世界上第一家转型成功的地产巨头，为啥是万达？

  说到转型，中国的房企态度比较分裂。有的房企认为根本就不需要转型;有的房企在讨论该不该转型;有的房企在试探，转到一半被2016年的市场鼓舞，转回地产，结果遇到调控，又开始转……这种犹豫背后的现实是：就全世界而言，之前还没有任何一家地产巨头真正转型成功。

  不过，历史正在被改写。万达很有可能将成为世界上第一家转型成功的地产巨头。如果单就2016年的情况来看，万达已经转型成功了，而且非常彻底。

  下面，明源君重点说两个问题：1、为啥说万达转型成功了?2、万达为啥能转型成功?

  主要靠服务赚钱+地产业务全面轻资产

  万达已率先进入地产下半场

  首先明源君来说说房企为啥要转型?和怎样才算转型成功了。然后再用相关标准来分析万达。

  如果传统的地产开发模式可以持续，大家当然不用考虑转型的问题。现在的问题就是：传统的开发模式不可持续了。正如明源君曾总结过的，之前开发商赖以生存的一些红利正在消失：

  1、资本杠杆红利，因为政策变化而消失

  之前，开发商的资金第一靠贷款等融资，第二靠预售，有1个亿就敢做100亿的项目。现在开发商要用自有资金拿地。而预售制度，很有可能会在未来两年终结。这个红利就消失了。

  2、城市发展红利，逐渐衰减中

  中国的城市化还可以有多少年才到顶，业内意见不一，但大家都同意的是，相关红利在衰减。10---15年后会很弱。

  3、人口红利，有中断的风险

  就全国来看，因为计划生育等原因，城市人口增长逐渐变慢。二胎放开起作用需要时间。

  4、存量取代增量，成为主流市场

  因为2、3的原因，每年的新房交易量未来一定会下降，而150万亿---200万的存量市场将是未来的主流市场。

  因为上面4个原因，房企必须转型，而转型的目标就是两个：1、全面轻资产;2、主要靠服务赚钱。

  为什么是这两个目标?实现轻资产以后，资本红利消失的、城市发展红利和人口红利消失带来的压力没那么大。

  而如果服务赚钱成为企业的主要利润来源。上述4个问题都不需要担心，而且存量市场将会成为巨大的利润来源。也就是说，转向靠服务赚钱，比转向轻资产更彻底。

  而上面的两个目标，万达在2016都已经实现了。不信?我们来看数字。

  我们先来看万达非地产业务的收入：

  文化集团收入641.1亿元，其中电影产业收入391.9亿元，旅游产业收入174.3亿元，体育产业收入64亿元，儿童娱乐收入5.2亿元，文化集团其它收入5.7亿元;网络集团收入41.9亿元;金融集团收入213.5亿元;万达百货收入178.2亿元;集团其它公司收入44.9亿元。

  看这些数字，大家有什么感觉?非地产业务的收入，单拿出一个数字来都可以进入地产百强销售排行榜。

  我们再来看看万达唯一和地产有关的万达商业的收入：

  万达商业收入1430.2亿元，同比减少25%;但万达商业净利润同比仍实现增长。地产收入1122.7亿元;租金收入195.8亿元，同比增长29.6%;租金收缴率99.99%。

  万达商业收入大幅度减少，是因为万达商业在2016年将销售目标下调了600亿(后面有分析)。而在收入下降那么大的情况下，净利润却在增长，这是惊人的。万达商业收入下降，但净利润为增长，一个重要原因是租金增长3成。

  我们最后来看一下总体的情况：

  2016年万达集团营业收入2549.8亿元，同比增长3.4%;而房地产合同收入同比减少13.9%。

  2016年集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产;服务业净利润占比超过60%，大于地产开发利润。