中国购物中心的变革之路：新格局 新挑战 新契机

    2016年7月15日，上海 – 世邦魏理仕与中国连锁经营协会，受商务部委托，联合推出《2015中国购物中心发展报告》，对中国17个大中城市购物中心发展现状、主要市场的供需关系及未来变革趋势进行了深入全面的分析，旨在揭示未来中国购物中心行业面临的机遇与挑战，为国内外购物中心开发商、各类连锁品牌商及投资机构的经营与投资战略提供决策依据和参考。

    目前，中国购物中心的在建面积位居世界首位，全球购物中心在建量最大的十个城市中有九个在中国；面对电商的崛起，零售商已基本完成线上渠道布局，战略重心重回门店体验和互动性；在非生存型消费需求成为拉动消费新引擎的背景下，餐饮及休闲娱乐业态在购物中心内的占比逐步加大。

    中国零售市场呈三级发展

    报告从供应端及需求端两方面，综合考量了各城市购物中心存量、供应量、空置水平、租金、成熟开发商渗透率、消费市场规模、消费者购买力、零售品牌丰富度等变量因素，将17个大中城市零售市场可划分为三类：

    1) 成熟市场：上海、北京、杭州、成都、深圳、广州

    2) 成长市场：南京、武汉、重庆、沈阳、天津

    3) 潜力市场：宁波、苏州、大连、青岛、无锡、长沙

    成熟市场的城市层级普遍较高，拥有庞大的消费群体且消费能力强，消费者对新品牌的接受度更高，因此吸引了大量品牌进驻，购物中心发展也更为成熟，物业形态更为丰富。成长市场通常指所处区域的门户城市，其商圈辐射范围可覆盖周边城市。国际品牌入驻区域市场时，除了考虑成熟市场外，亦会选择在成长市场适当布点。潜力市场的购物中心起步相对较晚，目前仍处于从百货向购物中心的转型阶段。同时，受制于有限的消费容量及消费力，因此不论从消费市场基本面、零售物业体量还是品牌丰富度来看，都与一二线市场有一定差距。

    代表城市各具特色，持续优化

    上海：稳定的租金增幅和规模庞大的消费市场使得上海的知名成熟商业地产开发商渗透率位居全国第一, 并成为品牌商拓展零售网络的首选之地。

    北京：千万富豪数量及其年均消费金额领先全国，高端消费非常突出。2014和2015连续两年新进驻国际品牌数量不仅排名全国第一，在亚太区也位居前列。

    杭州：作为著名的旅游城市，零售消费受旅游人群拉动较大。购物中心体量在同级别城市中相对落后，存在巨大发展空间。

    成都：被视为购物中心和零售商业市场中的新一线城市，国际品牌拥有量紧随上海和北京之后,超前的消费观念和坚实的消费基础使成都成为零售品牌和开发商扩展的重点城市。

    深圳：全市常住人口的平均年龄仅为33.6岁，作为全国最年轻的城市，零售市场呈现出特有的年轻活力，并吸引了一批针对年轻消费者的品牌进驻。

    广州：优质零售物业长期集中在“天河路商圈”，随着次级商圈社区级商业的崛起，多中心化进程将是广州零售市场突破的重点。

    武汉：2014年及2015年的购物中心新增供应连续两年位居全球第一。武汉地铁线路的建设对城市零售版图的扩张有重要作用。

    南京：城市居民消费能力在江苏省名列前茅，零售市场亦辐射到周边的省市。众多快时尚及大众品牌在市场布点，并持续吸引新品牌进驻，以新街口为中心的单极化格局明显。

    沈阳：第一个显现零售物业供过于求风险的城市。作为中国东北地区的区域中心，吸引了数量可观的奢侈和轻奢品牌进驻，但未来发展可能仍受东北经济放缓影响。