新天地沪渝纪行 “上海姑爷”罗康瑞的商业地产加减法

　　从上海虹桥机场沿地下通道向西，穿过人流如织的虹桥火车站和摆放了各种可爱造型的“八达”卡通人的展示厅之后，文艺范十足的虹桥天地购物中心已然在眼前。

　　这是瑞安房地产旗下中国新天地的首个纯商业项目，也是“上海姑爷”罗康瑞开创的“天地”系列商业产品之一。

　　虽然项目并非如上海新天地“修旧如旧”的风格，但无论是夹杂在一片现代建筑办公楼之中的开放式商业街区，还是大盒子式的购物中心，抑或是“商业与文化融合创新”的项目打造理念，无处不显现着“新天地”的影子。

　　作为与上海外滩、明珠塔齐名的时尚地标，上海新天地既是罗康瑞一举成名的作品，更是为其赢得在内地大量复制新天地项目机会的桥梁，而“历史、商业和文化创新融合”的理念也为其奠定了高端、国际的品牌形象。

　　自上海新天地之后，罗康瑞旗下的瑞安房地产在上海、杭州、重庆、武汉、佛山等多个城市推出了“天地”项目，一时间之间，这位早期进入内地发展的香港房地产开发商迎来了在内地疾步扩张的春天。

　　上海新天地的成功既源于其“修旧如旧”的开创理念，也得益于特殊的历史机遇，而往后的发展似乎也表明，这一项目的成功还有着素来孕育了一批崇尚小资情调上海人的地域属性的因素。

　　但后来“天地”系列产品在各地的落成并未能再现上海新天地的盛况，中国新天地的上市时间也一再推迟，罗康瑞曾经的光环似乎暗淡了些许，是走下神坛黯然沉寂还是重拾信心续写新辉煌?

　　这次新天地沪渝项目行，或许可以从虹桥天地项目总经理陈纯的一番话中窥见其回答：

　　“瑞安一直所做的是有升值潜力项目的长线投资、打造城市地标，在瑞安未来的版图中，商业地产的占比将会超过50%。”

　　可见，罗康瑞从未放弃在商业地产领域的揣摩和试炼，各地项目的培育和调整也说明其正盘算这一道道加减法。

　　虹桥天地的“绿色屋顶”

　　2016年小雪节气后的第二天，上海迎来了入冬后的又一轮寒潮。

　　上午十点多，虹桥天地一间展示着项目沙盘的办公室里，众多媒体已经陆陆续续到齐，几分钟后，这里将开始项目开业一周年的媒体沙龙。

　　“上海虹桥天地位于虹桥商务区内，相较于毗邻的其他项目，虹桥天地是惟一直接连通虹桥交通枢纽的商业综合体，是新区内首家开业中国新天地首个纯商业项目。”虹桥天地项目总经理陈纯开场就着重强调了项目的特殊性和位置优势。

　　在来到会场前几分钟时间的空间转换之中，我们已经走过了虹桥天地的购物中心、新天地街区以及四栋办公大楼，而这个占地6.2万平方米的项目里，除了上述三种商业形态以外，还打造了独立演绎中心以及五星级酒店。

　　“我们的商铺，既有新天地式开放商业街区，也有大盒子的购物中心，其中购物中心面积为11万平方米，新天地街区1.5万平方米，办公楼9万多平方米，目前购物中心在开业一周年里已经吸引了300多家品牌商户入驻，办公大楼签约率到这个月底将达到96%，入住率也超过了80%。”

　　“项目包含了美食、艺术、亲子、文化等丰富特色业态，在过去的一周年里，我们还举办了SAVOUR美食节、天地餐厅周、天地世界音乐节、黄小厨noob市集、光影中国等大大小小的美食、文化娱乐活动。”

　　“活动为项目吸引了不少人气，我们几十次的大型活动覆盖了274天的时间，平均每次活动的参与人数都有提升，并且虹桥天地打破了传统商业3公里的限制，吸引周边5到7公里的消费者。大型活动期间，还有来自长三角范围内的客流。”

　　陈纯语气里多少是有着欣喜：“演艺中心已经举办过多次演唱和表演活动，卖座率也不错，规划的康得思酒店也将于明年开业，并且在风格、建筑和设计上花了不少心思，酒店开业将会为项目带来更多的会展高端消费人群。”

　　特别提及的是，虹桥天地首创了“展示办公”和“远程值机”的商业地产运营模式。

　　由于项目直连交通枢纽的地理区位，一些企业不仅在这里办公，还将租用的部分办公室改成展示厅，用于产品、品牌展示以及公司分部培训学习场所等。

　　“远程值机”则是在购物中心用近1000平方米的地方浓缩了一个小型“值机大厅”，项目是在全国首次实现行李远程托运。

　　这是一个有着复杂技术难题的操作，虹桥天地和航空公司谈了三年才谈下来，目前实现了东方航空和上海航空国内航线的值机、行李托运，未来将会延展至更多的国内航空公司。

　　“远程值机”的设置无疑是为购物中心吸引交通枢纽的人群，但参与沙龙前在购物中心体验这一服务时，7、8个值机柜台中只有一个在作业，这不禁让人疑惑，远程值机对于改善交通枢纽“不留客”特性的作用有多大?

　　对此，陈纯回应称，在过去的一年里，在虹桥天地办理值机的人数累计达到1万人次，“从目前来看，远程值机的模式是未来的发力点”。

　　陈纯进一步表示，项目要打造成“西上海的地标”和构建全新的“长三角CBD”。接下来的一年，还将要进行更多的优化和调整，“购物中心3楼将会引进和落地更多的亲子和教育商户、4楼则会引进主打DIY氛围的年轻潮流目的地，明年亚洲最大室内主题乐园也将于演艺中心落地，届时人气会得到进一步的提高”。

　　沙龙结束时，正好是中午午休时间，跟随办公室涌出的人流再次穿过企业办公中庭返回购物中心。

　　与寒风冷雨中显得有些冷清的新天地街区不同的是，购物中心此时显得更为喧闹了，然而正如陈纯介绍沙盘的绿色屋顶所说的那样，“显眼的绿色设计希望能够让更多来往于机场的人注意到这个项目”。

　　开业一周年之后的虹桥天地，在进行着业态调整和大力举办各种活动为项目制作“文艺标签”的同时，正努力在长三角范围内提升项目的知名度和影响力。

　　重庆天地的“棒棒塑像”

　　虹桥天地开业一周年，恰好是我们行程中第二站的重庆天地调整一周年。

　　这个位于重庆渝中区作为上海新天地“姊妹篇”的超大型旧改项目，历经十多年的开发建设之后，在我们驱车横跨嘉华大桥时，以几栋超高层写字楼和连片住宅小区的显眼形象闯入视野。

　　重庆天地是一个大体量综合项目，占地面积达125万平方米，总建面超过360万平方米，项目规划的三大分区企业天地、天地商业街区和住宅，自嘉华大桥向西一字排开。

　　截至目前，规划中的1.3万套住宅在实现7个小区共7000多方房源交付之后，目前仍有地块尚未动工;规划中的10栋甲级写字楼竣工了7栋，目前已经有超过200家企业入驻办公。

　　我们随后参观的天地商业街区，是本次行程的重点部分，也是过去一年里项目调整和盘活的重头戏。

　　由重庆天地朱红大门行进，“天地”系列特有的灰色建筑错落有致，颇有曲径通幽、柳暗花明之感。

　　重庆项目总经理谢荣鑫介绍：“街区的设计有着复杂的标高，凸显的是重庆独特的山城特点。”

　　然而，过于建筑至上的理念却也给街区造成了封闭和隔绝之感，商业氛围由此受到影响。

　　据谢荣鑫介绍，此次调整的一大重点就是增强项目的可见性：“我们移除了北边2万多棵竹子和60多棵大树，并且将半露天的广场改建成画廊，打开了滨江路引流，同时还将瑞天路临街商铺的部分实墙改为透明玻璃，要让路人看得到商铺里的活动。”

　　此外，鉴于原来餐饮占比过多造成白天人流缺少的“晚餐经济”现象，项目进行了业态调整，“在过去的一年，项目调整了40%的租户，餐饮由由来的53%降至41%，而娱乐则由原来的7%增加至20%，零售也由原来的5%增加至10%，由此增加人流的停驻时间”。

　　由此可见，此次项目的调整可谓是“大动干戈”，而谢荣鑫甚至表示：“我们这次调整并不是为了引进多少家重庆没有的品牌，而是要思考‘我们到底是谁?我们想去哪里?应该怎么做?’。”

　　他续称：“石库门是上海新天地的表，而我们要借鉴的是其成功背后的商业逻辑。虽然重庆天地并没有遗留的老建筑，但是每个城市对于地标的内涵定义是不同的，重要的是要为项目注魂。”

　　在经过一番思考之后，重庆天地重新定位为城市名片和时尚地标。行至一座重庆特有的“棒棒”塑像时，谢荣鑫介绍，这座雕像是调整后设置的，未来在项目将会以更多方式展现重庆历史文化，比如飞虎队的大炮筒、棉花厂的机床……

　　随后参观的店铺则更多展示的是重庆天地塑造时尚地标的一面，无论是机车收藏的DADA Club，还是大玩跨界的19画廊，以及新潮的纹身店铺070space，抑或专门为男士服务的复古油头店、电子烟等，都展现着“天地”系列的格调。

　　谢荣鑫表示，引入这些店铺，看重的是店铺经营者在所在圈层中的影响力，以及由此带来的圈层活动，“随着这些重新开业的商铺逐渐走上正轨，调整最难的节点已经度过了，目前商铺的签约率超过80%，但是开业率还有待提高”。

　　虽然调整过后重庆天地商业氛围明显提升，日均人流量大约有1万人次，但是正如谢荣鑫所说的，这一人流量还远远未能达到理想的目标。

　　在这番舍弃和贴地的调整之后，重庆天地要面临的还有周边商圈包围的压力，以及自身作为商业新区板块壁垒等难题。

　　未来，重庆天地能否重焕新生再创商业奇迹，还有待接受市场的考验。