惠誉：中国住房销售量已接近周期高点　下降较为平缓

　　评级机构惠誉本月发布报告称，中国商品住房销量可能已接近周期高点。未来部分地区市场的销量将可能因政策调控收紧而下降，但下降可能较为平缓，因为中国的信用环境将在近期至中期内保持宽松。从长远看，惠誉预计商品住房销量将下降至更为可持续的水平。

　　惠誉在报告中指出，有利的需量因素和充足的供给，使得截至2016年6月的12个月内中国住房销量相比去年同期稳步增长17%，住房销售的总建筑面积则达到12.5亿平方米，创下历史最高纪录。这和惠誉认为的长期可持续水平——7.5亿平方米高出了67%。

　　宽松的信贷政策、支持自住需求的政策、以及大多数低线城市远低于一线城市的房价均刺激了今年的需求。与此同时，由于中国大多数城市都存在高库存，需求的激增较容易满足。然而从短期至中期而言，惠誉认为这些支持性因素中的一部分将难以持续。

　　从需求来看，规模较大的二线城市房价已大幅上升，当地政府因此收紧住房限购及住房抵押贷款政策以抑制需求。居住在2000年以前修建的总面积达100亿平方米的大量住宅中的居民属于可自由裁量的住房改善型购房人群，可能具有较高的需求弹性。此类人群可能根据市场情况选择加快或延后购房。因此，住房销量的降低可能来自这一人群，因为一二线城市的供应收紧已推高房价，使此类购房者保持观望态度。

　　而从开放商角度来看，住房开发商一直在消耗其土地储备，而不是购买新地块，从而使土地销售自2014年底开始下降。这意味着住房销量的增长最终将需要放缓，除非开发商补充土地的速度高于住房销售的速度。

　　不过惠誉也表示，住房销量不会急剧降低，因中国政府仍然有政策工具可以刺激需求，包括进一步放松信贷政策等，从而有效控制销量和价格的大起大落。此外，尽管开发商获取外部资金受到窗口指导的限制，但是其流动性风险是可控的，因为很多开发商已在过去12-18个月内通过债券发行将其债务期限延长至2018-2019年。虽然部分二线城市房贷政策有所收紧，但对于购房者而言，住房抵押贷款政策整体较为宽松。

　　CF40八月中旬也表示，2006年以来四轮房地产周期均由信贷周期推动。而当前利率下行空间已有限，房地产市场的宏观审慎政策已明显转向，并且对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆。因此，房地产市场的拐点已到来，促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。

　　房贷猛增与多个热门城市为遏制地价/房价快速走高酝酿重启“限购”已经成为了近期的市场热点。新华社周日发表报道，忧虑高杠杆风险是否能得到遏制，认为“限贷”与“限购”一道的调控政策“势必将对猛增的房贷特别是炒房背后的房贷需求起到抑制作用，同时将平衡抑制资产泡沫和房地产去库存之间的关系”。