南京苏州开启限购调控2.0时代 武汉已悄然曲线限价

　　11日，南京、苏州出台调控，调整购房首付比例，并对土地公开出让竞价、户籍居民购房门槛做出规定。有房地产业内认为，南京、苏州开启了限购2.0时代，房价走势强劲的部分强二线城市将陆续跟进。

　　武汉是否限购，何时调控?房掌柜访问江城房地产业内，普遍结论是“迟早的事”，“没必要紧张”，此外，最令人吃惊的是：武汉实际上已悄然曲线限价。

　　刘斌：武汉已在实行限价

　　武汉房产专家刘斌表示，武汉限购的可能性较小，限制房价涨幅甚至提高首付贷款比例的概率更高一些。其理由如下：

　　一是现实需要。武汉城市建设大手笔投入，需要资金，土地出让金被誉为是第二财政收入，限购无疑是限制资金流入的做法，不会作为首选。

　　二是从以往的经验来看，限购也并没有影响到房价的上涨。现在中央强调供给侧改革，主张多用经济货币政策、少用简单粗暴的行政手段来调控。限购属于需求侧的行政干预手段，而非供给侧方式。

　　三是横向对比来看，苏州等四小龙的楼市过热，武汉楼市成交量涨幅很大，但是房价涨幅相对理性。以往楼市调控的目的，一直强调的是抑制房价过快增长，而非抑制成交量，所以，武汉市应该会先通过限价的方式适当降温，如果房价涨幅过快，有可能会通过提首付、去杠杆的方式继续降温。

　　刘斌进一步猜测，武汉如果调控，最有可能的是对第三套房停贷，二套房提高首付比例。

　　刘斌向房掌柜表示：实际上，武汉已在实行限价。目前，武汉房管局限制房价涨幅，本次开盘的备案价最高涨幅为上次签约均价的5%，而且要求一个月内不能开2次盘。

　　刘斌解释，备案价是最高价，加上开盘的优惠政策，实际上不可能达到备案价，所以，理论上的涨幅5%，实际上是不可能达到的。

　　李国政：没必要紧张

　　另一位武汉房地产资深人士李国政则提出：武汉需要调控，至少也要打击捂盘和捂地!但不用用力太猛!限贷，最后是限购。

　　2016年住建部工作重点之一“改进房地产调控方式”，核心在于“分城施策、分类调控!”八个字，换句话说，允许各家有自选动作!上海、深圳年初涨的猛，3月就提高限购限贷门槛了!其他城市可以按兵不动!一点问题没有!从中央层面，2016年没有统一的、一刀切的房地产调控政策，而是把主动权交给了地方政府，让听得见炮火的人做决策!

　　2011年，被热捧为中部中心甚至1.5线城市之后，兴奋之余，武汉实施了最为严厉的楼市限购限贷政策，全市16个行政区、不分户型面积、不分本地外地，一律被严控!除了一线城市外，武汉政策尺度之紧，足以秒杀其他二三线城市，实属罕见!很多外地机构过来看不懂!并且一直持续到2014年9月方才解除，匪夷所思，错失大好发展机遇!冤枉!

　　在过去的5年，武汉房子越卖越多，跑到全国第一，但除了限购解除的2015年，武汉房价整体涨幅有限，基本属于加量不加价。根据中国指数研究院华中分院统计，从2011到2015年的5年时间，武汉住房销售超80万套，为武汉吸引外来人口、拉动经济发展做出了巨大贡献!

　　也就是说，武汉的政策让开发商不开心，但，买房人得到实惠了!因此，武汉也称为中国大中城市中最理性健康的楼市!

　　李国政提出：武汉房地产当务之急是让新增供应出来，武汉不像其他几个城市，没房或者没地，南京去化周期不到2个月，而武汉还接近6个月，武汉开发商节奏快，6个月后新增供应就来了，古田、后湖、白沙洲、四新，尚有一定房源，而武汉特色的一大批城中村地块，抓紧开发供应量应当充足。比如光谷东目前暂时性缺货，一房难求，但是区域至少有10个待开发项目，只要加快开发进度，后期片区供需失衡情况将会得到根本缓解。