欧阳捷：房地产调控政策将会延续到2018年 抑制房地产泡沫

　　中央经济工作会议公告中出现了21个“稳”字，其实已经为明年的经济和房地产定了调子：“促进房地产市场平稳健康发展”、“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，完全契合了我们此前微信公众号《欧阳先声》文中所说“2018年两会之前调控政策不会放松”、“2018年见”的结论。

　　如何防止“大起大落”?关键看“钱”和“地”

　　海内外的历史经验都告诉我们，每当货币宽松、利率下降的时期，房地产都经历了量价齐升，而货币收紧、利率上升都必然导致房地产成交量的收缩，甚至可能导致房价的下跌。

　　防止“大起”，首先要管住货币。如果流动性依然泛滥，资产泡沫就很难控制得住。

　　因此，中央经济工作会议指出：“要在宏观上管住货币”，这意味着明年的货币不会宽松，最多是中性，不排除偏紧的可能。如果是偏紧，明年的房地产市场肯定不会“大起”了，销售能够维持正增长就已经很不错了。

　　其实，明年无须防止“大起”，热点城市房价已经不会再明显上涨，因为中央政府“因城施策”的唯一目标指向就是“控房价”，有一个城市冒出来就会按住一个，即便动作有些扭曲，但是依然卓有成效。

　　这次会议丰富了权威人士“房子是给人住的”观点，也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信贷政策，这意味着明年依然会继续沿用而不会改变这一政策，热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制，如果市场继续升温，甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率，同时，也意味着房价上涨速度将受到严格而精准的抑制。

　　因此，热点一二线城市房价很难再有快速上涨，甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后，去库存还未结束，房价很难持续明显上涨，上涨速度也肯定会低于今年。如果想要买房，显然明年是房价上台阶中歇歇脚的好时候。

　　虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势，但不要指望明年热点一二线城市会放开房价管制，也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”，毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

　　房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少，恐慌性购房将会消失，改善性需求会放慢脚步，投资性购房也不会再形成浪涌。

　　热点城市成交量也会萎缩，因为新开工量、住宅用地成交量都在下降。今年17个热点城市新开工面积从2013年的2.42亿平米下降到今年1-11月的2.14亿平米，成交住宅用地规划可建面积从2013年的1.23亿平米为下降到今年1-11月的0.67亿平米，这意味着热点城市明后年的供应都是不足的。

　　非热点城市还在去库存的路上，这次会议指出“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”，显然中央非常清楚去库存的任务依然艰巨，绝不可以错误地看到一二线城市去了库存、就认为去库存已经取得阶段性成果，正如我们过去反复强调，住宅市场的去库存至少要6-7年，商业市场的去库存更需要10年以上。因此，鼓励三四线城市去库存的政策不会改变，但在房价上涨减缓、市场供大于求的背景下，成交量难以明显增加。

　　三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应，就如壮士断臂一般，需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力。

　　整体楼市是不可能“大起”了，政府也不会让它(热点城市)“大起”了。