房地产人通俗解读营改增 五分钟看懂营业税改增值税

　　2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会政府工作报告宣布全面实施营改增，2016年5月1日起，房地产及建筑业等重要行业纳入营改增试点范围。

　　武汉房地产圈内普遍认为：营业税改增值税具有多重利好，但由于增值税发票、具体税率等因素影响，对于部分房企却或是利空。

　　1、 什么是营改增?

　　营改增，即营业税改征增值税。

　　武汉房地产专家刘斌表示：简单地说，营业税是根据企业营业额的多少来征收，而增值税则是扣除企业成本后，针对增值的部分进行征税，不同的行业税率有所不同。

　　2、营业税与增值税有何不同?

　　增值税只对各个流通环节中新增的价值征收，营业税以全部营业额为征收基数。

　　3、营业税、增值税税率如何?

　　目前，房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。实行营业税改增值税之后，房地产业、建筑业增值税则基本可确定为11%。

　　4、“总额”3%、5%变为“差额”11%，到底是减税还是征税?

　　举例

　　假设：房价120万，物料成本40万，

　　营改增前：营业税，5%，120*5%=6万;增值税40/(1+17%)*17%=5.81万，合计11.81万。

　　营改增后：房地产增值税11%，销项税额为120/(1+11%)*11%=11.89万，进项税额为40/(1+17%)*17%=5.81万，相抵后交税6.08万。

　　在营业税与增值税方面，纳税额降低了51%。

　　5、营业税改增值税，利好多多?

　　据中国国际金融有限公司报告，当所有企业都完成营改增后，企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9,000亿人民币(约为GDP的0.4%)。

　　中房信分析师薛建雄认为，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，也是利好。

　　一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，地产项目在未大规模销售之前几乎是“不缴税”，税收对企业流动资金的占用自然就会比原来少。

　　但亦有房地产及建筑业业内表示担忧。认为实践中，建筑业“营改增”后，理论税负小幅下降，实际税负恐将上升。

　　此前已试点营改增三年的浙江省东阳市国税局表示，建筑业“营改增”后的短期税负下降，流转税下降9.3%，所得税下降29.3%。但在实际调查统计显示，该市建筑业“营改增”后流转税实际税负为4.9%，高出营业税税负1.9个百分点。

　　6、税率过高?

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，“新的增值税税率分档不太合理，17%、11%、6%、3%，跨度非常大，11%有点偏高”。

　　欧阳捷向房掌柜表示，税率多少现在说不太清楚，总体来说，因为有不少抵扣项都无法取得发票进行抵扣，因此增加了税负，如果要对冲税负增加，适当降低税率是必要的。按照目前来看，6%是偏低了，11%又偏高，实际上建筑业应该放到6%更为合理，如果房地产业和建筑业是双11%，必然会提高房价。

　　武汉建筑业协会副会长李士俊表示：“如果实行11%的增值税税率，没有一家(建筑)企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。”

　　许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。

　　7、拿不到增值税发票?

　　武汉房地产专家刘斌表示：营改增后，能够被抵扣的进项(成本)越多，所征的税就越少。理论上说，可以给企业减负;不过实际上却不好说，主要是企业的进项部分能否取得相应的增值税发票，否则无法抵扣。

　　《中国税务报》指出“物料成本越低，或拿不到增税发票，那税负率就会大为上升，以物料成本占总成本10%为例，增值税的税负率可达到8.9%，远超过原先只有6.5%两税合计的税负比例。”

　　位于武汉中北路上一家主要经营商品混凝土及预制件的生产销售的建筑企业表示，建筑材料供应商及材料种类“散、杂、小”，像他们这样注册资本过千万能够提供增值税发票的企业未来会更有发展机会。

　　8、未来展望，房企财务规范內控加强

　　一位武汉本土开发商前任财务总监向房掌柜表示，细化方案以及过渡方案尚未出炉，而决策层态度是“全面实施营改增”“确保所有行业税负只减不增”，在这样的背景下，可以预计：

　　1、会有过渡期政策，区别新老项目

　　2、税负增加或是大概率事件

　　3、供应商会选择一般纳税人

　　4、房企财务规范內控紧迫性加强

　　9、机会点何在?

　　武汉房地产专家刘斌表示：

　　第一，营改增，在一定程度上有利于三四五线城市去库存。由于这些城市的地价便宜，建安造价等(可抵扣)比重相对较高。在当前库存压力的情况下，很多三四五线城市的售价紧贴成本价，营改增后，可能会扩大一些降价的空间，利于开发商降价促销去库存。不过，由于这些城市的楼市交易量，影响最大的，不是成本，而是人口和需求，所以效果不会特别大。

　　第二，营改增，在一定程度上利于非毛坯修房等产品。由于非毛坯修等环节会增加房企的进项成本，降低税负，而且有利于提供利润率。与此同时，非毛坯修房的质量问题可能会更让人关注。

　　第三，营改增，在一定程度上利于商务办公楼的去库存。对于一些计划购买办公楼的实力企业来说，这一政策无疑是利好。对于中小型企业来说，则并没有那么乐观，依然还会选择租赁写字楼而非购买，原因很简单，现金流的重要性远大于抵税。

　　10、营改增的隐形风险，利益分配

　　武汉房地产专家刘斌认为：现有分税制的财税体制改革。营业税属于地方政府主要税收来源，而增值税归国税，归属于中央财政。营改增的顺利推进，需要厘清中央和地方政府事权、财权的界限和利益分配问题。

　　值得背书的是，2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%(6,104亿元)，建筑业营业税收入占比为26.6%(5,136亿元)。

　　一位武汉房地产涉税人员表示：简单说，营业税是地方政府的，增值税是国家的，营改增后，地方政府的可支配财力如若减少，或带来一定问题，其间细节，只能用一句你懂的来表示。

　　11、明源研究院针对营改增的9点建议：

　　l 和具备正规资质的企业合作。

　　l 增加面对企业客户的销售，增加商业地方投资。

　　l 提高非毛坯修房销售比例。

　　l 提升企业内控水平。

　　l 做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制。

　　l 项目对外经营做好核算。

　　l 合同要对增值税发票有专门约定。

　　l 所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订。

　　l 加强对承包人和分公司的管理。

　　明源研究院认为：操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本。