北京大兴果岭假日小区困局：楼盘10年不交房

　　房地产资管计划险些违约

　　2013年下半年，已经收了购房者多年购房款，但是却无法按时交房的亚奥先科，开始通过房地产资管计划继续融资。

　　当年9月，信达澳银基金管理有限公司全资子公司——信达新兴财富(北京)资产管理有限公司(下称“信达新兴资产”)，发起“信达新兴资产—北京亚奥果岭假日房地产投资专项资产管理计划”(下称“北京果岭资管计划”)，募集规模3.5亿元，期限为18个月，资金投向为“专项计划资金通过银行向借款人北京亚奥先科房地产开发有限公司发放委托贷款，用于其果岭假日一期项目的后续开发建设等”。

　　信达新兴资产披露的该计划风险控制措施包括：土地第一顺位抵押，估值约8.2亿元，整体抵押率不高于50%;项目公司股权质押;必要时候对所持物业进行强制降价销售。其中特别指出，“项目公司实际控制人徐晓明提供连带责任担保。”

　　公开资料显示，2015年4月，北京果岭资管计划已经到期，但由于未能及时偿付投资者本息，构成实质性违约。对于违约的原因，信达新兴资产称由于项目方流动性不足。当年5月15日，信达新兴资产为已经延期兑付一个月之久的北京果岭资管计划找到债权收购方，最终化解了违约危机。

　　据媒体披露，在这场违约危机中，信达新兴资产的诸多举措引来投资人质疑。

　　一是融资规模。按照信达新兴资产提供的资料，融资方亚奥先科总资产为1.2亿元，净资产为1亿元，这样的资金实力却融资3.5个亿，按照融资金额不超过企业净资产40%的业内常识，这个规模显然偏高。

　　二是信息披露时效性。2015年3月27日，信达新兴资产向投资人发布重大事项公告称，截至2015年2月25日，融资方未能按照约定归集保证金至监管账户，属于严重违约行为。而这一日期，据公告时间已经过去一个月。

　　三是监管不足。按照协议，亚奥果岭项目销售资金于专项计划到期前3个月进行归集，每个月归集额不少于1.2亿元。“显然，管理人并未监督资金归集情况。”有投资者表示。

　　业内人士对媒体直言，在亚奥先科从2005年至2011年相继申领过5份预售许可证，但都未能按照要求启动销售的背景下，信达新兴资产在北京果岭资管计划上显然未尽到尽职调查的责任。

　　官司打赢了也没用?

　　对吴宇们而言，这样的日子何时是个尽头，就必须找到迟迟不能交房的原因。对此，记者在采访中听到了多个版本。一种说项目相关手续没有获批;一种说资金不足，没有钱做燃气、电等，得慢慢做。也有一些业主猜测：开发商希望业主选择按原价甚至是两万元每平米的价格退房，退掉的房再卖，获得升值利润。

　　某网友在网上发帖称，果岭假日项目一直不能交房的原因是：工程款没有结账，施工队不交楼;楼没法获得规划的验收，就竣工不了;拆迁没有做完，国土局也不验收这个项目;欠着高利贷，土地已经被抵押了。

　　这个看似“死结”的项目何日重生，因为开发商一直没有直面媒体，所以果岭假日的困局背后依然迷雾重重。但可以确定的，是目前看来依然遥遥无期的交房时间，和那些无“家”可归的人。记者多方联系徐晓明，截至发稿时依然未能联系到本人。

　　吴少博律师在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，果岭假日目前的“困局”，必须依靠政府介入，解决房产的“合法性”问题。“关于本案有三方法律关系，业主、开发商、政府，必须查清三方在10年未能交房的责任后，运用法律手段妥善予以解决。”

　　在吴少博看来，首先从双方的合同上来讲，属于开发商违约，应该承担相关的违约金，并且业主有权利退房，并追索其房屋升值部分的预期收益。

　　其次，如查明开发商在开发过程当中有相关的违反法律规定的情况，相关的政府职能部门有义务监督开发商的行为，并作出相关的行政处罚，因开发商的责任给业主造成的损失也可以由行政机关给予协调。

　　最后，如果是因政府的职能行为造成开发商不能履约按期交房的话，开发商也可以向政府主张相关的行政赔偿。

　　《中国经济周刊》记者多次致电北京大兴区住建委，就果岭假日项目的相关问题表达了采访意图，均未果。

　　“我们买房不是为了拿开发商这点违约金，都是为了早点住进去。”吴宇消沉地说，“官司打赢了都没用，我们还有什么辙?”