2017年，北京上海深圳楼市新格局

  在二手房交易降温的同时，一手房交易并没有更好。

  来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，2016年12月，上海商品住宅成交面积为64.87万平方米，环比上月上涨7.50%，比去年同期水平下跌65.61%;成交均价为40479元/平方米，环比上月下跌12.60%，比去年同期水平上涨了20.27%。

  事实上，自今年下半年“沪六条”政策出台后，上海楼市投资客退离，新增客户受到制约。同时，政策对改善型客户影响较大，违规银行、中介及开发商也受到管制，市场不断开始降温。

  记者从业内反馈的声音发现，无论是开发商和购房者，都对2017年保持谨慎态度。“担心销售业绩和价格出现反弹，大家并没有去年那么乐观。”

  2017年开端，上海楼市延续了上一年底的冷清。据上海中原地产数据显示，上周(1.2-1.8)新建商品住成交面积9.3万平方米，环比减少46.7%。尤其是双休日，单日只成交1.6万平方米，甚至还不及平时交易量。

  从整体格局来看，延续近期刚需占主流的格局。区域上青浦、南汇等远郊区域得益于前期刚需项目投放，成交上还有惯性延续，因此排名还继续靠前。不过随着集中签约高峰过后，交易量也出现下挫。比如青浦上周只成交1.7万平方米，环比减少32%。而嘉定最为明显，当期成交1.3万平方米，环比减少60.6%。而改善盘源比较集中的浦东则跌出前5。

  “前期成交消耗部分购买力，上周起步特别清淡。市场情绪已经有效控制住，目前土地拍卖两幅地块溢价都不高，市场预期不断回调”。上海中原地产市场分析师卢文曦说。

  就在日前，上海市住房和城乡建设管理委员会于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。对此，市场更是认为这是上海对于楼市的进一步规范和调控，楼市未来将保持平稳和理性。

  深圳：调整隐现

  现在，深圳刚需者终于可以缓一口气了，2016年10月4日“深八条”的出台给了他们购房置业的希望，房价上涨的步伐暂时停止了。

  “深八条”堪称深圳史上最严厉的调控政策，从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面，限购社保3年改5年，提高首付，为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面，政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。

  尽管如此，由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛，全年楼市数据仍使购房者触目惊心。

  深圳中原监测数据显示，2016年，在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳全面新房成交面积降至 417万平方米，环比下降 37%，成交套数降至4万套，环比下降 39%。但最受人关注的房价方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价依然坚挺，深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米，创下2008年以来的最大涨幅。

  二手房方面，深圳中原数据显示，2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%，虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄，但最高成交均价也接近 6 万元/平方米的历史天价。

  倘若不是“深八条”出台，这组数据或许更加惊人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中，除了叫苦不迭的开发商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼楼市降价。

  深圳白领王女士有意在2017年“上车”，近半年来，辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈，“深八条”出台当晚，她转发了相关新闻链接，并评论“感恩，终于有机会买房了。”

  王女士此前看中了深圳罗湖大剧院附近一个小户型单位，近30平的大单间业主开价138万元，近一个月该业主降价了3万卖135万，但王女士还是决定再等等。

  下跌行情中观望心态最为常见，说穿了不过是把降价寄望于明天，但深圳房价真的会大幅度下降吗，业内似乎并不这么认为。

  深职院房地产研究所所长邓志旺便预测：“2017年政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累，下半年购房需求将会集中释放，预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。”

  一线城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一线城市中腹地最小的深圳，政策改变不了长期的供需矛盾，只能设置门槛暂时抑制需求，但一旦需求储蓄池满泄，房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环，便呈现这一特征。