上海楼市量跌难挡涨价：库存创74个月新低

　　上海新房和二手房的成交量，都降下来了。

　　易居中国最新数据显示，上海4月新房成交67万平方米，环比减少近一成、同比减少约三成。二手房的交易量，也出现了下降。上海4月二手住宅成交122万平方米，环比减少29.9%，同比减少37.9%。研究人员指出，4月沪二手房成交面积不及去年月度成交均值的五成，创下2013年以来同期的最低点。

　　然而，4月份上海远郊新房成交价，同比涨幅超过了55%。

　　量跌价涨的背后，是库存量创下了新低。4月底，沪新建商品住宅库存总量为629万平米，该库存规模创下近74个月的最低水平。

　　量跌价升，这样的情形会持续多久?易居研究院研究员王梦雯指出，交易量的下滑，有助于抑制房价的过快上涨。“随着调控政策的持续，上海购房市场将趋于理性。”王梦雯说。

　　4月住宅均价涨幅超四成

　　易居房地产研究院5月9日公布的最新监测数据显示，上海4月份新房成交面积67万平米，环比减少9.4%，同比减少30.8%。

　　成交量下降，但价格却没有随之降下来。上海4月份商品住宅成交均价为4.76万元/平米，较去年同期上涨45.7%。

　　“很多人认为上海4月的成交量降下来，房价也可能会略微降下来一点，实际情况并不是这样。成交量的下降除了有对需求端进行严控的原因，另一方面很大程度上是受供应量减少影响所致。”平安好房一位研究人员表示。

　　虽然交易量下降，但价格上扬的态势，却仍然在延续。

　　易居研究院4月报告显示，上海多个城区成交价格环比涨幅为正，4月份虹口区的新房成交均价环比上涨了51%。虹口区单月涨幅不小，但并非今年前4个月涨幅最大的区域。今年1-4月上海郊区房价涨幅普遍较大，松江、崇明、宝山、金山同比的涨幅均在55%以上。

　　“房价涨势向远郊扩展，成为沪楼市当前一项重要的特征。”王梦雯表示。

　　克而瑞信息技术有限公司CEO丁祖昱表示，交易量下降只是楼市的一个侧影。成交量下来的时候，花钱买房号，不经意中再次在一些楼盘出现了新的苗头。如果政府没有对新房预售证实行严格发放，4月沪新房的价格可能迎来的不是下降，而可能是大幅上扬。

　　“新房预售证的发放严格了不少，相关部门对单价在10万以上楼盘预售证的发放，较此前更加谨慎。由于新房供应量减少，今年沪楼市炒房号的热度又开始有所升温。”一位不愿具名的人士说。

　　今年沪楼市被普遍看好又恰逢供应量受控，因此部分热点楼盘受到市场追捧。花钱买“房号”，以获得买房资格，再次在市场抬头。

　　有地产界人士告诉记者，一些新楼盘的价格只比同区域二手房价格高一些，有的与二手房价格相当甚至略低。这些项目被市场认为有不小的升值潜力，因此一拿到预售证，就有大量的买家前来认购。想买的人多，阶段时间里供应的房子少，拿到“房号”成了很重要的一环。

　　开始抬头的炒房号苗头，引起了政府的注意。相关部门近日出台新规，沪新房将采取摇号的方式公开销售。上海住建委在5月5日出台的《进一步整顿规范房地产市场秩序》的新规定中明确，上海新开盘的商品房将采取由公证机构主持，摇号排序、按序购房的方式，公开销售。

　　郊区房价补涨?

　　今年上海已上市的楼盘中近一半热销的项目，都是今年新开的楼盘，而且刚一上市即售罄。其市场的火热，由此可见一斑。

　　今年前4个月，新城地产在上海松江一个名为上坤樾山的楼盘，在前4个月仅仅这一个项目就卖掉了近32亿元，成为上海目前的销冠。克而瑞监测数据显示，新城控股该项目前4个月的成交面积超过6.56万平方米，共成交551套。另一个值得注意的现象是，位于远郊的这一项目，其成交均价超过4.8万元/平方米。

　　新城在松江的项目虽然看上去成交价格不低，但放到当前沪楼市整体环境下，只是反映了当前沪房地产市场成交价的一个侧影。

　　在浦东的晶耀名邸，销售均价约8.75万元/平米。虽然只卖出去285套房子，但因单价不低，晶耀名邸前4个月的总成交额高达30.68亿元。

　　而位于宝山的保利熙悦，前4个月的成交均价超过5万元/平米;宝山的招商中环华府，成交均价近5.5万元/平米。而处于远郊区的南汇，远洋地产一个名为万和四季的楼盘，销售均价也达到3万元/平米，同样位于上海远郊的青浦的佳兆业君汇上品，其销售均价也接近3.1万平米。

　　楼市的火热，还能持续多久?

　　在克而瑞CEO丁祖昱看来，作为房地产行业的风向标，一线城市行政调控落实力度最大，其变化也更受关注。丁祖昱认为，未来成交量下滑已成定局，但成交金额会保持较高水平。

　　“房价受到抑制，但短期内新增供应仍将维持低位。加之财富人群出于在一线城市进行资产配置的需求，像上海这样的一线城市，仍是投资首选的区域。”丁祖昱说。

　　研究人员认为，今年一线城市熄火的可能性虽然较小，但资金层面的微妙变动，包括一线城市在内的房地产市场有可能会受到一些影响。

　　同策房产分析师认为，近期多地的房贷出现收缩，如果放贷缩水、房贷优惠利率减少类似的政策扩容并且一直持续执行，将影响房企的正常销售周期，导致开发商的回款周期进一步拉长。

　　“今年下半年将是房企资金兑付的窗口期。部分房企的资金压力如果加大，在多重政策压力下，不排除部分项目会采取以价格来换取销售量。”这位分析师认为。