陈劲松：重新认识大城市和大都市圈，房地产未来怎么走？

  对目前全国房地产市场形势的分析和对都市圈的判断

  2016年，全国房地产新房市场交易量将创历史新高，可能会达到10万亿的成交额，相对2015年近8万亿的增长速度是惊人的，中央去库存的政策非常有效，不止常州、扬州，甚至东北、哈尔滨也都有不同的成效，去库存的总体目标已经完成，基于此背景和核心城市的地王及价格涨幅过快等因素，政策的一系列收紧是正确的。全国去库存完成已经解决两大问题，一是政府土地可以再持续出让，将大大降低政府的债务，二是开发商及地方政府融资平台的债务压力也大大缓解。

  今年有几个重要的和经济总体形势相关的指标值得大家留意，首先是煤炭价格出人意料地实现了翻倍，意味着传统能源行业去产能化的任务也基本完成，不仅钢材的价格稳住了，用电量也上升了。这意味中国的这一轮经济探底已经结束，即将开始反弹，基本指标明确地验证了这些结论。

  2016年的调控源于人民币超发之后，老百姓为了保值，在购买财产的过程中不断加杠杆，比如城镇居民的资产债务由原本的20%迅速提升到50%，整个市场迅速掉头，形成了资产荒。

  在这个过程中，我们必须对大城市和大都市圈重新认识，看清趋势。原先的普遍观点是大城市要限制人口，大都市圈互相之间的同质化严重，目前我的观点是都市圈的发展规律是继续城市化，而且都市圈之间的竞争将由之前忽视人口，迅速转变为人才的竞争、人口流入速度以及数量的竞争。

  关于市场消费者需求的再研究

  资产价格提升后的一个重要市场变化就是消费在升级，主要体现在90后的消费行为上。他们和70、80后完全不同，“活在当下”是90后的口号，消费升级的大趋势不可阻挡。消费升级、人群的集聚和我们房地产之间的矛盾开始突出，两个主要矛盾点：

  第一，大都市圈里分核心都市与外围，这是两个不同的市场，必须要区分。原先分城市我们是分一二线，现在是站在大都市圈和大市场的角度来分配人的居住空间。比如，原先惠州与深圳的关系远，常州与南京也一样，互不相干。现在从大都市圈的角度开始融合了，核心原因是轨道圈的改善，而且随着城际交通的完善，一个城市沿着轨道上班这种生活方式将逐渐成为必然。

  第二，沿着轨道交通，通过时间改变空间，对中国城市化有着深远的影响。消费升级之后，时间将改变空间，核心城区的房地产交易跟这个区绝大多数工作人口是完全没有关系的，全球大都市基本都相似，看纽约、东京、首尔等，发展规律都一样，中国大都市圈也将沿着这个规律发展。

  整个房地产行业从业人员的关注点需要转变

  第一，真正关注城市的发展规律。

  都市圈的一手房市场还会有较长的发展和成熟期，十年左右将基本奠定中国梦，整个大都市圈会趋向于和谐——城市人口持续增加，社会阶层更加丰富，农村人口越来越少。十年后的中国，房地产总量将超过美国，财富价值也将在美国之上，城市的总量更会远远超过美国，将是绝对的世界第一，没有任何怀疑。即将发生这样巨大的变化，我们不仅要有深刻认识，而且对城市化带来的新市场要有深入研究，所以推荐大家读一读《城市的胜利》及另一本经典著作《美国大城市的生与死》。 这两本书会告诉我们，城市发展优劣的标准以及什么是城市中的价格体系。由于我们之前对城市的理解不够，所以对城市的发展有各种疑虑，对规律理解不清。世联人要不断读经典，把核心找到，改变看问题的角度，我们就会大不一样。

  第二，高度关注因规模而带来的时空价值变化。

  长三角有最好的轨道交通设施，原先价格相差极大，比如上海、常州、苏州、无锡;再比如南京、扬州。要推理和研究价格差什么时候是合理的，我们就需要研究类比大纽约、大东京，而这其中真正价格差的体现是通过租金反映出来的。这样，我们就有必要清楚时间和价格的关系，结合地铁站点差异，结合公共配套和资源的差异，掌握时空价格的规律，发掘机会。

  当市场发生重大变化时，我们只有改变原先的观念，重新对都市圈的基本特征和消费者需求进行深入研究，才能看清趋势，找准发展方向。而城市化尚在路上，房地产市场仍大有可为。

  (原标题为：陈述|陈劲松：重新认识大城市和大都市圈)