张宏伟：“两会”给楼市定调：短期、长期、三四线城市

　　对于地产行业来看，资本市场的口子正在逐步收紧。

　　全国“两会”即将结束，这其中透露出哪些有关楼市有关信号?下面笔者逐一解读。

　　首先，从货币政策走向来看，尽管“稳健”仍然是官方恒久不变的说法，但从房地产行业有关信贷政策实际行动来看货币政策在适度收紧。

　　“两会”报告显示，2017年M2同比增速为12%，比去年13%的目标略有降低，此外，央行报告数据显示，截止2017年1月末，广义货币(M2)余额157.59万亿元，同比增长11.3%，增速与上月末持平，比去年同期低2.7个百分点，从宏观货币政策走向来看，新的一年M2增速低于12%的目标运行，市场流动性在逐步收紧。

　　而在此之前，就房地产行业来讲，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例，未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。据笔者观察，房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说，2017年下半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。

　　此时，对于房企来讲无非两个解决方法：一是借新还旧，但发债成本已推高，私募收紧，非自有资金已经不能用于拿地环节，毫无疑问，资本市场环境已经收紧，到了下半年，房企通过借新还旧的能力会进一步降低;第二种渠道，就是要加快销售回笼资金，通过销售回款解决资金压力。现在看来，在调控政策从严执行的背景下，市场去化速度大幅降低，到了下半年，市场调整的深度也将进一步加大，届时，房企只有通过“以价换量”的方式解决销售问题，解决目前的资金兑付压力。

　　其次，从调控政策走向来看，因城施策仍然是趋势，毫无疑问，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会，但今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市“活”起来?在核心一二线楼市从严调控的前提下，如何让三四线城市成为全国楼市平稳健康发展的平衡器成为今年的重点工作。

　　“两会”期间，谈及2017年的房地产工作时，李克强表示，尽管2016年房地产去库存取得积极成效，但目前三四线城市房地产库存依然很重，要因城施策去库存。要支持居民自住和进城人员购房需求。

　　笔者认为，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。

　　此外，我们看到，早在两三年前一部分三四线城市已经开始着手通过暂停供地或放缓供地，加快消化存量用地的方式解决“去库存”的问题，比如常州、常熟等等;近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划，比如安徽省除省会外的各地级市、嘉兴市等等。笔者认为，这并非个案，如果大部分三四线城市着手通过暂停供地或放缓供地来调节供求关系，那么未来1-2年三四线城市的供求关系将得到改善，届时，起码一部分三四线城市将不存在去库存的压力，楼市将迎来新一轮的上涨的机会。

　　通过上述分析可知，对于品牌房企来讲，一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

　　第三，从中长期调控政策走向来看，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制再次提及，未来长效机制或将加速推进。

　　“两会”提出，坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。