楼市的裸泳者无处藏身后 什么才是最有价值的房产？

  本来近期特别想写写好的公寓产品到底应该是什么样子的，但是鉴于月底就能去上海，计划看看上海的公寓，回来后写也许更加适合。

  最近朋友圈有两个事情让我比较关注，一个是近期二手笋盘挞定、退房现象;一个是两个朋友在美国考察曼哈顿和纽约房产。

  两件事情也许没有更多的联系，但如果仔细想，他们其实折射出了房地产的本质。深圳才36岁，而曼哈顿和纽约都有走过了上百年，正好可以看看经过岁月洗刷之后，什么才是最有价值的房产。历史的长河最是理智，会教你如何减少失败并清楚的分辨出来该长持哪些房产。

  没收10万的定金的通知有些刺眼，退房这事也是让人大跌眼镜

  前几天，呆呆写过一个稿子，有些人直接放弃10万买房定金，有人告诉我，最高的定金放弃甚至高达80万。后者没看到证据，但是前者已经有了(如上图，来自网络)。

  在一个因为调控而波动的市场里，放弃10万的定金和一夜涨价50万是一个道理。去年330后，我们一开始很诧异那些一夜被涨价50万还毫不犹豫购房的人的做法，后来的事实证明，他们才是真正的成功者，因为那一套房子，后来涨的可能有200万-300万。投资靠的是趋势推动，反过来想，放弃10万定金的人也一样需要勇气，也不能否认这勇气就是错的，重要是他下一次准备什么时间买。

  像呆呆这种不在大跌大涨期间买房的人，谈趋势时候觉得顺理成章，但是真的看到那张没收10万定金的通知书，还是觉得好可惜。毕竟，10万元，是很多人一年的年薪，虽然，在房子里面它可能什么都不是。

  除了放弃定金，最很奇怪的目前深圳居然有成功退房的。媒体报道，南山某楼盘上月底开盘，如今居然有10多套房子退成功了。这是个很好玩的案例，因为按照合同约定，开发商是没必要给予退房处理的。过去的那些年，房价也是有大起大落的，即使是2008年那么大跌的年份，业主都在售楼处各种抗议，各种投诉质量问题，也不见有公开的退房案例。现在调控刚开始，就有退房还真的退房成功，这让那些定金被没收的业主情何以堪?

  大涨大跌的时候，没有契约精神都能在深圳横行，也是一件值得玩味的事情。

  跌落悬崖的笋盘以及平静新房市场下的暗流

  最近业主想要卖出房子，无非两种办法，一种就是低于市场价，一种就是低于市场价很多。这点市场已经在印证了。

  尽管如此，真的想在近期想买房的刚需，还是要打开你的慧眼，小心假摔和浑水摸鱼，市场会给你很多笋盘的信息，这个低于市场价多少多少，那个低于市场价多少多少。呆呆想告诉的一个事实是，经常你400万买了一个房子，刚签约，第二天市场可能出来380万一套同户型楼层可能更好的。既然新房销售都有各种猫腻，二手这种每一套业主一个心态的更加不可能很规范，不然怎么动不动就有反价出现呢?合同意识在中国人的心中还是不那么重要的。

  买房时候，如对笋盘价不能肯定的话，可以统统的先怀疑，不要相信先，而是先去了解同户型的成交价。链家和中原大数据都可以查近期成交价，链家的还有成交日期，目前能查到几天前的成交价，呆呆觉得这个功能很强大，心想宝宝再也不会被你们的满嘴跑火车骗了!

  和成交价比较低了才是真的低了，挂牌价是个什么鬼?不要轻易相信!

  对了，最近能成交的确实很多都是低于市场价的，昨天听说一套半岛城邦一期86平方米的成交价660万，当场惊呆，这是降了上百万吧。有朋友查数据说回到了去年12月的价格。(看图)

  同样，宝安中心区出来75平方米卖430万的西城上筑，比成交价也是实打实的降了几十万。总之，没有最笋，只有更笋，南山中心区昨天青春家园出来一套76平方米446万，也是回到了2015年年底的价格。对了，你们的宇宙中心龙华新区，最近的挂盘价也有笋盘，让人意外的是超大笋盘还没出现，挺能撑住的!不过，看看中原统计的最近成交，最大跌幅也还是蛮触目惊心的。这个时候，真建议刚需，可以没事到处多看看房子了，哪天觉得市场稳定 ，就可以随时下手了。

  至于新房市场，如今完全就是平静水面下暗流汹涌!这一个月要过去了，住宅的备案新增还是零，金九银十的“十”连“铁十”都不是，大概可以说是“泥十”吧，大量想在10月入市的新盘都被急冻起来，不能也不敢尝试市场。至于背后的原因，不深究，等新盘浮出水面的时候，对市场目前的价格应该会有冲击。

(昨天中原地产发布的最近二手成交跌幅)

  裸泳者无处藏身之后，买房的几点特质很重要

  我的一位朋友最近一直在谈市场的归市场。他的理论没错，但是，在市场化未完全到来的时候，调控对房价带来的影响也是显然的。

  记得调控前，在沙龙上，一位资深前辈问我们的一句话，你们真觉得房价不会下跌了?我后来写文章说，这问题好可怕，在当时市场规律好像失效的情况下，竟然无从回答。

  最近在美国踩盘的朋友发了一个朋友圈，纽约旁边新泽西的一个小镇，相当于龙华或西乡，和曼哈顿一桥之隔，两房100平，租金1700美元，房东要交1500美元的管理费，售价才10万美元。而在河对岸的曼哈顿，一房的公寓租金平均4400美元，套均销售总价107.7万美元，房价差距10倍。

  2008-2009年房价下跌的时候，呆呆所在的媒体做过一次市场调查，哪些区域是最抗跌。答案几乎都是肯定的，深圳的核心区域、名校学位房、稀缺资源是三个最重要的条件，如果一定还要加一条，那就是多条地铁交汇的区域。核心区域不用说了，在深圳从规划和成熟度来看，现在的CBD、深圳湾以及蛇口前海才是明星区域呀，处在这些地段又有好学位的房子大概是最能保值的吧;而学位房，如果学位制度不改革，深圳的学位紧缺问题短期都没办法解决掉;稀缺资源呢?景观+天际线。天际线是呆呆自创，想法来自本文封面图片。在深圳这样忙碌和焦躁的城市，大隐隐于市才是最现实的，大部分的人都不能做到远离尘嚣。所以又有景观，又能靠近中心区的才是最佳，这点在未来深圳湾和前海都将极为明显;最后一点，地铁。是因为深圳远期规划的地铁线路几乎涵盖了深圳的各个区域，地铁越密集，提供的服务更高效。

  当然，如果你能将上面所有的特性集为一体，那才是深圳最值得持有的区域。目前看，有这些潜质的区域价格都已经不低!!买不买得起，也是个问题。

  (原标题为：退房、挞定、降价，楼市的裸泳者正在涌现)