万科鲁能合生创展皆因学区房受诟病 业主维权层出不穷

　　合生滨江帝景C1号楼的一位购房人曾向媒体展示了购房合同,合同上面甚至明确写着:“出卖人已明确告知买受人该商品房不在史家胡同小学招生范围内,不属史家胡同小学学区,买受人已知悉该事实,并予以认可。”

　　这一做法被业主在业主论坛里诟病,也有不少业主向媒体进行投诉,认为受到了欺骗。

　　有业内人士曾评论道,一些开发商为了销售房屋,而在楼盘周围给购房者营造一个附近有学校的假象,打着学区房的擦边球包装楼盘进行销售,从而吸引购房者。

　　【点评】开发商行为涉嫌虚假宣传

　　点评人:北京来硕律师事务所主任律师李文谦

　　如果消费者投诉的情况属实,这一楼盘就是属于虚假宣传的伪学区房。

　　此类情况比此前两种情况要严重的多。开发商为了销售房屋,采用种种方式诱导消费者认为其所销售的房屋为学区房,但其并不对消费者进行任何有关“学区房”的承诺,涉嫌诱骗、误导、欺诈消费者。

　　如果消费者在签订合同前发现了此种情况,应当向房屋管理部门、工商管理部门等政府部门进行举报,倘若消费者因此遭受了损失,可以要求开发商承担缔约过失责任。

　　如果消费者在签订合同后发现了此种情况,可向法院起诉,因其受骗从而造成意思表示不真实,请求确认该合同无效,并要求开发商赔偿其损失。

　　打赢“学区房”诉讼不易

　　能否成功维权,取决于“学区房”相关内容是否被写入合同、如果未在合同中体现,则在宣传中“学区房”是否是左右消费者购房及房价的主要因素。

　　如果开发商在宣传资料中表示房屋为学区房,但事实上,这一承诺无法落实,购房者应如何维权?

　　曾经多次代理学区房维权诉讼的北京市中唐律师事务所律师王玉臣告诉法治周末记者,当维权进入到诉讼阶段,相关纠纷得到圆满解决的案例极少。

　　法治周末:为何学区房相关纠纷得到圆满解决的案例比较少?

　　王玉臣:严格来讲,学区房并不是法律概念,只是开发商为了提高楼盘的销售竞争力、提高销售价格、吸引更多的消费者而设计的宣传点。虽然有学区房纠纷得到圆满解决的案例,但是这仅仅是极少数。因为关于教育资源的问题,开发商无权决定学校是否应该建设在某个小区,也无权决定学校的师资力量,更无权决定自己所建设小区业主的子女是否能够进入周围学校就读,而这一切都属于教育主管部门的管理职责。

　　法治周末:开发商在合同里会不会对学区房相关的内容有所约定?

　　王玉臣:开发商一般不会在合同中明确约定购买该楼盘就能就读某学校。相反,开发商大都会在合同中明确约定“销售广告或宣传资料不是合同的组成部分”等内容来免除自己的法律责任。

　　法治周末:那是否就意味着,如果开发商涉嫌虚假宣传,消费者也只能认栽?

　　王玉臣:并非如此。开发商即便在合同中约定“销售广告或宣传资料不是合同的组成部分”,也不能完全推脱责任。

　　因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”