二零一六年杭州楼市研究分析报告（节选） 去库存为主

　　尤其是临平山北被大批来自上海等一线城市的购房者扫货，价格涨幅惊人。

　　以金都·夏宫为例，最高月度成交均价为14497元/平方米，与最低月度成交均价为6426元/平方米相比，涨幅高达125.6%。

　　15. 酒店式公寓成为市场投资的热点

　　由于住宅的热销以及投资热情，有部分住宅替代功能的酒店式公寓成交创历史纪录，超3.8万套，在商品房成交中占比近20%。(这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓。)

　　16. 写字楼和商铺两种业态去库存缓慢 库存积压严重

　　杭州市区写字楼和商铺全年成交仅约1.6万套，178.2万方，套数占比仅8.1%，面积占比9.2%，远低于酒店式公寓。

　　写字楼和商铺两种业态在商品房库存中面积占比高达42.9%，逼近了商品住宅的占比。以2016年成交面积去化，消化周期超36个月。

　　17. 市场热销但住宅品质提升并不明显 甚至部分住宅项目出现产品质量问题

　　由于市场热销，整个行业对产品品质提升的关注度下降，整体住宅品质提升不仅不明显，甚至有部分开发商的部分项目交付爆出较严重的产品质量问题。

　　18. 部分开发企业对产品和服务创新进行探索

　　绿城、蓝城的小镇开发模式，万科的社区养老模式，绿城物业的智慧社区等创新和探索，引起市场关注。

　　二、2017年杭州楼市展望

　　2017年的杭州楼市面临各种复杂影响因素。

　　杭州城市地位进一步提升，轨道交通网络建设速度加快，新的城市格局形成加速。

　　杭州产业结构和经济增速等方面，与同类城市相比，均有较大的优势。

　　杭州楼市经过2015年和2016年两年的巨量消化，已经从2014年的高库存城市，甚至是高危库存城市，转变成供需健康，甚至商品住宅已经供不应求的城市。与南京、苏州、厦门、合肥二线城市 “四小龙”相比，由于这一轮暴涨起步较晚，并被急刹在了加速阶段，没有完成这一轮全部暴涨过程。因此，杭州房价也相对较为合理。

　　但是，库存是动态的，2016年所供应的土地，以及2017年8500亩(含富阳区)的巨量供地计划如果实现，隐性库存的潜在供应量将迅速增加，显性库存随时可能迅速反弹。如去化速度减缓，则去化周期也将迅速拉长。这些因素都不能不引起高度警觉。

　　甚至如果预期大幅度逆转，2016年大量购入的投资性购房者，其中部分将转化为市场的供应者。

　　尽管杭州有较大的城市优势，但这些优势都不能离开中国社会和经济大背景。

　　2016年的杭州楼市和中国一线城市及部分二线城市同步，经历了惊心动魄的市场波动，并于9·30急刹车。

　　这一轮暴涨引发了诸多社会、经济矛盾和风险。理论上，是一次非经济学意义的严重通胀。

　　9·30急刹车，再次动用了限购甚至限价等行政手段，重蹈2009年覆辙，显示了管理当局的无奈和尴尬。2016年与七年前的2009年相比，市场波动更大，风险更大，行政干预的后遗症更大，也使市场预期趋于更加迷茫和复杂。

　　官方提出的“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，涉及中国房地产市场的整个顶层设计，路径复杂，道路漫长，几乎可以肯定不可能在2017年有突破性进展。

　　但官方会选取其中“房地产税”立法为突破口。虽然同样没有可能在短时间内完成房地产税的立法，但会将这把剑高高悬起，对市场预期的杀伤力甚至比剑真的落下更大。

　　官方提出，2017年“既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。”

　　杭州楼市2017年走势虽大概率事件是量缩价稳，但由于多重复杂的影响因素，理论上，一切皆有可能。但唯独重蹈2016年覆辙，再次暴涨的可能性几乎为零。

　　2017年，中国经济所面临的形势空前复杂和严峻。国际政治和国际贸易的风险、汇率风险、地方政府债务风险等等一系列因素，错综复杂交织在一起。

　　官方前所未有的默认存在着全局性系统性风险的可能性，并发出了最严厉的警告。同时，把“防风险”提高到了前所未有的高度。

　　对于房地产行业的参与者，每一家企业，每一个公民家庭，在2017年这样一个特殊的历史时期，确保安全，防控风险，同样毫无疑问也应该是最重要的原则。