王健林教会了王振华什么？新城商业万达化路径中的模式抉择

　　又是一年“新商会”，一场新城与商户、媒体们狂欢的派对。顶着万达的光环，联席总裁陈德力无论出现在哪个场合，总能最快抓住观众的眼球。

　　万达六年时光，陈德力曾与这艘商业地产巨舰一起破浪前行，如今选择加盟新城控股，又将打出怎样的牌面?

　　新商会上，新城官方规划蓝图显示，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建项目100个。

　　“到2020年我的规划是120个。”这是陈德力接受采访时给出目标。

　　“激进”的步调，让人不由地想起了雨后春笋般在全国各城市冒起的万达广场，但陈德力否认了这个联想。

　　撇开“八卦”元素，从最纯粹的模式出发，不难发现，在区域选择(一二线区域中心或三四线核心位置)、开发模式(以住养商)及资金使用(高周转、高杠杆)三个核心板块上，新城商业身上都潜藏着万达的影子。

　　正如新城高级副总裁欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上所言，在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。

　　循着万达之路，为了“江湖地位”，新城商业选择加速奔跑。可当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，新城却有了自己的思考。

　　“有人说，我们可以去做轻资产，但管家比地主挣得多吗?管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本一样多的钱，所以轻资产的模式逻辑上是不对的。”欧阳捷分析。

　　不同于万达简单的“管理输出”轻资产模式，新城或可能选择类REITs的方向，因为这样可以“借别人的钱，干自己的事”，继续维持重资产扩张的节奏。

　　但随着陈德力的加盟，新城的轻资产内容也开始出现了变化，似乎终究绕不过万达法则。

　　陈德力新城变法

　　自八月加盟新城控股，陈德力的行事一直低调，本次新商会算是公开首秀。现场，他从品牌、规模及经营三方面描绘了新城未来的商业面貌。

　　限于时间不足，陈德力这篇《新城力量》的演讲大部分内容均未充分展开，但在11月16日的首次媒体专访中，陈德力已将履职新城后更多的动作和盘托出。

　　“去万达化”无疑是重要组成部分之一。据悉，陈德力上任的第一举措则是“统筹商管团队”，即将新城商业整个产业链进行整合，从项目获取土地、到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个团队管理。

　　在商业地产圈中，类似万达、凯德这样一些前辈，采用的常规模式是“房地产的开发与后期商业运营分开”。

　　作为新城商业实际操盘手，陈德力指出，考虑到国内上述做法还是个“稀缺物”，因此必然成为公司最大的竞争力。

　　至于这一有别于万达的招数实际效果如何?陈德力明确表示，首先解决了商业和地产之间的协调问题。

　　“自持商业的需求是一个长期的过程，地产往往追求高周转、快速去化，之间存在不可避免的矛盾，商业需求和地产需求在一个体系下便于协调。”

　　除了润滑商业与地产二者关系外，在陈德力看来，“统筹商管团队”还能为项目与商家带来最直接的福利。

　　因为新城商管团队的成立，可以从前端设计开始把控，这也就意味着从源头上解决了动线、结构等各种繁琐的细节问题。

　　解决了人的问题，陈德力的第二步棋子瞄准了新城商业的区域布局，即天平重心转向一二线城市与核心商圈。

　　在一年前的2015观点商业年会上，彼时欧阳捷给出的明确扩张方向则是“寻找”一二线机会，“抢占”三四线城市，“一二线城市的购物中心已经接近饱和，三四线城市会变成主战场”。

　　在陈德力的计划表中，到了2020年，50%的吾悦广场位于一二线城市，90%位于城市的核心商圈或者复合型商圈。