不宣，几乎不主动披露价格信息;另一方面，价格信息不真实，新房价格是被控制的，房价信息已不具有参考意义。”一位房地产研究机构分析师告诉房掌柜。

　　比如，上半年4月份位于关山大道的某楼盘开盘，洋房备案均价仅24000元/平，但据房掌柜了解，该楼盘“捆绑”了6000元/平的精装修，实际对外售价达30000元/平。

　　而这也并非个例，上半年以来，不少楼盘开盘，因为政府批下来的价格比较低，而通过捆绑“装修”或搭配“车位”来销售，也有以内定房源的形式，通过“茶水费”、“指标费”各种名目让购房者补差价。开发商与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。而另外交的一笔现金，即使贷款支付，利率也远远高于房贷。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。