聊聊酒店式公寓、产权式酒店这些类住宅

　　酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、行政公馆、行政公寓、产权式公寓、产权式酒店这些词是不是已经让您发晕了。今天，我们请房掌柜主编姜华，来聊一聊这些特殊的房产产品。

　　姜华：896听友大家好!

　　吴洁：有乐居武汉的听友反映：光谷的核心区域某个产权式酒店出了些问题，说这个酒店已欠业主好几个月的租金了。

　　姜华：对，这些酒店卖的时候，广告一般是这样的，内环二环，购买后委托知名酒店经营管理，租期十五二十年，年收益回报高达8%，享住宅70年产权。听起来是挺好的，实际上这里这个酒店经营的好坏非常重要。

　　吴洁：有个50多岁的赵先生，孝感云梦人。他2010年花70多万元买下了这里一间房。按合同约定，每月酒店要付给他4500多元的租金，而他每月要还贷款4100元。从2015年12月开始，他就没收到租金了。

　　姜华：这个事我听说过，这个涉及到了约180多名业主。

　　吴洁：有记者找到了润丰大酒店负责人。酒店说生意欠佳，目前确已欠业主200多万元的租金。最后经过协商，酒店方最终与业主们解除租赁合同，并承诺5月15日前将所欠租金还清。

　　姜华：根据2001年国家建设部《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”实际上，产权式酒店公寓在操作上涉嫌违规。

　　吴洁：现在市面上，酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、行政公馆、行政公寓、产权式公寓、产权式酒店，好些名字，听起来就让人发晕啊。

　　姜华：其实这些产品中，叫得最响亮的，就是“酒店式公寓”了。然而实际上，真正的酒店式公寓这个产品，基本上可算是已经消亡。

　　吴洁：我了解的定义，酒店式公寓指的是按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅。

　　姜华：对，要开发这种产品，前提是这块地是住宅用地。而事实上，由于住宅地块价格高于商业地块，再加上国人的居住习惯，如果不是因为各种特殊的限制(比如地块小到只有一栋楼)，很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。

　　吴洁：再看看公寓式酒店，她指的是按公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。可见，公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。

　　姜华：吴洁说的对，尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店，而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。

　　吴洁：我明白了，这样整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。

　　吴洁：还有公寓式办公、行政公馆、行政公寓这几个产品。

　　姜华：公寓式办公本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它是在每套中都加入了卫生间与厨房而已。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，实质上与公寓式办公就是一码事。

　　吴洁：怎么简单看这些个产品呢?

　　姜华：我觉得，这类似产品，更简单点，看年限，70年的，还是40年的!

　　吴洁：我有点奇怪啊，为什么会出现这么多产品名称呢?

　　姜华：在业界，我们有一个稍微专业点的名称叫“类住宅”，所谓“类”，刻薄点就是“非”的意思。

　　吴洁：看来，广告中出现的“公寓式XX”、“XX式公寓”，只不过是希望给你一个居住的心理暗示而已。

　　姜华：武汉商业地产发展迅猛，目前整个商业地产市场库存压力比住宅要大得多，开发企业为实现项目资金的快速回笼，只好采用“公寓式办公”的模式来进行开发销售。说白了，就是商业当住宅卖。

　　吴洁：能不能说说“类住宅”有哪些优劣点?

　　姜华：优点，比同地段同品质的住宅单价便宜，总价低，项目地段一般都不错。缺点，主要是不能落户，没有学区、首付五成。