华南城业绩会：中洲入股意在输出管理 郑松兴不会离开

　　因为一个月前大股东签署的股权转让意向书，华南城业绩会上的焦点不再是其过去半年取得的业绩报表，围绕着中洲入股的话题几乎成为了业绩会上的主轴。

　　但这并不能掩盖这家商贸物流运营商上半财年取得成绩，今年3至9月，华南城合约销售同比上升13.7%至43.16亿港元，录得连续5个季度反弹。

　　同时，收入同比增长34.4%至约28.93亿港元，销售物业收入增加46.6%至20.97亿港元。虽然毛利率由51%下降至43%，但华南城上半财年的净利润依然同比增长13.4%至8.57亿港元。

　　从呈现给外界的这份报表来看，华南城过去半年的轨迹是上升的。而华南城上财年的销售中，住宅的贡献占据主力。

　　“今年上半年的43亿港元销售里面住宅是比较重的，超过一半，预期下半财年的比例依然会比较大一点。”华南城首席财务总监蔡耀庭向观点地产新媒体表示，今年华南城的销售目标是维持在75至85亿港元。

　　某种程度而言，住宅和商业比重的上升成为了华南城引入中洲控股的一大诱因。10月27日，华南城宣布，其联席主席兼执董郑松兴将其持有的23.2%股权以最多40亿港元的代价转手中洲控股。

　　一时间，关于郑松兴去意彷徨的解读纷至沓来，但蔡耀庭称，如果交易完成，对华南城而言是很正面的，因为中洲控股会输出一些住宅开发和商业管理的经验，这些都不是华南城所擅长的。

　　“我们希望中洲进来后在住宅和商业方面，输出他们的管理经验，因为这些业务已经占华南城业务的20%至30%左右。”

　　华南城执董兼行政总裁冯星航进一步解释：“中洲控股的优势在于传统房地产开发以及高端写字楼、酒店的运营，我们每个项目体量都很大，有配套的住宅、酒店。随着项目运营的成熟，这些资产的价值就会得到体现，如果能够得到一个有运营能力的股东支持，从管理上来讲对公司是一件好事。”

　　如果从这个层面而言，外界所认为的中洲和华南城同业竞争的问题并不会存在。冯星航指出，即便将全数股权转让予中洲控股后，郑松兴仍继续担任华南城主席和执行董事。

　　“未来我们会以合法方式参与到中洲的A股发行，成为中洲的一个重要股东，这也意味着其并没有离开公司，只是间接持有华南城的股份，所以他在公司管理上的角色和地位没有变。”

　　股权的变化或多或少已对华南城既有的融资条款造成影响，蔡耀庭称，有很小一部分的银行贷款有这样的限制，华南城现在也在跟银行沟通，“问题应该不会很大，另外在境外有两笔美元债也有限制，理论上债权人有可能将他们手上的债务卖掉让我们来赎回”。

　　不过，在这一切的设想发生之前，中洲控股的入主还须经过发改委、商务部备案，并征得股东会的审批，现在所有内部程序并没有走完。

　　以下是华南城控股有限公司2016/17财政年度中期业绩发布会现场的问答实录：

　　现场提问：上半财年华南城完成了43亿港元的合约销售额，最近两个月的销售情况如何?很多城市都出台了调控措施，公司有信心完成85亿港元的目标吗?调控对单价是否会有影响?

　　蔡耀庭(集团首席财务总监)：华南城的销售目标是想维持在75到85亿港元左右，华南城大部分的项目都没有受到限购政策的影响，因为我们布局的区域中并没有出台限购政策。至于单价方面的影响是有的，因为有部分政府限制涨价，这会影响到我们涨价的幅度。

　　现场提问：在43亿港元的合约销售中，住宅部分的占比是多少?公司的销售中还有很大一份来自住宅，这和大股东中洲控股是否会有同业竞争?今后华南城的定位会不会有变化?

　　蔡耀庭：今年上半年的43亿港元销售里面住宅是比较重的，超过一半，预期下半财年的比例依然会比较大。

　　跟中洲控股的交易还是在意向阶段，作为A股上市公司，中洲还需要经过一些国内程序，包括去发改委、商务部备案，也需要股东会批准，现在还没有通过所有的内部程序。

　　如果交易完成，我们觉得是很正面的，因为中洲会输出一些住宅和商业的管理经验，而不是彼此竞争。因为我们布局的区域不一样，项目定位也不一样，从目前看来，不会有什么竞争。

　　我们希望中洲进来后在住宅和商业方面，输出他们的管理经验，因为这些业务已经占华南城业务的20%至30%左右。

　　冯星航(执行董事兼行政总裁)：华南城和中洲都是上市公司，中洲是A股上市，主要是做传统房地产开发以及高端写字楼和酒店的开发运营。

　　华南城的定位是商贸物流，是做批发市场和仓储物流为主，我们每个项目体量都很大，有配套的住宅、酒店。

　　随着项目运营的成熟，这些资产的价值就会得到体现，如果能够得到一个有运营能力的股东支持，从管理上来讲对公司是一件好事。未来华南城的住宅还是自己做，所以不会存在竞争，只是借助中洲控股的经验来控制成本，提升利润。

　　郑松兴先生继续担任公司的主席和执行董事，即便是交易完成后不再持有华南城股份，这也说明公司核心管理层是不会有改变的。目前来说，我们的共识是中洲控股会输出他们的管理、运营经验，帮助我们提升住宅和商业部分。

　　现场提问：股东变化对公司的融资会不会有影响?公司表示会在住宅方面进一步发展，是否是对商贸物流不太看好?

　　冯星航：将股份卖给中洲并不是说老板对商贸物流不看好，未来我们会以合法方式参与到中洲的A股发行，成为中洲的一个重要股东，这也意味着其并没有离开公司，只是间接持有华南城的股份，所以他在公司管理上的角色和地位没有变。

　　蔡耀庭：股权变化对融资的影响很小，只有很小一部分的银行贷款有这样的限制，我们现在也在跟银行沟通，问题应该不会很大。

　　另外，在境外有两笔美元债也有限制，理论上债权人有可能将他们手上的债务卖掉让我们来赎回。华南城的业绩也比较好，前景不错，我们也在积极跟评级机构沟通，他们也会理解华南城和中洲的协同效益在哪里，可以在评级方面进行维持。

　　另外，我们也是在做两手准备，因为公司的现金流比较高，流动资金很充裕，也在讨论针对不同情况，用什么最好的方案去应对。简单来说，我们觉得不会有大的问题，通过沟通，这些问题都可以解决。

　　现场提问：中洲控股未来会不会有资产注入的计划?

　　冯星航：我们看不到，因为现在只是签了股份的买卖意向书，没有任何信息。目前来说，中洲控股作为A股上市公司，如果他有这样的想法或者动作，我们也会公告的。

　　现场提问：公司说在郑州项目上会跟中洲合作，这个项目什么时候会推盘?定位是怎样的?最近郑州也出台了限购政策，会不会影响到项目的单价?除了这个项目外，还会在哪些住宅项目上有合作?

　　蔡耀庭：郑州项目现在也是刚刚获得二期土地，要根据项目自身的进度来确定入市时间，二期也包括商贸、物流、住宅，我们会根据项目本身的发展特点来选择开发。这个项目是在新郑市，并不在郑州的限购范围内，所以政策对我们没有直接的影响。

　　冯星航：郑州住宅的定位是一个配套项目，我们跟中洲的合作没有说具体到哪个项目，只是关于房地产住宅的板块，中洲恰恰可以输入管理经验，这还是华南城的住宅项目，所以要整体看待两家企业的合作。

　　现场提问：公司对于内地房地产市场的整体评价是怎样的?之前有不少关于泡沫的说法，一二线城市涨幅很大，但是在一些三四线城市又有库存压力，华南城未来会不会更集中于一二线?会否涉足其他业务板块?

　　冯星航：首先我们不是传统的房地产发展商，不是说一二线的房地产很火就集中开发一二线。我们拿郑州的地块主要是因为华南城有综合商业物业在那里，还有配套住宅，所以说华南城的住宅是作为配套来做的。

　　其他的房地产开发商可能一二线好做就做一二线，或者是哪个好做就做哪个，华南城作为一个综合的物业开发商和运营商，主要是围绕生态圈丰富内容，包括增加配套住宅、商业物业，使得我们的生态圈更容易赚钱，更加容易有成长。

　　华南城的业务都会围绕着生态圈的打造来做，比如说电商、仓储物流、物业管理。另外，我们会考虑做金融、小额贷，围绕中小企业提供服务，所以可以看到我们可持续性的收入占比在提升。

　　现场提问：郑松兴先生还是民生国际的股东，民生国际近期也在增加房地产项目，他会不会因此而减少对华南城的日常管理参与或者对房地产业务的转移?

　　冯星航：其他上市公司的事情也不好说，据我了解，郑松兴先生在民生国际那边没有管理的角色，他只是一个持股20%多的股东。他在华南城是一个执行董事的角色，大部分管理的时间都是放在华南城，也没有因为中洲这个交易而减少在华南城的任何管理资源、管理时间。