北京400亿地产项目之争起底 信达与庄胜各执一词

　　“这个判决结果，我们不能接受，正在准备向最高法申请复议。”5月8日，对北京庄胜房地产与信达投资、信达资产北京分公司和信达置业之间纠纷的终审判决结果，信达投资有限公司一位要求匿名人士如是表示。

　　2009年信达投资与庄胜地产因债务重组结缘，庄胜地产从债务中脱身，信达投资获得一个位于北京二环内、目前估值据称超400亿元的地产项目，这本是一桩双赢的生意。

　　在履约过程中，种种原因令双方渐生龃龉，2012年信达投资将项目股权转让给中信国安后，2013年庄胜地产将信达投资推上被告席，矛盾公开激化，双方相互指责对方恶意违约，为这场历时4年的诉讼拉开了序幕。

　　庄胜地产要求解除双方签订的项目转让合作框架协议及补充协议，返还地块项目权益、移交项目资料，并向信达方面索赔10亿元违约金。而信达投资方面反诉要求庄胜地方开具项目转让发票，向信达置业移交项目拆迁资料。

　　2014年12月18日，北京市高级人民法院一审判决驳回了庄胜地产全部请求，支持了信达方面的全部反诉;随后，庄胜地产向最高人民法院上诉，2017年3月24日，最高人民法院二审判决支持了庄胜地产全部请求，驳回了信达方面全部反诉。4月5日，庄胜地产向北京市高院申请强制执行，4月10日，北京高院决定立案执行。

　　二审判决结果彻底逆转，一审胜诉方还需支付10亿元天价违约金，这一案件引发各界普遍关注。而这一切都要从庄胜地产介入宣武门旧改说起。

　　庄胜二期遇困

　　庄胜地产是智利籍华人周建和在香港创立的房地产公司，1992年，北京市原宣武区政府在香港招商引资过程中，原籍湖南的周建和与他的庄胜地产介入宣武门旧城改造项目，与香港新世界在原崇文区的旧城改造项目几乎同一时间启动。

　　据庄胜地产副总经理张沛介绍，当时庄胜地产在宣武区旧城改造项目面积为20公顷，1998年，项目一期占地5公顷、建筑面积为37万平方米的庄胜广场项目完工，庄胜崇光百货正式开业，与崇文区的新世界百货形成北京南城两个重要的商业区。

　　2002年庄胜地产开始启动二期项目拆迁。二期项目占地15公顷，涉及5300户居民，总建筑面积75万平方米，为当年北京最大的危改项目。但项目启动两年后，2004年庄胜地产因资金链断裂，项目陷入停滞。

　　张沛认为，当时二期项目停滞主要受到政策因素影响，第一是旧城改造政策变化影响，最初二期拆迁主要采取商业开发+危改模式，“滚动开发，拆迁一块地开发一块，收回投资后再开发下一块，前期投入成本比较大。”

　　经过与政府方面协商，采取第二种房改+危改模式，这一模式把货币安置转化为回迁，降低了开发商前期成本投入，“三方让利共赢，政府答应不收土地出让金，我们承诺拆迁户回迁房多出来的面积以经济适用房价格计算，老百姓按工龄折算来确定房子的免费面积，多出的面积按经济适用房价格购买。”张沛告诉记者。

　　在拆迁实施过程中，项目拆迁安置方式再次发生变化，“要求庄胜二期地块拆迁户全部外迁，一下增加了35%的货币安置，庄胜已经为拆迁投入16亿元，回迁房仅仅建安成本，货币安置需要大量现金，庄胜没有能力继续投入了。”

　　第二个影响是土地出让形式发生变化，2004年8月31日，国土资源部要求土地出让必须履行招拍挂程序，“虽然项目后来按照遗留处理，可以按照协议出让，但根据当时政策，庄胜二期需要先缴纳土地出让金才能立项，庄胜没钱交土地出让金。”

　　2004年12月，原宣武区政府下发通知，停止庄胜二期土地出让，项目立项、拆迁等手续过期不再续期，政府方面要求缴纳土地出让金后才能续办项目手续，当时庄胜地产既没有资金继续投入拆迁，也没有资金缴纳土地出让金，项目完全处于停滞状态。张沛称，项目停滞前，庄胜二期已经完成85%拆迁工作和75%的市政道路建设。

　　多赢的初衷

　　2004年下半年，随着庄胜地产资金链断裂，已经无法继续偿还各类债务，大部分到期债务处于违约状态，同时，庄胜地产关联公司庄胜百货债务也前后处于违约状态。主要涉及中国银行湖南分行、广发银行及部分美元债务。

　　据信达投资方面透露，庄胜方面债务本息总额在40亿元人民币左右。

　　2004年底，财政部和中国银行大规模剥离不良资产，信达资产北京办事处(2010年改成信达资产北京分公司，以下简称“信达北分”)承接庄胜的部分债务，根据庄胜与信达方面签订的债务重组协议，信达北分作为债权人承接了庄胜地产和庄胜百货共计9.51亿元本金债务。

　　为了推进债务权益回收，2008年前后，信达就债务重组和庄胜方面开始谈判，主要采取为以物抵债方式。当时庄胜二期A-L12个地块中，除了I地块已经开发完成后，其他11个地块和庄胜广场部分裙楼面积均被原债权人进行司法保全。

　　双方债务重组主要将庄胜二期11个未开发地块中A-G等7个地块作为以物抵债冲抵相关债务。

　　7个地块用地面积7.19万平方米，规划建筑面积39.64万平方米，尚欠土地出让金4亿元，待拆迁面积8317平方米，待拆迁户数为362户。

　　2009年10月9日，庄胜房地产、信达北分、信达投资三方签订《庄胜二期A-G地块项目转让合作框架协议书》。框架协议显示，庄胜将其所属的A-G等7个地块作价32.59亿元转让给信达投资所属指定项目公司。

　　双方约定，庄胜地产将7个地块完成七通一平、办理好“四证”后，将净地转让给信达投资的项目公司，相关费用由庄胜地产承担。信达投资首期支付给庄胜地产不低于1亿元、最高不超过2.5亿元用于支付土地出让金和拆迁款。

　　同时，信达投资承诺代庄胜地产和庄胜百货偿还欠信达北分相关债务;信达北分重组庄胜地产欠中国银行湖南省分行相关债务;以及信达投资代庄胜百货偿还欠广东粤财投资控股有限公司(广发银行欠款债权受让)相关债务。

　　信达投资方面透露，信达资产作为不良资产处理公司，主要采取分批处理方式承接金融机构到期违约债务，庄胜的债务构成较为复杂，有的是庄胜作为直接债务人，有的是庄胜作为担保人，“信达承接的债务前后本息合计大约是16.18亿元。”