二零一六年杭州楼市研究分析报告（节选） 去库存为主

　　2. 商品房价格迎来2010年以后的第一次明确大幅度的上涨 平均价格涨幅高达15.0%(12月与去年12月同比)

　　据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，11月杭州同比上涨30.1%。

　　3. 全年商品房显性库存大幅度下降

　　杭州市区商品房显性库存从年初(2015年12月底)的17.9万套，1995.4万方，下降到年底的10.4万套，1254.2万方。商品住宅从年初的10.1万套，1231.7万方，下降到年底的4.5万套，579.6万方。

　　4. 隐性库存(潜在供应量)也大幅下降

　　2016年杭州商品房销售面积1938.7万方，同期开发商购置土地可建面积1251.6万方，实际库存净流出约687万方。潜在供应量在2015年消化450万方的基础上，进一步下降。近2年库存去化超过1100万方。

　　5. 公众资产恐慌情绪是2016年需求爆发式增长的最重要诱因

　　以资产保值为目的的投资性需求，其中部分是上海等一线城市外溢的投资性需求，成为最主要的市场需求。浙报传媒地产研究院抽样调查显示，全年投资性需求占比50%以上。

　　房价上涨，地价上涨等多重正向反馈效应，也提前激活了大量的改善型需求和刚性需求购房者。资产恐慌情绪成为2016年楼市需求暴增、量价暴涨的重要推手。

　　6. 2016年杭州楼市的价格体系重塑

　　在2016年这一轮大涨中，低价楼盘涨幅更大。市区1万元/平方米以下的楼盘已经凤毛麟角，纯刚需购房者只能在2万元/平方米左右，甚至更高一点区间选择。刚性需求购房选择难度大大增加。

　　市区改善型房源大部分已经接近或超过4万元/平方米;3万元/平方米左右的改善型房源少之又少;高端住宅的价格基准线已经上升到6万元/平方米左右，甚至更高。

　　7. 土地市场全年持续高热

　　2016年，杭州市区共计成交126宗土地，总出让面积531.7万方，总可建面积1251.6万方，总成交金额达1597.7亿元。与同样地王频出的2013年相比，总成交金额上升了270.8亿元，但总可建面积仅为2013年的近60%。平均楼面价12765元/平米，比2015年上涨72.3%(这一涨幅接近2011年-2015年连续五年的累积涨幅)。

　　其中，涉宅地成交80宗，出让面积425.7万方，总可建面积985.4万方，总成交金额1398.5亿元。平均楼面价14192元/平米，比2015年上涨66.1%。

　　杭州市区总成交额、平均楼面价以及宅地成交额、宅地平均楼面价等四项数据均创下历史新高，但总可建面积为2009年以来倒数第三位，仅略高于2012年和2015年。

　　土地市场争夺激烈，地王频出。2016年，80宗涉宅地相继刷出42宗单价、总价地王，市中心、景芳三堡、申花、未来科技城、钱江世纪城等24个板块刷新最高地价纪录。其中多个板块地王更迭频繁，如申花、未来科技城、萧山市北、良渚核心区。

　　部分高价地块“面粉”接近甚至超过“面包”价格，按目前市场价格体系，尚无法保本。开发商赌预期赌未来，以时间换空间。

　　从2016年的土地储备分析，未来一年甚至更长的时间，各家企业杭州市场份额的排序可能发生较大变化。

　　8. 二手房成交量超7万套同步刷新历史纪录 价格涨幅低于商品住宅

　　2016年，杭州主城区二手房成交高达70106套，创历史新高。主城区二手住宅成交均价20505元/平方米，刷新历史次新高纪录。

　　2016年，主城区二手住宅均价与历史最高的2011年仅相差113元/平方米。2016年下沙次新房小区成交权重巨大，成交热门小区TOP10中占七席，在很大程度上拉低了2016年二手住宅成交均价(2011年尚未有大量的下沙低单价二手房入市)。

　　主城区二手住宅成交均价持续上涨，12月同比上涨17.1%，但仍低于主城区商品住宅价格涨幅。

　　二手房市场中，几乎没有投资性需求，主要是商品房市场溢出的刚性需求，对价格较为敏感，总价较低的房源成交较为活跃。单价在万元左右的下沙开发区次新房，以及市中心的老旧小房源更易受到刚需购房者的青睐，成为二手房成交热门小区。其次，学区房小区在二手房市场中由于学区优势，也占据二手房市场一定份额。

　　9. 杭州的城市地位迅速提升

　　由G20峰会的举办和2022年亚运会的落定，带来的城市面貌和城市格局的变化以及对城市未来的良好预期，加之近几年杭州的经济和产业结构优势以及较高的经济发展速度，使杭州在二线城市中格外引人注目，也奠定了杭州最优质二线城市的地位。

　　10. 城市格局已经并将继续发生重大变化

　　奥体板块和未来科技城板块异军突起。2016年底，官方适时修订了杭州城市总体规划，确定了“两个主中心，七个副中心”的城市新格局。由此，杭州已经告别了单一核心的城市格局，向多核心城市迈进。

　　轨道交通建设加快，五年后的亚运会为杭州排定了一张基础设施建设、道路建设，特别是轨道交通建设的不可推迟的倒计时时间表。

　　11. 相对于本土开发商(包括较早进入杭州市场的开发商) 外来开发企业对杭州的关注度更高 市场预期更乐观

　　2016年有和昌、江苏中南、重庆东原、禹洲、鲁能、中骏、中梁、郑州绿都、金辉、建发、中国中铁、安徽置地、厦门国贸等13家房企新进杭州市场。而2016年全国十强房企中，仅剩华夏幸福尚未进入杭州。

　　9·30全国层面加码调控政策之后，杭州市区仍陆续产生了10个地王项目，其中8个地王均由外来开发商创造。

　　12. 行业集中度进一步提高 部分本土企业逐步淡出市场

　　2016年，开发企业股权和项目并购风起云涌。

　　4月，浙江城建将其在杭州在售的仅有的两个项目分别转让给新城地产和景瑞控股，抽离楼市;恒大以36.09亿元收购嘉凯城52.78%的股权;9月，融创以8.59亿元入股金成三项目;11月，阳光城以104.69亿元收购了物产中大旗下15家全资子公司股权等。

　　13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重

　　部分板块，严重供不应求。桥西板块潜在供应量仅约为10.8万方，丁桥板块潜在供应量仅为18.6万方，滨江区潜在供应量为76万方。

　　部分板块供应量较大。萧山北部(钱江世纪城、市北开发区及新区)潜在供应量约为303万方，未来科技城板块潜在供应量约为170万方。

　　14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块

　　临平山北、闲林、崇贤新城等板块商品住宅显性库存均大幅下降了70%，库存消化周期也大大缩短。以2016年月均速度去化，显性库存消化周期临平山北、闲林和崇贤新城分别仅需2.3个月、1.5个月和1.6个月。