债实施分类监管 有三十五家发债房企被列入风险名单

  交易商协会系统的137家企业中，有13家被列入风险类企业，其中10家地方国企、2家上市房企和1家央企。从名单中不难看出，1家上市房企为万通地产和华建集团，1家央企为电建地产控股的南国置业。

  经济观察报记者梳理发现，A股上市的142家房地产类企业中，如果根据综合指标来判断，其中总资产低于200亿元企业有90家，营收低于30亿元的80家，净利润为负的19家，负债率高于65%的32家。

  综合上述4个综合指标，A股上市房企中，触发3项及以上有36家，如果再加上“业务在非一二线城市占比超过50%”这一指标，列入风险类的企业数量将更多。未来这些企业经营业绩和财务状况如果不改善的话，其发债将受到影响。

  上述人士表示，通常情况下房企融资主要有银行贷款、夹层融资和发行债券三类，银行对房地产企业贷款一直较为谨慎，在目前降杠杆政策下，将更为严格;银行理财产品和资管计划委托贷款为主的夹层融资未来也将受到严格监管。

  其进一步指出，企业债券实施分类监管后，一些不符合条件和风险类企业融资将变得更加困难，房地产行业或进入一个加速洗牌的时代，“其实大开发商受到的影响也不小，起码在拍地时不敢那么任性了。”

  行业或加速洗牌

  对于开发商而言，足够的土地才能保证持续发展和不断做大，在房地产市场区域分化格局之下，一二线稀缺的土地资源成为开发商争夺的焦点，这也成为近年地王频现的主要原因之一。

  据石榴地产总裁桑春华介绍，2016年该公司共参与南京10幅土地竞拍，光保证金就缴纳数十亿元，但至今没有取得一幅土地，不仅仅在南京，其在土地市场上几乎颗粒无收，与2009年一口气在北京拿下6幅土地形成鲜明反差。

  此外，在企业融资方面，银行信贷通常更青睐央企、国企和大型民营上市企业，中小开发商通常情况很难直接从银行获得信贷，这也造成一部分开发商资金闲置，一部分开发商资金紧张，部分央企国企甚至利用闲置资金放贷。

  上述证券人士认为，在这轮政策之下，中小房企融资将变得更加艰难，尤其是禁止信贷和企业债券资金参与拿地后，中小房企在参与拍地过程中的胜算几乎为零，“你想想动辄几亿、几十亿的土地出让金，基本把小房企淘汰了。”

  在他看来，目前房地产市场格局下，一方面是一二线城市限购，一方面是三四线城市去库存，再加上在融资、金融政策收紧，房地产行业加速洗牌。

  对于大型房企而言，一部分专业房地产企业开始修炼内功，提高产品竞争力和品牌影响力，近期，葛洲坝地产发布的“5G科技战略”、绿地与清华大学建筑学院合作等行为，即是试图通过提升开发流程标准和产品附加值来提高竞争力。

  还有一部分企业实施平台化战略，进入三季度来，恒大一边控股嘉凯城、增持万科、廊坊发展，同时收购海外地产企业，一边又不断清空和减持手中非地产企业股票，使得战略进一步清晰。

  还有一部分企业开始转型，其中万达已经明确房地产业务，向文化、旅游、娱乐等轻资产业务转型;碧桂园、绿地等企业也纷纷拓展新兴企业，探索转型路径。无论哪一类企业，这一波楼市热潮，使得其有足够的资本来支撑。

  但对于中小房企而言则是另外一种命运，一部分布局在一二线城市的中小房企，在这一波楼市上行过程中积累了一定资本，可以通过业务转型来避免被淘汰，比如石榴地产已经在在创业股权投资和科技方面进行布局。

  对于业务在三四线城市和负债较高、资金链紧张的中小房企而言，似乎只有两种选择，要么坚持等待被淘汰，要么被大型房企吞掉。“未来两三年内，整个行业将迎来大规模兼并重组。”

  证监会公司债券部在文件中指出，虽然目前申报企业以大中型企业为主，总体资质较好，盈利能力较强，但随着经济增速下滑、需求放缓，行业潜在风险将逐步凸显，为了控制房企债券融资规模，防范市场风险，“会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。”

  (原标题为：【内附全名单】公司债实施分类监管 35家发债房企被列入风险名单)