王媛媛：时代商管的轻资产模式

　　“从整个集团的布局上来讲，商业部分对住宅主营业务是一个有效的补充。”随着项目的先后落地，时代地产旗下的商业地产业务规模已逐渐扩大。

　　11月23日，在2016观点商业年会现场，时代商业管理有限公司总经理王媛媛接受观点地产新媒体采访时透露，时代商管采用的全部是轻资产模式，且更多集中于商业办公领域，商业办公方面还有很多市场需求没有被满足。

　　时代商业管理有限公司总经理 王媛媛

　　不过，王媛媛坦言，虽然时代地产的商业模块运营了十多年，但近两年才真正发展为较大的业务模块，未来还需要继续努力。

　　时代的轻资产模式

　　对于商业轻资产模式，许多人的理解会是品牌输出，但时代商管的轻资产模式则不然。除了以固定租金递增的方式租赁旧厂房、仓库、农民房等旧物业改造为商业街、创意园、写字楼，时代商管还会租赁一些闲置的土地，然后开发成商务园区。

　　今年10月份正式开工的时代E-PARK(番禺)以及2017年即将入市的天河E-PARK、海珠EPARK项目，都属于时代商管租赁土地后打造的2.0产品。

　　王媛媛介绍道，目前时代商管的三个E-PARK项目打造的都是园林式的高层办公环境，意在打造一种新的商业办公环境，项目楼上是办公楼，楼下则是园区，另外还配套有便利店、食堂、健身房、咖啡厅、会议中心等休闲活动空间。

　　观点地产新媒体了解到，除了远景路商业街项目外，时代商管的项目更多集中于商业办公方面。

　　“商业办公方面还有很多市场需求没有被满足。”王媛媛表示，现在很多的办公环境都是在城市CBD里的封闭空间，所以希望能将办公区与自然环境结合起来，打造一种新的商业办公的环境和模式，“为什么叫E-PARK，因为PARK就是公园的意思”。

　　不过，由于针对的是办公人群且要求有足够大的公共空间，时代商管E-PARK项目选址基本是在城市副中心的地铁上盖，不仅交通方便，而且能够提供足够大的空间，未来也主要针对无需在市中心办公的科技、IT、保险等服务性的中小型企业。

　　此外，考虑到园区内配套的商业运营管理问题，时代商管还在园区内打造了一个“企业邦”平台。便利店、咖啡厅等能够盈利的项目就外包给商家，会议中心、高端西餐厅等则由时代商管自营。

　　同时，该平台还可以为企业提供工商、税务处理、中小企业财务外包、法务咨询、专利商标申请等服务，还可以为园区内的企业打造一个资源共享的沟通平台。

　　时代商管的未来

　　王媛媛表示，如今土地成本高昂，购置成本太高，选择租赁旧物业或土地再改造的成本相对就低很多，只需要建筑费用和租金。

　　而时代商管获取的土地有两种类型，一种是在城市更新过程中，许多因为不能流转而被闲置的地块及物业;另外，则是时代地产获取的旧改项目中，动工开发之前会有一段时间是闲置的，在此期间就可以先由时代商管托管，并改造运营，从而发挥土地价值。

　　只是，在支付的成本费用少的同时，依靠收取租金盈利的方式需要的回报周期也会更长。

　　对此，王媛媛坦言，比起住宅业务资金回报周期肯定比较长，但每年的现金流却是非常稳定的，而且在投资回报期结束以后，所得到的利润值也更高，长期的投资回报率也会比普通住宅更高。

　　对于时代地产而言，这样一笔稳定且风险较小的收入，无疑是最好的高速周转资金，“从整个集团的布局上来讲，这对住宅主营业务是一个有效的补充。”

　　截至目前，时代商管共有6个主要项目，共计100多万平方米的体量，包括远景路商业街、国际单位创意园、TIT创意园三个1.0的旧改产品，以及天河、海珠、番禺三个E-PARK系列的2.0产品。

　　未来时代商管还会进入广州一些更加核心的地块，并且逐渐向深圳及珠三角扩张，甚至会布局北京、上海。“如果要进一步走出珠三角，商业比住宅更能够快速的走出去。”

　　虽然时代地产的商业模块运营了十多年，但近两年才真正发展为较大的业务模块，因而王媛媛表示，时代商管未来的发展方向不只是局限于商业办公领域，因为商业环境变幻莫测，不像住宅比较稳定，所以现在并不会太局限公司的发展方向，“十个商业地产商有十个不同的套路，我们也希望有多一些的尝试和探索。”