万科鲁能合生创展皆因学区房受诟病 业主维权层出不穷

　　而且,有时候即使在民事上开发商能够逃脱法律责任,消费者还可以选择其他的方式来维护自己的合法权利。比如通过向有关主管部门(主要是工商局、住建委)提出虚假宣传、欺诈销售的查处申请,如果相关部门在法定期限内(一般为60日)不履行查处的法定职责,则消费者可以通过行政复议或行政诉讼的方式给相关部门施加压力。

　　法治周末:实践中,一旦购房者因为学区房问题无法落实而起诉开发商,法院在审判裁决时一般会考虑哪些主要因素?

　　王玉臣:法院在处理该类案件时,往往会考虑几个因素:首先,看合同中是否有关于学区房的约定,合同有约定按照约定处理,没有约定则很难支持业主的诉求;其次,在合同没有明确约定的情况下,要看学区房的宣传广告是否有具体明确的内容,例如,购买该楼盘能就读某个学校;再次,要看宣传的内容对购房人购买房屋及房屋价格的确定是否有重大影响。若是具备后面两个条件,则关于学区房的宣传也视为合同的组成部分,开发商无法兑现的也要承担违约责任。

　　京城部分房产项目仍打“学区房”招牌

　　2016年2月1日,《房地产广告发布规定》(以下简称《规定》)发布后,能否解决当下学区房领域的种种乱象?

　　“学区房的存在是多种因素共同作用的结果,要想从根源上解决学区房乱象,单拿开发商广告开刀作用不大,还需国家相关部门站在推进义务教育均衡的高度上,对教育规划、政策及体制进行系统性改革,将学区房与所挂钩的优质教育资源剥离。”北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安说。

　　在走访中,法治周末记者发现新规出台后不少楼盘在推介时仍在打着“学区房”的金字招牌。

　　法治周末记者以购房者的身份咨询了位于北京市东城区安定门附近的盛德紫阙项目,该项目工作人员告诉记者:“我们楼盘的地址是地坛小学的划片范围,以前就有数名业主子女上过,不用担心,上学肯定没问题。”

　　位于北京市海淀区公主坟的阿那亚城市公馆的工作人员也告诉法治周末记者:“我们这里划片是八里庄小学,肯定能上的。”

　　然而,一位知名楼盘的售楼部负责人告诉法治周末记者,按照惯例楼盘在交付前,教育部门通常不会明确划分该楼盘的学区归属,只有待交房后才能初步确定。

　　在北京市望花路一带,不少二手房中介推荐房源时,排在首位的理由也仍然是“学区房”。记者向一名中介询问已开始施行的《规定》是否对房屋销量产生影响,这名中介则表示,学区房是“皇帝的女儿不愁嫁”,即便不在广告上标出来,购房者对学区房的热情也是有增无减。

　　有专家称,每年教育部门都会对地段进行划分并就近安排入学,而划片政策事实上可能每年都存在一些微调。也就是说,若在教育部门明确公布地段划分信息前,或未经分管教育部门的确认,开发商或中介就将“名校”捆绑叫卖,则可能涉嫌虚假宣传。

　　针对前述行为是否构成《规定》禁止的情形,北京大成律师事务所张仁藏律师告诉记者:“这有些近似于在打擦边球了,严格意义上,房地产开发商或中介机构应向购房者明确表述,这是按以往的划片政策进行推测,目前最新的政策还未公布,还处于待定阶段,即中介机构应该明确披露,否则可能没有尽到中介机构的信息披露义务。”

　　而偏低的违规成本,也让地产商捆绑销售“学区房”概念的行为屡禁不止。

　　有资料显示,2015年,北京市成交的最贵学区房约为每平方米41.83万元。相较于学区房的天价,违反相关规定发布学区房广告的处罚却很低。

　　《规定》在第二十一条中载明:“违反本规定发布广告,广告法及其他法律法规有规定的,依法予以处罚;没有具体规定的,对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者,处以一万元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。”

　　“由此看来,处罚力度可能不够强。为了解决学区房乱象,后续除了此类经济惩罚措施外,也还需进一步引入一些新的政策制度来引导,比如说,对于屡次违规的房企和营销部门,应注重在每次发布营销广告前加大审核力度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样对法治周末记者说到。

　　张仁藏律师告诉法治周末记者,一项政策出台能不能得到严格落实主要在于其违规处理措施能否到位。新规中处罚力度偏低,在施行中可能无法起到显著的扼制效果,且也不会影响合同效力。并且,即便开发商或中介在推介时违规进行了升学承诺,其真实收益仍然十分可观,成本是完全可以被覆盖的。