世邦魏理仕黄英波：限购限贷不是商业商务市场强心针

　　2016年10月17日，世邦魏理仕(CBRE)发布2016年第3季度武汉房产市场报，报告显示：未来6个月，武汉优质写字楼将迎来逾30万方新增供应;而以壹方购物中心、保利广场为代表的优质零售物业则在第三季度带来了18.4万方新增供应，未来江城优质商业、商务（写字楼）市场竞争强度爆棚。

世邦魏理仕资深董事、商业服务部黄英波

　　席间，世邦魏理仕资深董事、商业服务部黄英波从空置率出发，归纳了低空置率优质写字楼的三个特点。而对于限购限贷是否会提升武汉商业市场景气指数，黄英波表示，基本供需关系仍然是商业市场的决定因素。

武汉的三种写字楼，空置率低

　　世邦魏理仕表示：2016年第三季度，武汉写字楼市场未录得新增供应，租金表现整体平稳。

资料来源：世邦魏理仕（下同，本文人物图片以外皆来自世邦魏理仕）

　　2016年第三季度，武汉优质写字楼市场新增需求相较于前两季度有所下滑，据房掌柜观察，核心商务区净吸纳量呈现-10744平。

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　　从甲级写字楼承租行业来看，专业服务业与非传统金融业合计占到51%，而本土、内资租户完成了92%的新增吸纳面积，同时，升级搬迁以52%比例成为最主要的成交类型。

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　　据房掌柜了解，租金方面，第3季度，武汉写字楼市场租金报97.2元/平.月，环比持平。甲级写字楼报122.5元/平.月，乙级写字楼报83.9元/平.月，分别上升、下降0.1%，变化轻微。

　　世邦魏理仕展望未来六个月，预计武汉将面临逾30万平方米的新增供应，其中越秀财富中心、保利国际中心等优质写字楼有望在第四季度交付。面对高企的新增供应，武汉优质写字楼市场的竞争将空前激烈。

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　　世邦魏理仕武汉总经理伍嘉乐表示：“武汉优质写字楼市场将在2016年年底迎来新增供应的高峰，市场平均空置率水平或突破30%，这将使得“去库存”成为武汉写字楼市场2017年的新挑战。”

　　对未来或将高企的空置率，世邦魏理仕资深董事、商业服务部黄英波做了进一步解读，黄英波认为，一个城市的写字楼景气程度与租金、存量、空置率以及产业占比相关，不能只单纯关注空置率一个点。实际上，由于金融、制造业、专业服务业、IT科技以及房地产业的高速发展，武汉写字楼市场发展在二线城市中仅次于南京、杭州。

　　“举个例子，一个单价8万的商铺需要350-400元/平.月租金支持，而一个单价2万的写字楼需要120-150元/平.月租金支持，那么在武汉，现在前者很难，而后者还能实现。”

　　“空置率低的写字楼，应该有三个特点”，黄英波表示：“其一，持有型写字楼空置率低，空置率一般在10-15%；其二，除了北上广深超一线城市，乙级写字楼空置率普遍比甲级写字楼低，当然租金也低；其三，成熟商务圈写字楼空置率低，例如武汉的建设大道金融街、泛海商务区、瑞安武汉天地商务群等等。”

限购限贷，不会超量刺激商业市场

　　2016年第3季度，瑞安集团武汉首个购物中心项目壹方购物中心和位于光谷的武汉保利广场相继开业开业，为武汉零售物业市场带来18.4万平方米的新增供应。

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　　世邦魏理仕表示：本季零售物业市场平均空置率环比上季微涨0.5个百分点，录得3.3%，购物中心首层平均租金环比微涨0.3%，报每月每平方米339.3元。未来六个月，预计武汉新增商业供应将突破15万平，一些招商缓慢的项目依然面临推迟开业的风险。跨境电商和保税店铺预计将持续将受到更多购物中心的青睐。

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　　壹方购物中心的开业引入多个品牌首入华中地区，包括百丽宫影城、KTV品牌K歌之王、和华中首个国际买手店NY Fashion Studio。

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　　整体而言，服饰与餐饮类品牌仍是本季市场新增租赁需求的主要来源。此外，跨界书店以及口腔诊所的扩张也成为本季零售市场的亮点。

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　　展望未来，世邦魏理仕向房掌柜提出：非核心商圈将成为未来一段时期内市场供应的主力军。未来，商业版图外扩必然带动非核心区的商业持续升温。但是核心商圈的市场地位依然无法动摇。

　　世邦魏理仕武汉总经理伍嘉乐表示：“未来轨道交通的通达性也将进一步催生多个新兴零售商圈的发展，武汉商业市场前景值得期待。”

　　世邦魏理仕资深董事、商业服务部黄英波则对于商业物业投资提出了自己的建议，“商业物业，首先要存在真实的固定回报，起码商业体能开业，能运营，周边产业、人口、流量、氛围到位，回报率能够保持5-6个点就可以，地铁商业物业比较热，我们要看中地铁物业中地铁线路，因为每条线路冷热也会有不同，但对于地铁出口连接商业，我们更要关注其周边人群，而对于地下直接商业，我们要研究适合的消费类型，例如轻餐和小额随机性购物，研究单一业态的消费承载量，研究动线，通过人的必达性做出更加正确的判断。”

　　对于“住宅市场的限购限贷能够促进商业物业的投资”这种说法，黄英波持有不同的观点。

　　黄英波认为近几年的商业物业发展依然遵循了基本的供求关系，商业物业的特点决定了对于住宅投资替代性有限。“人们不买房，不见得一定会去买商铺，这样的资本流向转化概率偏低，原因在于，其一，商铺投资退出机制较住宅困难，住宅可以短线操作，多数情况下，只要肯降价，肯定能出手，商铺则不然，其二，目前银行对于商业物业的贷款按揭评估有一定限制，这导致商铺的投资价值不会像前些年高企，基本来看，限购限贷并不会对于商业物业市场产生关键影响，人们之所以有住宅限购了商业物业好卖了这样的想法，恐怕多源于上一轮限购限贷商业物业中公寓LOFT等产品的热销。”