房地产人通俗解读营改增 五分钟看懂营业税改增值税

　　此前已试点营改增三年的浙江省东阳市国税局表示，建筑业“营改增”后的短期税负下降，流转税下降9.3%，所得税下降29.3%。但在实际调查统计显示，该市建筑业“营改增”后流转税实际税负为4.9%，高出营业税税负1.9个百分点。

　　6、税率过高?

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，“新的增值税税率分档不太合理，17%、11%、6%、3%，跨度非常大，11%有点偏高”。

　　欧阳捷向房掌柜表示，税率多少现在说不太清楚，总体来说，因为有不少抵扣项都无法取得发票进行抵扣，因此增加了税负，如果要对冲税负增加，适当降低税率是必要的。按照目前来看，6%是偏低了，11%又偏高，实际上建筑业应该放到6%更为合理，如果房地产业和建筑业是双11%，必然会提高房价。

　　武汉建筑业协会副会长李士俊表示：“如果实行11%的增值税税率，没有一家(建筑)企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。”

　　许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。

　　7、拿不到增值税发票?

　　武汉房地产专家刘斌表示：营改增后，能够被抵扣的进项(成本)越多，所征的税就越少。理论上说，可以给企业减负;不过实际上却不好说，主要是企业的进项部分能否取得相应的增值税发票，否则无法抵扣。

　　《中国税务报》指出“物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”

　　位于武汉中北路上一家主要经营商品混凝土及预制件的生产销售的建筑企业表示，建筑材料供应商及材料种类“散、杂、小”，像他们这样注册资本过千万能够提供增值税发票的企业未来会更有发展机会。

　　8、未来展望，房企财务规范內控加强

　　一位武汉本土开发商前任财务总监向房掌柜表示，细化方案以及过渡方案尚未出炉，而决策层态度是“全面实施营改增”“确保所有行业税负只减不增”，在这样的背景下，可以预计：

　　1、会有过渡期政策，区别新老项目

　　2、税负增加或是大概率事件

　　3、供应商会选择一般纳税人

　　4、房企财务规范內控紧迫性加强

　　9、机会点何在?

　　武汉房地产专家刘斌表示：

　　第一，营改增，在一定程度上有利于三四五线城市去库存。由于这些城市的地价便宜，建安造价等(可抵扣)比重相对较高。在当前库存压力的情况下，很多三四五线城市的售价紧贴成本价，营改增后，可能会扩大一些降价的空间，利于开发商降价促销去库存。不过，由于这些城市的楼市交易量，影响最大的，不是成本，而是人口和需求，所以效果不会特别大。

　　第二，营改增，在一定程度上利于非毛坯修房等产品。由于非毛坯修等环节会增加房企的进项成本，降低税负，而且有利于提供利润率。与此同时，非毛坯修房的质量问题可能会更让人关注。

　　第三，营改增，在一定程度上利于商务办公楼的去库存。对于一些计划购买办公楼的实力企业来说，这一政策无疑是利好。对于中小型企业来说，则并没有那么乐观，依然还会选择租赁写字楼而非购买，原因很简单，现金流的重要性远大于抵税。