2016房涨背后政策几多波澜 武汉楼市十大政策年终盘点

　　2016年武汉房价历经多番波澜，背后的政策调控有着不可忽视的作用。上半年，楼市在去库存的大背景下，多重政策利好，房价不断攀升;下半年，随着调控政策陆续出台，限购限贷不断升级，楼市有所降温。下面就跟着房掌柜一起重温一下2016年房涨背后的那些政策。

　　首套房首付可降至2成

　　2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　点评：这是2015年7月以来，央行第二次调低首付比例，伴随着前期的降息降准铺垫，首付比例下降后，较大程度的减轻了购房者的压力。

　　契税新政

　　2月19日,财政部等多部门发文通知,宣布自2016年2月22日起下调房地产交易环节契税、营业税。

　　1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　点评：契税新政为去库存助力，直接影响到二套房交易的活跃度，二套房契税从3%降至1%，例如，市民购买二套住房，90平米以内,总价200万,在过去需要缴纳6万契税,新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上,则以前需要缴纳6万,新政后需4万。

　　公积金贷款额度下调

　　2016年3月25日，武汉市发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

　　除了下调公积金贷款最高额度外，武汉还将还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准，并下调了缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数，系数普遍下调了0.2~0.5不等。

　　点评：2016年年初，武汉楼市直接进入“抢房时代”，住房成交异常火热，房价连续上涨，调低公积金贷款最高额度，给火热的楼市“泼冷水”，但对量价齐升的大趋势影响不大。

　　二套房首付提升至40%

　　武汉于9月1日重启限贷政策，本轮政策调整的主要是中心城区二套房首付比例及利率。

　　1、有一套房，再买房首付提高至40%，利率1.1倍。

　　2、有两套房且已结清房贷，或还有一套未结清的，再买房，首付40%，利率1.1倍

　　3、有两套房以上或两套房贷均未结清的，停贷。

　　4、以上政策在武汉主城区范围内(江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区)执行，即在武汉中心城区内进行限贷，9月1日起生效。

　　对于东西湖、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易，未作限定。

　　点评：2016年上半年房价上涨的速度让人惊叹，武汉高价地频出，大批购房者在感叹无房可买，在这种情况之下，武汉通过限购限贷措施来抑制房价上涨。此次限贷政策相对温柔，对有实力的购房者的影响不大，但能抑制部分炒房者。

　　主城区限购限贷

　　10月3日，武汉市人民政府办公厅发布武汉市部分区域实行住房限购限贷措施的通知。核心内容为，武汉户籍居民家庭购买首套房首付 25%，购买第二套房首付50%，购买第三套房停贷;非武汉户籍购买首套房首付 25%，购买第二套房停贷，禁止购买第三套房。需要特别说明的是，武汉市远城区(含黄陂区、新洲区、汉南区、东西湖区、蔡甸区、江夏区)原有购房政策不变。

　　点评：此次政策调控更多的凸现从信贷上进行限制，调控力度加大，对刚需无碍，首付五成甚至停贷对于投资、投机购房杀伤力很大，限购限贷集中于主城区以及多个开发区，因此对于江夏、黄陂等远城区利好。

　　主城区限贷升级

　　10月6日，中国人民银行武汉分行及银监会共同发布通知，武汉首套房最低首付比例由之前的25%提升至30%，二套房首付比例最低50%。本地户籍三套房停贷，外地户籍二套房停贷。

　　点评：本次武汉调控政策的核心控制投机性购房需求，控制房价涨幅过快，本次限购限贷政策，从提高投资门槛和限制购房套数等层面，抑制投资客户的资格和投资热情，同时被限购的需求因此流向不被限购的东西湖、黄陂、江夏、蔡甸、新洲、汉南等远城区，从而带动这些区域的楼市去库存和市场的活跃。

　　限购限贷再升级

　　11月14日晚，武汉市住房保障和房屋管理局网上发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，武汉主城区购房政策再次升级，本市户籍居民家庭在主城区购买首套房，最低首付30%，有一套住房，再买贷款最低首付50%，再买非普通商品住房，最低首付70%，禁止购买第三套住房，非本市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税，对于补缴的不予承认，且只能购买一套。

　　点评：此次调控是对10月份的限购限贷政策的再次升级，本地三套禁购，外地二套禁购直接作用于炒房客，同时2年社保的购房资格，也限制了众多外地刚需客，这部分人群直接被引到远城区，盘龙城，东西湖，江夏等不限购不限贷的远城区，被广大购房者看好。

　　土地最高限价

　　11月22日，武汉土拍运用了“多重保险”：引入限价机制、提高竞买保证金比例、10日内必须缴清款项等，且为不同的地块量身定制了差别化的出让要求。此次土拍是武汉首次对部分拍卖地块启用“土地最高限价”。

　　点评：国土部门设置严格的竞拍规则，提出“加大住宅用地及住房供应”、“严控土地价格上涨过快”的相关政策，热门地块低调成交，成交价接近最高限价，说明武汉房地产市场在趋于理性的同时并没有失去活力。

　　限购范围扩及远城区

　　12月22日，武汉市房管局发布关于扩大住房限购范围的通知正式实施，限购令再升级，限购范围扩大，限购区域延伸至远城区，新增东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域。

　　点评：被限的部分片区均是远城区近来房地产市场的火热片区，部分限购可以给未限购的片区带来人口红利，抑制远城区被限片区房价上涨过快，也可以让未限购的部分片区与被限购的区域均衡发展。

　　土拍新规

　　12月27日，武汉市挂牌出让22宗地块，其中10宗地网上挂牌，12宗地现场挂牌，22宗地块中有7宗地块设置了出让指导价，限定了出让指导价的地块，在竞价达到设定的出让指导价后，采取一次性报价的方式确定竞得人，这也是继武汉土拍设置最高限价之后出现的土拍新规则。

　　点评：新的报价方式要求开发商对地块的了解更加深刻，不仅要关注土地本身的价值，还要预估其他房企的出价，这样一来能让出价变得更加谨慎，但并不会对土地最终价格有过多的影响，土地拍卖新规后，房企对于各地块的估价会更精准，盲目报高或盲目报低价，都有可能错失拿地的机会。

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