济南史上“最严土拍” 20余房企围猎下保利、盛晟溢价拿地

　　历经两个半月的“空窗期”后，济南土地市场终于在5月15日迎来了一场土拍盛宴。

　　观点地产新媒体获悉，此次土拍将出让长清区的3宗居住用地。其中，2017-G034地块单独出让，而2017-G035、2017-G036地块将捆绑出让。

　　据现场消息，此次土拍共吸引了包括万科、龙湖、碧桂园、恒大、保利、银丰、金地、新城、和昌、金茂、西城、旭辉、中南、正荣、远洋、中骏、海信等20余家房企角逐。

　　最终，保利力压群雄，以6.41亿元、楼面价4794.68元/平方米，溢价率约180%拿下2017-G035/G036地块;2017-G034地块则由安徽盛晟以4.54亿元摘得，楼面价3909元/平方米，溢价率约189%。

　　值得注意的是，在已落实“419”新政中，长清区被列入了限购范围，同时，该新政明确了关于地价溢价率和商品房预售条件挂钩的要求：居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。也就是说，上述三宗地块都需要进行现房销售。

　　联系去年“928”调控政策，从提高居住用地竞买资金条件到竞买资金须全部自有，再到此次土地出让溢价率和预售许可挂钩，不少市场人士将此次土拍称为“济南史上最严土拍”。

　　保利、盛晟溢价180%拿地

　　经历了3月初的土地热浪以及“419新政”后，济南这次的土拍尤其引人注目。同时，由于上述地块临近轨交R1线和郑济高铁将设的长清站，区位优势明显，因此吸引了不少房企竞拍。

　　三宗地块于当天9点30分开拍，2017-G035/G036捆绑地块起始价约为2.29亿元，2017-G34地块约为1.57亿元。未开拍前，三宗地块的竞争便已呈现火热状态。

　　9点27分，2017-G035/G036地块举牌加价总额已达2.55亿元，一分钟后，编号为36905061的碧桂园首次出手便加价约3.16亿元，将总额推至5.71亿元。在其他竞买人的跟进下，于9点30分开拍时，2017-G035/G036地块总价便已达5.75亿元，溢价率达151%。

　　2017-G034地块开拍前竞争同样激烈，虽未出现一次性加价3亿元的情况，但也有竞买人大幅加价1.23亿元，使该地块未开拍便迅速踏入“3亿元时代”。

　　9点30分，三宗地块同时开始竞拍。10点07分，2017-G035/G036地块的角逐主要在编号25186792和36905061两家企业中展开。但在36轮报价6亿元后，36905061(碧桂园)再未举牌，此时竞拍场上已成为编号为58481332、25186792和15535090的三位竞买人角力的战场。

　　经过50轮的激烈竞价，2017-G035/G036地块最终花落编号为15535090的保利，总价6.41亿元，楼面价4794.68元/平方米，溢价率约180%。

　　2017-G034地块也在65轮竞拍后，觅得新主，以约4.54亿元的价格被编号为51035103的“黑马”安徽盛晟拿下，楼面价3909元/平方米，溢价率约189%。

　　观点地产新媒体查阅出让公告获悉，2017-G34地块位于长清区文昌街道大柿子园村的2017-G034地块起，规划住宅为高层，土地面积为5.8万平方米，容积率在1.6到2.0。

　　G035/036地块位于文昌街道海子洼金牛街南侧，为其他普通商品住宅用地，面积分别为5.11万平方米和4.44万平方米，起始价共2.29亿元。有市场人士分析，两地块容积率只有1.4，靠近山体，可能要建成高档社区。

　　另外，根据出让规则，2017-G034地块要配建居民日常生活所需的绿地、公共服务设施，其中须包括公厕及一处建筑面积不少于1200平方米的室内副食品市场。高压走廊保护线范围内用地须待高压线迁移后实施。

　　而G035/036地块土地竞得人须出资代建规模为9班幼托的教育设施，建设资金约为800万元，建成后无偿移交当地教育主管部门。同时，G035须处理好与南侧山体的空间景观关系，并于地块内规划宽度不小于 50 米的观山景视廊。

　　“最严土拍”与区域楼市

　　值得注意的是，根据济南“419”最新政策，该次土拍是结合土地出让溢价率高低设定项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。

　　也就是说，溢价率达到150%以上的，开发企业就无法进行预售，只能现房销售。而此次出让的地块溢价率均在180%左右，已然触发新规，只能进行现房销售。

　　此外，去年10月济南重启限购时，长清区并不在限购范围内，但在今年的“419新政”中，长清区被重新纳入限购范围。

　　因此，此次土拍聚合了“首次将溢价率与预售许可证挂钩”“限购”以及此前济南规定“开发商竞买资金须全部为自有资金”三大条件。在此背景下，不少市场人士纷纷将其称为“济南史上最严土拍”。

　　对于上述系列政策对开发商拿地的影响，合富辉煌山东公司副总经理许传明在接受观点地产新媒体采访时表示，因为要现货销售，所以对房企拿地肯定是有影响的。

　　但是，他进一步指出，“目前济南市场的库存量很少，各开发商手头上的货量不多，都急需补仓，所以与其没有货卖，一些条件严格的项目也还是要做。”

　　另据济南本地消息显示，目前长清区虽有部分高端洋房、别墅项目有不多的房源在售，但在普通住宅市场，有房源可售的项目不多，最近3个月仅2个项目开盘或加推，买房要等2-3个月。

　　在价格方面，济南第一条轨交R1线长清段工程建设的顺利进展，也提高了长清区房价上升的预期。据许传明介绍，目前长清区有些楼盘的价格已经达到9000元/平方米。所以此次出让的三宗地块溢价率虽然较高，但从销售端的情况来讲，还是比较符合预期。